Кто займёт на квартиру?

5 марта 2011

При выдаче ипотечного кредита банк учитывает платёжеспособность клиента

В 2010 году ставки по ипотечным кредитам наконец-то вышли на докризисный уровень. Во многих городах это подстегнуло рост ипотечных займов, в том числе и в Новосибирской области. Сейчас в регионе работает 40 банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Как выбрать лучший вариант?

На счётчике
Первое, на что следует обратить внимание при выборе ипотечной программы, — это размер и тип процентной ставки. Процентные ставки бывают фиксированными, когда вы платите, скажем, 12 процентов годовых весь срок кредита, или плавающими, когда процент меняется раз в год или чаще. В условиях ипотечных кредитов с фиксированной ставкой всегда указан возможный процент — например, 10—14 процентов. Размер фиксированной ставки зависит от величины первоначального взноса: чем он больше, тем меньше процентов вы заплатите. Первоначальный взнос составляет от десяти до 50 процентов от суммы кредита, но на деле мало кто из заёмщиков может оплатить более 15 процентов этой суммы.

Многие банки размещают на своих сайтах ипотечный или кредитный калькулятор. Эта программа позволяет быстро рассчитать, какую сумму кредита, на какой срок и под какой процент вы сможете получить. Вам нужно заполнить несколько интерактивных полей: размер и ежемесячный доход семьи; срок и размер кредита; первоначальный взнос, который вы готовы внести. Расчет производится мгновенно и никаких личных данных при этом от вас не потребуют. В некоторых калькуляторах — например, «Райффайзен-банка» (http://nsk.raiffeisen.ru) — нужно указать форму подтверждения доходов. Если вы получаете зарплату в том же банке, в котором берете ипотеку, то условия кредита могут быть более мягкими.

Товарищи созаёмщики!
Для того чтобы уменьшить свой риск при выдаче ипотечного кредита, банки дают деньги только нескольким созаёмщикам. Как правило, это два или три человека — в зависимости от их платежеспособности. Если ипотечный кредит оформляется на вас, то в договоре вы будете именоваться титульным, или основным заёмщиком. Ваша жена или муж станут созаёмщиками в обязательном порядке — вне зависимости от возраста и размера зарплаты. Если ваша анкета не устроит банк и он посчитает, что вы не сможете дать ему достаточных гарантий по возврату кредита, вам нужно будет привлечь еще одного человека. Созаёмщикам достается незавидная роль — в случае, если человек не сможет погасить кредит в срок, им придется самим рассчитываться с банком.

При определении размера кредита учитываются доходы всех созаёмщиков, поэтому предугадать максимальную сумму кредита заранее нельзя. Требования ко всем созаёмщикам одинаковые: наличие российского гражданства, постоянной регистрации на территории России; постоянного дохода, который может быть подтвержден справкой или налоговой декларацией, и трехмесячного стажа на последнем месте работы. К основному заёмщику требования несколько строже: помимо российского гражданства, регистрации, справки о доходах и стажа, с него могут потребовать наличия 20 процентов от общей суммы кредита для внесения первого взноса.

Ипотека на вырост
Одна из главных тенденций современной ипотеки — кредиты для молодых семей. Как правило, в банках так называют стандартную ипотечную программу с небольшими льготами. Семья считается молодой, если хотя бы один из супругов не достиг 35 лет на момент обращения за кредитом. Если вы воспитываете ребенка в одиночку, то тоже являетесь «молодой семьей» — с тем же возрастным условием.

Изменения в условиях кредитов не настолько велики. Например, в условиях кредита на покупку готового жилья «Сбербанк» (sberbank.ru/novosibirsk/ru/) указывает первоначальный взнос в 15 процентов. Для молодой семьи без детей величина взноса не изменится, а для семьи с ребенком составит десять процентов. Кроме того, в случае рождения ребенка можно получить трехлетнюю отсрочку по выплате кредита. Наконец, кредит для молодой семьи могут взять не трое, а шестеро созаёмщиков — при условии, что созаёмщиками станут родители супругов. А вот ставка по кредитам для молодых семей будет такой же, как и для всех остальных.

Под государственным крылом
Так называемая ипотека с государственным финансированием — еще одна спорная услуга. Интересно, что разные банки под этим подразумевают разные вещи. Так, у «ВТБ24» (www.vtb24.ru/novosibirsk) под ипотекой с государственной поддержкой понимается кредит с фиксированной ставкой в 11 процентов, которая не меняется от величины первоначального взноса, срока кредита и формы подтверждения дохода. «Сбербанк» дает возможность вообще не платить первоначальный взнос, если вы оформляете ипотеку под залог той квартиры, которая у вас уже есть. Зато в случае невыплаты платежа вам придется оплатить двойные проценты за весь период просрочки.

Еще одно направление современной ипотеки — предоставление льготных кредитов военнослужащим. В Новосибирской области военную ипотеку можно оформить в Банке «Левобережный» (www.nskbl.ru), Банке жилищного финансирования (http://www.ipoteka-tut.ru/), а также «БАНКЕ ИТБ» (www.bankitb.ru). В 2011году процентная ставка по военной ипотеке у всех этих банков составила 9,5 процента. Единственное неприятное ограничение — военный должен погасить кредит до того, как ему исполнится 45 лет, то есть до выхода на военную пенсию. Нетрудно подсчитать, что максимальный срок возврата кредита составит 25 лет, тогда как «гражданские» программы позволяют выплачивать деньги в течение 30-ти или даже 50-ти лет.

Берёшь кредит? Заплати и нам!
Помимо первоначального взноса и процентов по кредиту, желающим взять ипотеку придется выплатить еще некоторое количество денег. Большинство банков требуют провести оценку приобретаемой квартиры — это могут сделать либо агентства недвижимости, либо сторонние оценщики. Стоимость услуги по оценке в Новосибирской области будет равняться не менее 3 000 рублей. Затем всем созаёмщикам придется застраховать свою жизнь — обычно это составляет менее одного процента от суммы кредита. Во многих банках существует комиссия за выдачу кредита — 1,5—2,0 процента от общей суммы. То есть если вы берете в ипотеку 1 000 000 рублей, вам придется отдать 25 000 — 30 000 рублей только за то, чтобы этот кредит получить.

КОММЕНТАРИЙ
Александр ПОЛИКАНОВ, начальник отдела розничного бизнеса банка:
— Банк может выбирать плавающую или фиксированную ставку при разных пакетах страхования. Например, если застрахована и жизнь заёмщика, и его недвижимость, то дается фиксированная ставка, а если только недвижимость, то плавающая. Помните, что фиксированная ставка закрепляется на весь срок ипотечного кредита. Если заёмщик не сможет выплачивать кредит — например, из-за потери работы или понижения зарплаты, то ставка не изменится. В этом случае по платежам может быть назначена отсрочка или их график может быть реструктурирован. В крайнем случае банк может продать квартиру, под залог которой выдавалась ипотека, и предложить клиенту какой-то другой вариант, укладывающийся в ту сумму, что уже выплачена по кредиту.

ФАКТ
Дополнительные траты, связанные с получением ипотечного кредита: стоимость оценки — от 3 000 руб.; комиссия за выдачу кредита (если она предусмотрена) — минимум 1,5% от суммы кредита; стоимость страховки жизни созаёмщиков — менее 1%
от суммы кредита.

Павел КРАСИН

Поделиться: