23 марта 2011, Молодость Сибири №13 (4717)
Кому по силам приобрести квартиру в ипотеку
Пожалуй, самое рейтинговое за последние два года словосочетание — «экономический кризис» — постепенно начало терять актуальность. Город все активнее строится, а значит, его жители задумываются о самом серьезном капиталовложении — покупке недвижимости.
Сколько должен зарабатывать потенциальный заемщик? Можно ли взять ипотеку «на троих»? Каким клиентам не рады банки? Ответы искал корреспондент «МС».
Вперед, в 2008-й!
До октября прошлого года действовала губернаторская программа, по которой можно было получить субсидию на оформление в ипотеку квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию с 2008 по 2011 годы. Как отмечают сотрудники банков, эта мера помогла преодолеть последствия кризиса, и после завершения программы число желающих воспользоваться ипотекой существенно не сократилось благодаря улучшению условий кредитования.
— С уверенностью можно сказать, что на сегодня достигнуты докризисные показатели: уменьшены размер первоначального взноса и срок рассмотрения кредитной заявки, ставки по ипотечным кредитам практически достигли своего минимума, — считает Елена ДУРСАНОВА, начальник отдела ипотечного кредитования банка «Левобережный».
Если приобретается квартира в доме, который еще не сдан, то средняя ставка по кредиту будет 15-16% (банк рискует, имея в залоге строящийся объект). Однако на этом этапе меньше стоимость квадратного метра, кроме того, после регистрации права собственности ставки по кредиту снижаются. Если рассматривать квартиру на вторичном рынке, то в среднем процентная ставка колеблется от 10% до 13,5%. Это зависит от того, на какой срок берется кредит и какой первоначальный взнос готов заплатить клиент. Проценты по ипотеке начисляются на остаток долга.
Полицию не вызывали
Какой он, потенциальный заемщик?
Во-первых, он должен иметь энную сумму денег для уплаты первоначального взноса, который сегодня составляет в среднем 20% от стоимости новой квартиры. Правда, отдельные кредитные компании готовы раздавать ипотечные кредиты без первоначального взноса и залога имеющейся недвижимости.
— В данном случае имеет место либо подмена понятий, либо прямое мошенничество, — предостерегает исполнительный директор ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (НОАИК) Сергей РУДЕНСКИХ.
Во-вторых, человеку, который собрался приобрести жилье в ипотеку, желательно иметь достаточно солидный и официально подтвержденный доход.
— Примерная месячная зарплата на сумму кредита 1 000 000 рублей после уплаты налогов должна составлять 27 000 руб., — поясняет Елена Дурсанова. — Тогда ежемесячный платеж будет равен 10 200 руб.
По данным НОАИК, на сегодня только лишь около 25% населения Новосибирской области может себе позволить взять жилье в ипотеку. По словам Сергея Руденских, в наиболее сложном положении оказываются работники медицины, образования и прочих низкооплачиваемых профессий.
Банки, наученные кризисом, проводят строгий кастинг желающих взять ипотеку. В начале года эксперты компании Penny Lane Realty — ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости — определили топ-10 самых нежеланных для банков профессий. Возглавили список работники социальной сферы (дворники, маляры), за ними следуют милиционеры (простите, полицейские). «Не любят» банкиры и специалистов, основной доход которых — процент от сделок (сотрудники туристических фирм, риэлтеры).
— Сложности в получении ипотечного кредита также возникают у индивидуальных предпринимателей и владельцев компаний, которые работают по вмененной или упрощенной системе налогообложения, и оценить реальные возможности их бизнеса представляется мало возможным, — добавляет управляющий операционным офисом ЗАО «Банк ЖилФинанс» Евгения ТРОШИНА.
Однако не все так плохо: можно взять желанный кредит, к примеру, на двоих. Тогда при расчете максимальной суммы будет учитываться совокупный доход всех созаемщиков, а их количество может достигать четырех человек.
— Различия будут в наделении созаемщиков собственностью в приобретаемой квартире, — объясняет Евгения Трошина. — Если это супруги, то у них будет совместная собственность, если родители и дети, то собственником станет только тот, кто будет выступать заемщиком по кредитному договору. То же касается гражданских супругов и третьих лиц.
Заемщик платит дважды
Сколько придется переплатить, приобретая жилье в ипотеку?
— Если взять сумму 1,5 млн, рублей, то переплата в зависимости от срока возврата кредита составит 250 тыс. (три года), 1,5 млн (15 лет) или 3,5 млн (30 лет) из расчета, что ставка по кредиту минимальная и не зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ, — приводит пример Сергей Руденских.
Однако выплатой процентов здесь не обойтись. Клиенту, как правило, нужно приготовить кругленькую сумму, чтобы оплатить стоимость рассмотрения банком заявления, комиссии за выдачу кредита и за открытие счета, стоимость оценки квартиры, ежегодные взносы по страхованию своей жизни и трудоспособности, покупаемой квартиры и права собственности на нее, пошлину за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
— Комиссий банка можно избежать, но в подобном случае обычно увеличивается годовая ставка по кредиту, — сообщает Евгения Трошина. — Тогда выгодней оплатить единовременные комиссии.
В итоге квартира в ипотеку может обойтись в два с лишним раза дороже ее рыночной стоимости. Однако многих это не останавливает: перспектива всю жизнь прожить в одной комнате с родителями пугает куда больше. В таком случае при оформлении ипотеки нужно очень внимательно изучать все документы. Чаще всего в отделы по защите прав потребителей с претензиями обращаются те заемщики, которые просто не заметили отдельных пунктов договора. И некоторые условия кредитования стали для них неприятным сюрпризом.
СПРАВКА
В Новосибирске в 2010 году введено в эксплуатацию 1 млн 17 тыс. квадратных метров жилья — это на 201,81 тыс. больше, чем в 2009 году. В основном строили жилье «эконом-класса». По оценкам экспертов, эта тенденция сохранится и в текущем году.