Ипотечный взлет

Как пишет «Дом.НДН.инфо» Ипотека с государственной поддержкой на протяжении нескольких лет стимулировала первичный рынок жилья, предлагая сниженные ставки по кредиту на новостройки. Все это время рынок вторичного жилья падал. И на сегодняшний день цена за квадратный метр новостройки стала превышать стоимость квадратного метра на вторичном рынке. Образовался «ценовой крест», в результате которого рынок новостроек сильно просел, считает Игорь Рылов.

«Структура сделок с привлечением заемных средств и без них сильно изменилась за прошедший год. В 2015 году с привлечением заемных средств было заключено 11 тысяч сделок на вторичке, в 2016 году уже 17 тысяч. Это рост в 61%», — комментирует он.

Данные эксперта подтверждают и специалисты банков. По словам Риммы Дергилевой, за первый квартал 2017 года в розничном филиале банка ВТБ в Новосибирске ипотеку на вторичное жилье оформили 63% заемщиков, а на квартиры в новостройках всего 37%. В целом ситуация на рынке у всех банков-лидеров примерно одинаковая. Вторичка сегодня преобладает.

Курс — на первичку
Политика некоторых банков изначально была направлена больше на вторичное жилье. Например, в «БИНБАНКЕ» за 2016 год выдано всего 20% кредитов на новостройки. Но в этом году компания решила поменять стратегию, создав собственные программы для корпоративных клиентов и ускорив процедуру аккредитации для застройщиков. По словам Александра Носкова, уже за первый квартал 2017 года доля первички в портфеле ипотечных кредитов банка в Новосибирской области выросла до 60%.

В банке «Российский капитал» тоже решили акцентировать внимание на новостройках. Елена Анасенко рассказала, что сейчас в банке работают над созданием новой спецпрограммы для застройщиков, которая поможет снизить первоначальный взнос по кредиту до оптимального уровня.

В Банке «Левобережный» существуют так называемые нетиповые программы, позволяющие решить проблему первоначального взноса. По словам Дины Павловой, в банке работает программа, участники которой могут получить кредит на первоначальный взнос под залог имеющегося необремененного жилья. Этот заем клиент может погасить после продажи старой недвижимости.

С первоначальным взносом борются и сами застройщики. «С февраля в Дивногорском запущена акция, позволяющая приобрести квартиру без денег, — говорит Ольга Дорохова. — Когда мы из собственных средств делаем возмещение ипотечных платежей и первоначального взноса или помогаем покупателю реализовать сертификат на материнский капитал, оформить потребительский кредит. Доля сделок по ипотеке выросла еще и сейчас составляет 94%».

Но представители банковской сферы полную отмену первоначального взноса воспринимают как утопию, вспоминая печальный опыт 2006 года. Тогда многие банки запустили программы без первоначального взноса, а позже получили огромный процент задолженности по кредиту. В дальнейшем, считает Ирина Ярыгова, это может привести к негативным последствиям. «Наша задача — всем вместе сделать так, чтобы ипотечные программы были удобны и продуманны, чтобы наш клиент процветал, чтобы он возвращался к нам за другими кредитами, за новыми покупками. От этого выигрывает рынок в целом».

Пора на каникулы
Для банков важны надежные партнеры. Это и заемщики, и вкладчики. Как считает Александра Симонова, первоочередная задача любого банка — грамотно оценить возможность заемщика при кредитовании на длительный срок для того, чтобы в дальнейшем у него не возникло проблем с банком.

Лучше и безопаснее, если человек придет не только с первоначальным взносом, но и будет клиентом банка. Поэтому новосибирцы, получающие зарплату в том или ином банке, всегда могут рассчитывать на более лояльные условия. О наличии нескольких таких программ в «Левобережном» рассказала Дина Павлова. Кроме того, по ее словам, в банке отдают предпочтение и социально значимым категориям населения: работникам сфер образования, медицины, силовых структур, а также молодым семьям с детьми.

В сложных экономических условиях некоторые банки предлагают интересные продукты для покупателей новостроек, что является и поддержкой первичного рынка, и хорошим подспорьем для покупателя жилья. Так, БАНК УРАЛСИБ запустил программу «Ипотечные каникулы» для тех, кто на данный момент арендует жилье и по этой причине не может позволить себе ипотеку на новостройку. «В период от года до двух лет клиент может платить половину платежа, — рассказывает Екатерина Хмелевских. — Изначально устанавливается ежемесячный платеж на весь срок кредитования, к примеру это 20 тысяч рублей, и в течение двух лет клиент может платить 10 тысяч рублей».

Стоимость кредита для заемщика при этом не увеличивается, заверила Екатерина. На период ипотечных каникул клиент также оплачивает аннуитетный платеж, пропорция основного долга и процентов по кредиту рассчитана так же, как и при стандартном платеже, в соответствии с требованием ЦБ РФ. Все недоначисленные проценты включаются в один-два платежа в конце общего срока кредитования.

Партнерская цепочка
Программы лояльности у банков существуют не только по отношению к конечному покупателю, но и к ключевым партнерам: застройщикам и агентствам недвижимости. Крупным и проверенным компаниям банки субсидируют ставки. В результате конечный покупатель, приобретая жилье через партнерские сети, может получить более выгодные условия, нежели обратившись напрямую в банк.

Например, новосибирский филиал БАНКА УРАЛСИБ заключил соглашения о сотрудничестве с несколькими агентствами недвижимости. В рамках соглашений клиенты агентств могут оформить ипотечные кредиты на более выгодных условиях, по сниженной процентной ставке. Также банк будет оказывать агентствам консультационные услуги по вопросам ипотечного кредитования.

Александр Чемёркин подтвердил: благодаря партнерским отношениям с банками клиенты «Жилфонда» могут улучшить жилищные условия с помощью ипотеки по ставке ниже ключевой — до 0,75%. По такой же схеме работает и федеральная риелторская компания «Этажи».

Римма Дергилева рассказала об успешном опыте партнерства банка ВТБ с застройщиками. Так, для клиентов банка до 1 июня действует программа на покупку квартир в новостройках площадью более 65 кв. м. Ставка по ипотеке на такое жилье в банке ВТБ снижена на 1%. Список партнеров банка ВТБ необходимо уточнить в офисах банка.
Ольга Дорохова считает, что цепочка между банком и застройщиком недостаточно проработана и рынку не хватает программ, связанных с реализацией залогового жилья: «Если бы был готовый рыночный механизм, при котором покупатели могли бы прийти со своей ипотечной квартирой, и банк брал бы эту квартиру по остаточной стоимости для дальнейшей реализации, это во многом повлияло бы на рынок. Тогда человек смог бы поменять жилье, из которого вырос, на квартиру для комфортного проживания».

Вернуть проценты
При продаже залоговой квартиры могут возникать сложности, но вот получить налоговый вычет не только с суммы приобретения квартиры, но и с суммы выплаченных процентов по ипотеке может каждый. Не все знают о такой возможности, отмечает Ирина Ярыгова. «Многие клиенты раз в год запрашивают у нас справки о выплаченных процентах, мы их предоставляем, заемщики подают налоговую декларацию и возвращают очень приличную сумму», — рассказывает Ирина.

На сегодняшний день получить имущественный налоговый вычет можно с 2 млн рублей. Если квартиру приобретает семья, то налоговую декларацию могут подать как оба супруга, так и один из супругов — здесь заемщикам нужно решить самостоятельно, какой вариант для них предпочтительней. Причем чем выше официальная зарплата у человека, тем большую сумму можно вернуть за год, отмечает Ирина.

«Конечно, здесь бывают случаи, когда наши клиенты, приобретая недвижимость, пользуются налоговым вычетом мужа, потом проходит какое-то время, и они вырастают из своих квартир, приобретают вторую недвижимость, например уже жена получает налоговый вычет», — дополняет Ярыгова.

Ждем выборов
Несмотря на все перекосы рынка, в 2017 году рост объемной выдачи ипотеки все-таки будет. «Мы планируем небольшой прирост по ипотечному и потребительскому кредитованию, но стремительного роста или скачка не ожидаем. Скорее всего, в этом направлении все будет стабильно», — комментирует Елена Гааль.

Отмена госипотеки при этом практически не сказывается на результатах. Существующие ипотечные продукты во многом выгоднее, чем были в момент работы государственного субсидирования ставок. Большой вопрос сегодня не в процентах, а в платежеспособности населения, уверен Тимофей Колоколов. По его мнению, к ажиотажу на рынке снижение ставок не привело, а вот цены на вторичное жилье продолжают падать. И никто не может точно сказать, когда этот процесс закончится.
Поменялся спрос на жилье. С рынка ушел инвестор, приобретавший студии. Теперь люди покупают жилье не для дальнейшей реализации, а для жизни. И, как считает Римма Дергилева, в данной ситуации вторичка будет преобладать.

Рынок новостроек в этой ситуации продолжит падение, считает Ольга Дорохова. И здесь, по ее мнению, необходимо работать в области создания новых продуктов по снижению первоначального взноса по ипотеке.

Немалое значение эксперты рынка уделяют и экономико-политической ситуации в стране в целом. «Мы в этом году ожидаем положительную динамику, — говорит Иван Зинченко. — ВВП наконец-то выйдет из минуса, вырастут доходы населения. Ставки по ипотеке снизятся, более того, они уже снижаются с начала года, и это делает продукт значительно более привлекательным».

Игорь Рылов предположил, что ситуацию на рынке недвижимости будут отчасти стимулировать предстоящие президентские выборы. Но после 2018 года, считает он, рынок новостроек спасет только качественное изменение продукта.

Подвести итоги 2017 года эксперты рынка договорились в декабре здесь же, в пресс-клубе Новосибирского союза журналистов.