Немассовая ипотека

30 октября 2006

Решение жилищного вопроса остается одной из самых насущных и трудновыполнимых задач российской экономики. На это нацелен и национальный проект «Доступное жилье». В связи с этим все большее развитие получают различные схемы жилищного кредитования, адаптированные под разные категории и желания заемщиков. При этом наибольший рост отмечается в сегменте ипотечных кредитов, предоставляемых под залог приобретаемого жилья. Несмотря на то, что их массовому развитию на сегодняшний день мешает ряд причин, и в целом по России, по некоторым оценкам, она доступна лишь 10-15% населения, банкиры уверенно оценивают этот рынок как перспективный для развития бизнеса.

О препятствиях

Ипотека развивается. По данным ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» (НОАИЖК) за первые шесть месяцев этого года рынок ипотечного жилищного кредитования в Новосибирске вырос более чем на 8%. Однако по-прежнему есть немало причин, препятствующих массовому развитию ипотечного кредитования.

Начальник Ипотечного центра Банка «Левобережный» Светлана Сочнева называет одной из причин уменьшение предложения, и как следствие, рост цен на жилье. «С апреля 2006 года на рынке недвижимости произошел довольно резкий подъем цен, продавцы стали придерживать свои квартиры. В агентствах недвижимости лежат заявки на покупку квартиры по ипотеке, в которых указаны суммы, больше которых люди предложить не могут, так как у них есть решение банка по сумме кредита. В свою очередь риэлторы тоже эти заявки удовлетворить не могут. Ситуация начала несколько меняться только в последние две недели – стали появляться квартиры на продажу. Но цены на них достаточно высокие, и люди не хотят или не могут покупать квартиры по таким ценам», – рассказывает С. Сочнева.

Начальник отдела ипотечного кредитования УРБ НФ ОАО «Банк Москвы» Наталья Зарезнова также считает значительный рост цен на недвижимость главной причиной, препятствующей массовости ипотеки. «Это приводит к тому, что часть клиентов, готовых приобрести квартиру за счет ипотечного кредита, оказываются некредитоспособными. Для увеличения спроса на ипотечные продукты необходимо, с одной стороны, улучшить условия кредитования – снижать процентную ставку, уменьшать размер первоначального взноса, делать кредитные продукты более технологичными. С другой стороны, для массового развития ипотеки нужно, чтобы уровень доходов потенциальных заемщиков рос пропорционально росту цен на жилье или, по крайней мере, не отставал от него. Этой цели можно добиться, существенно увеличив объем строящегося жилья. Однако, введение в строй в ближайшей перспективе такого количества новостроек, чтобы это привело к снижению цен на рынке недвижимости, кажется маловероятным, – полагает специалист.

Заместитель директора управления кредитования частных клиентов Сибирского банка Сбербанка России Михаил Чердаков, напротив, полагает, что значительный рост цен на жилье, вызван, в большей степени, не увеличением предложения кредитных ресурсов со стороны банков, а сообщениями о предстоящем повышении цен на недвижимость по причинам якобы «снижения темпов строительства, ввиду нехватки в необходимом количестве строительных материалов», которое, по мнению банкира, носит скорее «искусственный характер».

А вот начальник Сектора ипотечного кредитования Новосибирского Муниципального банка Мина Зельцер полагает, что, скорее, рост спроса на квартиры, подогретый постоянно улучшающимися условиями выдачи ипотечных кредитов, сделал очевидным дефицит предложения на рынке жилой недвижимости. «Рост спроса является следствием отставания темпов ввода жилья от темпов ипотечного кредитования. Если говорить об этом явлении не как о следствии развития ипотеки, а как о причине снижения спроса на нее, то эту причину можно назвать основной. Вторая причина – некредитоспобность большей части потенциальных клиентов. Если раньше за кредитами обращались люди, накопившие средства на первоначальный взнос, то сейчас ипотека стала необходима и тем, кто раньше мог купить квартиру, не прибегая к ней. Отставание роста доходов от роста цен на жилье подавляющей части населения делает в значительной степени бесполезными попытки банков снизить требования к уровню дохода заемщиков. Кроме того, в настоящее время затраты на подбор квартиры во много раз превышают затраты на получение ипотечных кредитов. При этом со стороны банков отчетливо видно стремление снижать процентные ставки по кредитам, чего не скажешь о риэлторах», – уверена М. Зельцер.

Начальник отдела обслуживания физических лиц филиала Газпромбанка в Новосибирске Елена Бусова высказала солидарное мнение: Главное препятствие – некредитоспособность большей части потенциальных клиентов. Есть два варианта некредитоспособности заемщика. Первый, это когда клиент действительно получает небольшую заработную плату, не позволяющую ему сделать минимальный первоначальный взнос и, соответственно, получить ипотечный кредит. Как правило, это бюджетники – врачи, учителя и т. д. Второй вариант – мнимая некредитоспособность. Сегодня многие желающие приобрести квартиру с использованием кредитных средств, к сожалению, не всегда могут подтвердить собственные доходы. А связано это с тем, что на ряде предприятий сотрудники все еще продолжают получать зарплату «в конвертах», а руководство этих предприятий не желает никоим образом подтверждать реальный размер зарплаты своих сотрудников», – полагает специалист.

С. Сочнева не во всем соглашается с коллегами. «Большая часть клиентов как раз кредитоспособна. К примеру, мы рассматриваем и официально, и косвенно подтвержденные доходы заемщиков. Также есть возможность привлечь созаемщиков (до 4 человек), доходы которых способны существенно увеличить сумму выдаваемого ипотечного кредита.

М. Чердаков указал еще на ряд факторов, которые мешают массовому развитию ипотечных кредитов. «К примеру, порой заемщики не могут получить кредит для инвестирования средств в новостройки по причине отсутствия у застройщика надлежащим образом оформленной разрешительной документации на строительство объекта. На практике разрешительная документация зачастую оформляется застройщиками намного позже начала сроков строительства. Объясняется это длительными сроками согласования документации в разрешительных органах. Еще одна причина связана с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрационные действия Федеральная регистрационная служба производит в течение месяца, что увеличивает длительность процедуры оформления и предоставления кредитов. В ряде регионов данный срок составляет не более 3 дней. Я думаю, и в Новосибирске необходимо сократить сроки регистрационных действий, в том числе для регистрации договоров ипотеки».

Заместитель председателя правления ОАО КБ «Региональный кредит» Лариса Деева заметила, что наряду с вышеперечисленными причинами имеет значение и такой фактор, как отношение к сделкам с использованием кредитных средств продавцов, их неосведомленность, опасения и недоверие.

В то же время, по мнению С. Сочневой, старый жилой фонд, срок службы которого может оказаться меньше, чем срок кредита, ипотеке не препятствует. Хотя определенные требования к объекту залога банкиры предъявляют. Так, предмет залога (квартира) должен отвечать следующим требованиям: иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел, при этом части квартир и квартиры, находящиеся в общей долевой собственности (за исключением квартир, находящихся в общей совместной собственности Созаемщиков), в залог не принимаются; быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне (при наличии газовой колонки – данное обстоятельство обязательно согласовать со страховой компанией); иметь в исправном состоянии входную дверь, окна и крышу (для квартир на последних этажах); квартиры, в домах с деревянными перекрытиями как объект ипотеки не принимаются.

Само здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям: не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением; процент износа жилого помещения не должен превышать 70%, если дом ниже 7 этажей.

Сложностей при регистрации ипотечных договоров, по мнению банкиров, также сейчас не существует. «Иногда трудности возникают на этапе сбора документов – справок с места с работы и страховок. Получить ипотечный кредит просто», – уточняет С. Сочнева.

О доступности

Возможность реального решения квартирного вопроса в одном отдельно взятом регионе банкиры оценили неоднозначно. Однако полагают, что можно использовать следующие решения.

С. Сочнева (банк «Левобережный») предлагает ввести корпоративные ипотечные проекты. «Предприятие, которое для своих сотрудников работает по ипотечной программе, предложенной Банком, освобождается от некоторых местных налогов или имеет определенные льготы».

М. Зельцер (Муниципальный банк) считает, что сделать ипотеку доступной можно, лишь радикально увеличив объемы жилищного строительства. «Развитие строительной отрасли – задача региональных властей. От того, будет ли она решена, как быстро и насколько успешно, зависит стабилизация роста цен на жилую недвижимость в регионе. Ошибочно считать, что доступность жилья определяется лишь ставкой ипотечного кредита. Даже если банки снизят ее в разы, купить жилья больше, чем есть на рынке, нельзя», – заключает она.

Н. Зарезнова («Банк Москвы») думает, что ипотека не может стать массовой «в одном отдельно взятом регионе». «Ипотека – это обычный банковский продукт, рассчитанный на определенного потребителя, и на него распространяются общие экономические законы. Чем больше предложения на рынке в условиях повышенного спроса, тем выше объем продаж. Увеличение объемов строительства и введения в строй новых объектов недвижимости может явиться, на мой взгляд, причиной действительного массового участия россиян в ипотечных программах. Для достижения этой цели потребуются усилия как местной, так и федеральной власти. Улучшение экономики региона, повышение уровня благосостояния населения, расширение спектра ипотечных продуктов (снижение процентных ставок, уменьшение первоначального взноса, перекредитование) также являются важными условиями массовости ипотечных продуктов, зависящими от общей экономической обстановки в стране», – подчеркнула она.

М. Чердаков (Сибирский банк Сбербанка) полагает, что для того чтобы ипотека стала более массовой в регионах, необходимо принятие мер и на государственном, и на местном уровнях. «Необходимы инвестиции в строительную индустрию, контроль над необоснованным повышением цен на предлагаемое на рынке недвижимости жилье, а также искоренить сложившуюся практику, когда жилье, в первую очередь, становится финансовым инструментом», – уточнил топ-менеджер.

О перспективах

Будущее ипотеки в России представляется банкирам достаточно оптимистичным. Банки готовят новые ипотечные программы, готовятся к появлению новых игроков и питают надежды на развитие рынка стройиндустрии и увеличение числа клиентов.

Так, М. Зельцер, с улыбкой заметив, что хотя в отношении ипотеки в России существует немало пессимистических прогнозов, уверена, что рынок ипотечных кредитов будет расти при любом развитии ситуации на рынке недвижимости. «Новосибирск – крупный город, поэтому вопрос приобретения жилья в кредит всегда будет актуальным для его жителей, а значит, есть предпосылки для увеличения этого сектора кредитования. Спрос стимулируется также ростом доходов населения и продолжающейся либерализацией условий выдачи кредитов, поэтому есть все основания предполагать, что рынок ипотечного кредитования в столице Сибири продолжит бурное развитие. Объем ипотечных сделок в муниципальном банке за последние два года существенно вырос, в настоящее время он составляет примерно 50% всех потребительских кредитов банка и наблюдается устойчивая тенденция дальнейшего роста. Люди готовы брать на себя долговые обязательства, поскольку сегодня ежемесячная аренда съемного жилья обходится не дешевле выплат по ипотечному кредиту, однако во втором случае человек платит за свое, а не за чужое жилье.

Безусловно, к положительным тенденциям можно отнести рост ипотечных кредитов, выдаваемых на приобретение квартир в строящихся домах, так как спрос на новое жилье постоянно растет. В этом русле и необходимо развитие законодательной базы. Тем не менее, пока ипотека продолжает оставаться доступной относительно небольшому числу горожан. В любом случае, у ипотеки есть потенциал роста: если квартиры будут продолжать дорожать, к ней будут прибегать новые клиенты с высокими доходами, если цены на жилье будут падать – в банки пойдут клиенты с доходами более низкими».

М. Чердаков: «Учитывая потребность населения в жилье, развитие строительной отрасли, мы видим большие перспективы в развитии рынка ипотечного кредитования. Вместе с ростом рынка, банки будут создавать новые схемы кредитования на приобретение жилья, изменять условия, адаптированные к складывающимся рыночным условиям, пытаясь обеспечить максимальное количество заемщиков необходимыми для них кредитами. Надеемся, что и на законодательном уровне будут происходить изменения, позволяющие повысить доступность жилья для большинства нуждающихся в нем россиян».