19 января 2007, Континент Сибирь
Преимущества аренды жилья перед ипотекой налицо — не нужен первоначальный взнос (минимум 10% от стоимости квартиры), не надо платить проценты банку, страховку за имущество и жизнь, иметь прописку. В то же время минусы не лежат на поверхности. Они заключаются в том, что в целом расходы на аренду гораздо выше, нежели на ипотеку, несмотря на то, что ежемесячные платежи по кредиту и по аренде в среднем по городам Сибири сопоставимы.
Ипотека вынуждает серьезно переплачивать за приобретаемое жилье, а также платить за само оформление кредита. К примеру, в Новосибирске при покупке в кредит однокомнатной квартиры на 20 лет стоимостью 1,5 млн рублей с ежемесячным доходом заемщика 30 тыс. рублей и 10-процентным первоначальным взносом аннуитетный платеж в филиале одного из федеральных банков составит 17,3 тыс. рублей. В этом случае квартира обойдется в 4,3 млн рублей. Соответственно, переплата составляет 2,8 млн рублей. Также необходимо будет платить квартплату, которая за 20 лет составит около 0,35 млн рублей.
Вместе с тем, если посчитать стоимость месячной арендной платы в 15 тыс. рублей за период 20 лет и учесть ежегодную инфляцию, то за подобную квартиру придется отдать порядка 7 млн рублей, причем собственностью она не станет в отличие от ипотеки.
По мнению руководителя отдела ипотеки омской компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Лины Горбуновой, «платежи за аренду и по ипотеке действительно соотносимы. Только по ипотеке человек платит за свою собственную квартиру, которая является его с момента приобретения, в ней можно проживать, сдавать в аренду и даже продать, не дожидаясь окончания срока кредита, при этом продажа будет осуществляться по рыночной цене, а не по цене покупки. Ежемесячный платеж при этом фиксированный, даже если за два последних года цены выросли более чем на 100%, ваш платеж остается неизменным. При покупке квартиры по ипотеке стоимость ее фиксируется. Также платеж по кредиту может даже уменьшаться в связи со снижением процентной ставки и возможностью перекредитования».
Рост стоимости недвижимости в любом случае опережает ипотечную наценку. За 2006 год стоимость квадратного метра в Новосибирске выросла на 30%. Парадокс, но именно этот фактор также может оказывать и отрицательное воздействие на спрос ипотечного инструмента. Как показывает практика, почти треть заемщиков отказывается от запрошенных в банке ипотечных займов, так как за время, проходящее с момента оформления кредита до момента завершения поиска квартиры, цены вырастают настолько, что нужно переоформлять кредит на большую сумму.
Тем не менее объем российского ипотечного рынка растет. По оценкам «РБК Консалтинг», в 2002 году ипотечных кредитов было выдано на сумму $280 млн, а в 2005 году — уже на $2,9 млрд. По информации Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой), только за первое полугодие 2006 года объем рынка составил $2,9 млрд. Такие результаты подтверждают и банки, которые занимаются выдачей ипотечных кредитов. К примеру, в Новосибирском филиале банка «Сибконтакт» за 2006 год было выдано средств на ту же сумму, что и за все предыдущие пять лет работы, — 1 млрд рублей. Но доля сделок ипотечного кредитования от общего количества сделок с жилой недвижимостью пока невелика — по разным оценкам, от 2% до 5%. Основная причина — нехватка средств населения для первоначального взноса и выплаты кредита. Существует и проблема доступности жилья: низкое предложение, небольшой выбор, неприемлемые платежи по кредиту. На сегодняшний день в городах Сибири спрос значительно превышает предложение. А рост цен на жилье только снижает доступность ипотеки.
Если рассматривать объем ипотечного рынка по величине задолженности физических лиц по ипотечным кредитам, то наибольшую долю в региональной структуре занимает Красноярский край — 23%. Объем задолженности составляет 8,6 млн рублей. В этом регионе средний размер ежемесячного ипотечного платежа составляет 12 тыс. рублей, в то время как стоимость аренды однокомнатной квартиры — 10 тыс. рублей. На втором месте — Новосибирск. Здесь объем задолженности физических лиц по покупке жилья составляет 5,8 млн рублей, а стоимость аренды и кредитного платежа существенно выше — 15 тыс. и 17 тыс. рублей соответственно. Следом идут Кемеровская и Иркутская области — 5 и 3,9 млн рублей.
По словам начальника отдела ипотечного кредитования банка «Левобережный» Светланы Сочневой, «наибольший спрос на квартиры в ипотеку наблюдается в Новосибирске, где располагаются лучшие и крупнейшие вузы Сибири, где легче найти работу, где экологическая обстановка более благоприятна по сравнению с Кузбассом. Среди заемщиков банка порядка 50% составляют новосибирцы, 30% — жители области, около 20% — жители других регионов (Кемеровская, Томская, Омская области). Кроме того, популярность ипотеки в Новосибирске обусловлена еще и тем, что здесь самая дорогая аренда жилья и процентные ставки на ипотечные кредиты постепенно снижаются: за 2006 год на 0,5% снизились ставки по федеральной программе и на 1,5–2% по программе КБ «Дельтакредит«, по которой работает наш банк. Сейчас нашим клиентам мы можем предложить кредит с 15-процентным первоначальным взносом под 11% годовых, а также кредит под залог имеющегося жилья без первоначального взноса (очень популярный кредит, когда, к примеру, родители хотят отселить повзрослевших детей)».
В других городах Сибири аренда жилья действительно ниже, чем в Новосибирске, но кардинально ситуацию это не меняет. Опрос региональных агентств недвижимости показал, что ипотека по всем параметрам выгоднее аренды в связи с опережающим доходы ростом цен на недвижимость и тем, что недвижимость в итоге становится собственностью.
Прямая речь
«Подводные камни» ипотеки
АЛЕКСЕЙ ШИРЯЕВ, директор агентства недвижимости «Любимый город» (Новосибирск):
— В Новосибирске цены на аренду и ипотеку в среднем сопоставимы. Но я глубоко убежден, что ипотека гораздо выгоднее, чем аренда жилья. Веский довод в пользу этого — тот факт, что, арендуя квартиру, человек просто отдает деньги за пользование ею, а выплачивая ипотечный взнос, день за днем, шаг за шагом он приобретает имущество в собственность. Что касается переплаты, которая получается в результате наценки процентов, то она не представляет угрозы в ситуации быстрого роста цен на недвижимость. К примеру, квартира, которая сегодня стоит 1,5 млн рублей, при условном 20-процентном росте цен на жилье через четыре года будет стоить уже 3,1 млн рублей. По ипотечной схеме с тем же сроком кредитования стоимость подобной квартиры будет существенно меньше. И потом, человек, который арендует жилье сегодня, рано или поздно будет приобретать его в собственность. Мы живем не в Европе, у нас не принято жить в съемной квартире, потому что там другие условия жизни. Прежде всего стабильная экономика с инфляцией 3,5% в год, арендная ставка на квартиру ниже российской, и она жестко регламентируется соответствующими органами. Поэтому там люди арендуют квартиру всю жизнь, так как уверены в завтрашнем дне. А у русского человека в крови иметь свой собственный дом.
Кроме того, ипотека в России с каждым годом становится доступнее: требования к заемщику упрощаются, процентные ставки снижаются. Количество сделок по ипотеке растет с каждым годом, причем сегодня клиенты приходят уже с готовыми ипотечными решениями.
Но при выборе ипотечной схемы необходимо обращать внимание на условия, на которых банк выдает кредит. Здесь есть «подводные камни», которые называются мораторий на несвоевременное погашение кредита: в одном банке досрочно кредит можно погасить лишь через полгода, а в другом подобное действие облагается штрафом в течение всего срока кредитования. Также нужно обращать внимание на комиссию банка по обслуживанию кредита: где-то взимают процент за расчетно-кассовое обслуживание, а где-то нет. Затем — страхование имущества и жизни заемщика. Здесь нужно внимательно ознакомиться со всеми условиями: величина процента по страхованию, на каких условиях, регламентировано ли страхование в определенных страховых компаниях.
Тем не менее стоит отметить, что, несмотря на рост популярности ипотеки, уровень информированности населения еще недостаточно высок. Сегодня квартиры в кредит покупают либо бизнесмены, либо молодые семьи, которые не имеют альтернативы и не хотят арендовать, либо люди, у которых не хватает средств на покупку, и риэлтеры смогли их переориентировать на ипотеку.
Ипотека — единственный выход
НИНА ЧЕРСТВЯКОВА, начальник отдела по работе с клиентами Новосибирского филиала банка «Сибконтакт»:
— Сегодня приобрести жилье в ипотеку могут лишь 10–15% населения страны. Во-первых, зарплаты наших граждан либо низкие, либо «серые». А по существующим правилам заемщик должен выплачивать по ипотечному кредиту не более трети своей зарплаты. Однако стоит заметить, что в последнее время многие банки, понимая сложившуюся ситуацию с «зарплатами в конверте», не требуют официального подтверждения доходов.
Во-вторых, многие потенциальные заемщики считают процентную ставку по кредиту завышенной. При этом нужно понимать, что одно снижение процентной ставки не приведет к желаемым результатам. Если цены на жилье будут расти такими же темпами, то эффекта не будет. За последний год процентная ставка понизилась в среднем на 1–2%, в то время как цены на жилье выросли на 40–50%.
Таким образом, третья причина, мешающая развитию ипотеки, — рост цен на жилье, который приводит к тому, что растет средняя сумма кредита и существенно осложняется подбор квартиры для клиента.
Кроме того, у населения нашей страны по-прежнему остается недоверие к такому способу улучшения жилищных условий, как ипотека. Объяснения тому — менталитет россиян, сложная экономическая ситуация, царившая в стране долгие годы, и недостаточно сильная законодательная база в области ипотечного кредитования.
На наш взгляд, в ближайшее время ожидать стабилизации цен на жилье не стоит: сегодня много проблем со стройматериалами — не хватает кирпича, дорожает металл; существуют сложности с выделением земельных участков и налаживанием инженерной инфраструктуры и многое другое — и все это «сидит» в себестоимости квартиры. Кроме того, спрос на квартиры неуклонно растет, предложение за ним не успевает, что тоже сказывается на цене квадратного метра. Для насыщения рынка на каждого жителя региона нужно строить 1 квадратный метр в год. Если говорить о Новосибирской области, где около 3 млн жителей, сейчас здесь планируется сдавать 1 млн квадратных метров в год, а это в три раза меньше потребности! Выход один — нужно больше строить, нужно развивать партнерство между строителями и инвесторами.
Говорить о том, что процентная ставка по ипотеке будет снижаться такими же темпами, тоже не приходится. В 2001 году ставка по кредиту была 19%, сегодня в два раза меньше — 9–11%. Таким образом, процентная ставка по ипотечному кредиту уже сегодня находится практически на уровне с инфляцией.
Кроме того, стоит работать над упрощением кредитных технологий, чтобы заемщик мог быть более мобильным, мог в короткие сроки продавать квартиру, взятую в ипотеку, выставлять ее на обмен, оставлять в залог и т.д.
Тем не менее можно твердо сказать, что ипотека будет все более и более востребованной банковской услугой. Растет благосостояние граждан, их потребности и желания. Если раньше жить в коммунальной комнате впятером было нормой, то сегодня каждая семья хочет иметь отдельное жилье. Приобрести его самостоятельно могут единицы. Ипотека в настоящий момент является единственным реально работающим инструментом для получения хороших жилищных условий: не копить, не снимать, а жить в своей собственной квартире, постепенно выплачивая ее стоимость. Поддержка со стороны государства, вероятно, будет увеличиваться, однако направлена она будет в основном на молодые и малоимущие семьи. Уже сегодня в Новосибирске работает федеральная программа «Обеспечение жильем молодых семей».
Ипотечному рынку жилья есть куда стремиться и развиваться, и условия для этого постепенно создаются. Для справки: в США через ипотеку приобретает жилье около 90% населения. К таким показателям стоит двигаться и нам.