22 ноября 2013, Эпиграф, №23
Банки тщательнее фильтруют заемщиков
Рынок ипотечного кредитования является одним из перспективных направлений для большинства банков, работающих в Новосибирске, хотя количество благонадежных заемщиков, способных выплачивать кредиты, стремительно сокращается. За последние пару лет кредитная нагрузка на россиян практически удвоилась, достигнув в июле 2013 года 8,8 трлн руб. Темпы роста среднедушевых доходов оставляют желать лучшего – по данным Росстата, за этот период рост составил лишь 22 %.труют заемщиков.
Как менеджмент новосибирских банков оценивает региональный рынок ипотеки, попыталась выяснить редакция газеты «Эпиграф». Редакция предложила кредитным учреждениям несколько вопросов для обсуждения:
1. В целом, как банк оценивает текущую привлекательность рынка ипотечного кредитования в Новосибирской области? Насколько активно банк намерен действовать на этом рынке? Насколько существенную роль будут играть ипотечные кредиты в запланированном банком росте розничного кредитного портфеля?
2. Как вы оцениваете уровень конкуренции? Какова, по вашей оценке, доля госбанков, возможно ли ее снижение в результате высокой активности со стороны других игроков?
3. Готовы ли вы снижать размер первоначального взноса? Сколько, на ваш взгляд, составляет порог взноса, при котором заемщик ответственно относится к обслуживанию своего кредита?
4. А требования к заемщикам – стоит ли смягчать (ведь цены на недвижимость стабилизировались, как и ситуация с безработицей)..?
5. Верно ли, что по сравнению с другими розничными кредитными продуктами ипотека – более рискованный продукт, а доходность по нему – ниже?
6. Согласны ли вы, что один из главных тормозов ипотеки – не высокие ставки и не жесткий отбор получателей кредита, а неуверенность потенциальных заемщиков в завтрашнем дне, в уровне своего благосостояния?
7. Какова позиция банка в отношении строящегося жилья. Готов ли ваш банк кредитовать то, чего еще нет?
Евгения Гречихина, начальник управления ипотечного кредитования Банка "Левобережный"
1. В связи с тем, что Новосибирск является городом, привлекательным для инвестиций, развития бизнеса, строительства, рынок ипотечного кредитования еще не достиг своего пика развития. По данным ЦБ РФ на 1 сентября 2013 года наблюдается замедление динамики роста этого рынка, однако, объем выданных банками ипотечных кредитов продолжает расти. В связи с тем, что ЦБ РФ усиливает контроль качества потребительских кредитов, приоритетным направлением розничного кредитования в банке «Левобережный» в ближайшем будущем станет ипотечное кредитование. Долю ипотечных кредитов в общем объеме розничного кредитного портфеля мы предполагаем увеличить до 30 %.
2. По итогам 1‑го полугодия 2013 года доля банка «Левобережный» в общем объеме ипотечных кредитов по Новосибирской области составила около 10 %. Для регионального банка, в зоне присутствия которого находятся все представители ТОП-10 по версии рейтинга «Русипотека», это хороший показатель. Но нам есть куда стремиться, и мы приложим все усилия, чтобы увеличить долю нашего банка на рынке.
3. На сегодняшний день в банке «Левобережный» существует ряд ипотечных продуктов, по которым размер первоначального взноса не должен быть меньше 10 % от стоимости приобретаемой квартиры, а при наличии сертификата на материнский (семейный) капитал, первоначальный взнос может быть снижен до 5 %. Дальнейшее снижение размера первоначального взноса может привести к тому, что заемщик, приобретая недвижимость на кредитные средства, не вкладывает свои деньги. У клиентов может сложиться ощущение, что не заплатив за кредит очередной взнос, он ничего не потеряет, т. к. при покупке он не тратил собственные деньги. Это приводит к просрочкам и, как следствие, к дефолту кредита.
4. На условия по кредитованию, в том числе и на требования к заемщикам, влияют не только стабильность цен на недвижимость и снижение уровня безработицы, но и общая экономическая ситуация в стране. Как минимум, в настоящее время мы не наблюдаем достаточного экономического роста, подталкивающего доходы населения в сторону увеличения. Действия руководства страны, в том числе в отношении ЖКХ и пенсионной реформы, тоже можно упомянуть как причины, не вызывающие у россиян чувства стабильности. Но есть и позитивные события: недавно вопрос по удешевлению ипотечного кредитования взяла под личное кураторство глава Банка России Эльвира Набиуллина. Пока механизмы регулирования только обсуждаются, но есть шанс, что ставки по ипотеке действительно снизятся. Это несомненно должно сказаться на доступности ипотечных кредитов.
5. Это ошибочное мнение. Сам смысл ипотеки – это кредитование, обеспеченное залогом недвижимого имущества. Лучшего обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита на сегодняшний день нет. Учитывая, что объем просроченных кредитов в портфеле ипотеки не превышает 2 %, то доходность от ипотечного кредитования может быть вполне привлекательной.
6. На снижение объемов ипотечного кредитования безусловно влияет размер процентной ставки, поскольку чем больше процент по кредиту, тем больше размер ежемесячного платежа. Соответственно заемщик должен планировать, что каждый месяц на протяжении 10‑15 лет (это средний срок ипотечного кредита) он должен расставаться со значительной частью своих доходов. В условиях экономической нестабильности последних лет принятие такого решения требует тщательного анализа своих возможностей.
7. Банк «Левобрежный» занимает одну из лидирующих позиций по количеству аккредитованных строящихся объектов. Спрос на новое жилье, в том и числе и на еще не построенное, остается стабильно высоким. Программы администрации Новосибирской области по поддержке строительной отрасли дали свои результаты, количество сданных квадратных метров с каждым годом увеличивается. Поэтому наш банк готов не только не снижать объемов по кредитованию первичного рынка жилья, но и увеличивать их за счет более гибкого подхода к аккредитации застройщиков.