3 марта 2007, Эпиграф
В настоящее время на рынке Новосибирска действуют 67 банков, половина из них активно развивает ипотечное кредитование. Безусловно, конкуренция между финансовыми организациями, работающими на этом рынке, высока. Чтобы привлечь клиентов, банки предлагают разнообразные, многоликие программы ипотечного кредитования.
Например, сегодня банки готовы кредитовать сотрудников компаний-клиентов по более низкой ставке, реструктурировать выданные ранее ипотечные кредиты и даже покупать права по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам другими кредитными учреждениями. О расширении ассортиментного портфеля в области ипотечного кредитования и будущих тенденциях этого рынка мы попросили рассказать экспертов новосибирских банков.
В начале 2006 года все банки дружно отмечали рост интереса к ипотеке, но во втором полугодии часть из них снизила темпы роста. Причины таких колебаний в динамике специалисты видят, с одной стороны, в тенденциях самого рынка недвижимости, который демонстрирует стабильный рост цен начиная с марта 2006 года, с другой стороны с «перегревом» рынка, к которому приводит неоправданно завышенная стоимость квартир в связи с недостаточным количеством вводимого в эксплуатацию жилья.
«Развитие местного рынка ипотечного кредитования в 2006 году отмечено высокой динамикой: дважды была снижена ставка рефинансирования Банка России, что повлекло за собой снижение ставки по ипотечным кредитам, активно внедрялись и развивались новые виды кредитования, появилось несколько новых игроков, в результате чего усилилась конкуренция как на первичном, так и на вторичном ипотечном рынке», – рисует в целом радужную картину года начальник сектора ипотечного кредитования «Новосибирского Муници-пального банка» Мина Зельцер. Однако особо банкиры отмечают осень и начало зимы 2006 года, когда спрос на кредиты со стороны населения возрос, но вместе с тем потенциальные заемщики не смогли «осилить» покупку резко подорожавшего жилья.
Например, начальник отдела ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Светлана Сочнева связывает «осеннюю лихорадку» (повышенный спрос на ипотечные кредиты) с опасениями потенциальных заемщиков в том, что стремительно выросшие цены не позволят приобрести жилье в будущем году. «Мы наблюдали очень большой интерес к ипотечному кредитованию в декабре 2006 года», – констатирует С. Сочнева, – это было обусловлено продолжающимся ростом цен на квартиры». Этот же процесс вызвал обратную тенденцию – уменьшение числа выдаваемых кредитов, по словам начальника отдела ипотечного кредитования Новосибирского филиала ОАО «Банк Москвы» Натальи Зарезновой. «Максимальный рост цен на недвижимость был отмечен осенью прошлого года. По данным риэлтерских агентств, суммарный рост цен с июля по ноябрь 2006 года составил 25%, а по сравнению с декабрем 2005 года средняя цена в ноябре 2006 года выросла на 43%. Следствием этого, соответственно, стало снижение покупательской способности граждан и уменьшение количества выдаваемых банками кредитов», – полагает Н. Зарезнова.
С нею согласна финансовый аналитик ФК «Кредитное партнерство» Лайли Зухурова, констатируя снижение интереса к ипотечным продуктам к концу 2006 года. «Рост цен также способствует тому, что лица, получившие одобрение по заявке, вынуждены отказаться от кредита в силу того, что средств уже не хватает на покупку квартиры. Около трети документов, переданных на оформление договора ипотеки, так и не заканчиваются его заключением», – аргументирует факт Л. Зухурова.
Некоторое снижение темпов во втором полугодии 2006 года отмечают и в «Русь-банке». Заместитель управляющего Новосибирским филиалом ЗАО «Русь-Банк» Тамара Любимец считает, что это было обусловлено резким скачком цен на недвижимость Новосибирска, и привело к росту средних сумм ипотечных кредитов. По ее словам, не все потенциальные заемщики на тот момент располагали достаточным уровнем доходов для оформления кредита на покупку нужной квартиры.
Однако между специалистами по-прежнему нет единства во мнении, что же было раньше – яйцо или курица. «Либерализация условий по ипотеке, а также снижение ставок приводят к росту платежеспособного спроса, который подстегивает рост цен», – считает Л. Зухурова.
Многие кредитные организации в 2006 году применяли стимулирующие меры для роста интереса заемщиков. К примеру, крупнейший ипотечный игрок – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, по словам начальника отдела ипотечного кредитования ОАО КБ «Региональный кредит» Алексея Шелестова, в начале года перешло от фиксированной процентной ставки в 14% годовых к таблице с диверсифицированными процентными ставками, зависящими от продолжительности выплат по кредиту и размера первоначального взноса, а в III квартале снизило процентные ставки по всем видам кредитов на 0,5%. «Процентные ставки по ипотечным программам нашего банка также дважды снижались в течение 2006 года, причем дата снижения рассчитывалась таким образом, чтобы это оказывало стимулирующий эффект на выдачу ипотечных кредитов. Снижение процентных ставок мы запланировали как раз на середину сезона отпусков – июль месяц», – говорит А. Шелестов.
Помимо роста спроса и цен на жилье и недостатка предложений на рынке жилой недвижимости, банкиры видят и иные причины неравномерности в динамике кредитования. Директор по ипотечному кредитованию Новосибирского филиала Альфа-Банка Наталья Макарова называет несколько объективных факторов такой ситуации: «В условиях, когда складывается «рынок продавца» по отношению к недвижимости, владельцы квартир стремятся осуществлять продажу, получая расчет сразу, не дожидаясь момента регистрации перехода права собственности. Это влечет заметное снижение количества квартир, продаваемых с использованием ипотечных схем. Соответственно, снижается и количество ипотечных кредитов».
Кроме того, по ее мнению, в Новосибирске наблюдается тенденция к «альтернативным» сделкам, когда жилье продается по цепочке, что вызывает определенные сложности при расчетах: посреднику требуется виртуозное мастерство, чтобы урегулировать сроки расчетов. В этих условиях риэлтеры пытаются минимизировать число ипотечных сделок в цепочках, что тоже в определенной степени снижает привлекательность ипотечных схем. «Даже с учетом возможности покупки недвижимости с использованием ипотечных кредитов платежеспособный спрос сейчас находится на уровне, близком к предельному», – считает Н. Макарова.
Тем не менее, конкуренция между банками за внимание клиента возросла в разы. На рынок ипотеки в 2006-м вышли новые кредитные организации. Специалисты полагают, что это стимулировало банки вводить новые элементы сервиса, предлагать новые программы, смягчать требования к заемщикам, понижать процентные ставки, хотя во всем этом есть свои нюансы.
Процентные ставки действительно имеют тенденцию к снижению. «Повинна» в этом федеральная программа по стандартам АИЖК, так как при снижении ставки по кредитам АИЖК банки тоже вынуждены снижать ставки по своим ипотечным программам.
«С точки зрения потребителя, важны не только процентные ставки; решающую роль начинают играть опыт специалистов, сервис, наличие большого количества каналов погашения кредитов. Успех работы определяют и каналы продаж услуг банка. На сегодняшний день каждый кредитор находит свой сегмент, но следующему «новичку» приходится сложнее, нужно проявлять большую активность и изобретательность», – подчеркивает Н. Макарова.
К примеру, все шире банки предлагают ипотечный кредит без первоначального взноса. ОАО «БинБанк», следуя тенденции крупных западных городов, где население стремится переехать из душного центра на периферию, помимо стандартных кредитов на приобретение квартиры в многоквартирном доме, предлагает программы по покупке коттеджей, загородных домов, таун-хаусов. Банки расширяют сотрудничество с инвестиционно-строительными компаниями и страховщиками, готовыми страховать финансовые риски при долевом участии в строительстве. Тот же «БинБанк» предлагает финансирование тысяч квадратных метров жилья на этапе строительства, что, по словам его специалистов, «является единственным способом уйти от дефицита предложений на первичном рынке».
Также в 2007-м специалисты ожидают значительного увеличения доли ипотечных кредитов валюте. Этому способствует благоприятная с точки зрения клиента ситуация на валютном рынке: курс доллара падает, а процентная ставка по валютным кредитам сегодня намного меньше, чем по рублевым.
«В любом случае, от такой конкуренции банков выигрывают потенциальные заемщики, так как банки, в целях повышения привлекательности своих программ, вынуждены снижать стоимость услуг, повышая при этом оперативность принятия решения и ускоряя процедуру выдачи ипотечного кредита», – считает Т. Любимец.
«Наиважнейший критерий, по которому заемщики будут выбирать банк в 2007 году, это скорость выдачи кредита, потому как значительное снижение ставок по ипотечным кредитам маловероятно», – предполагает заместитель начальника развития розничного бизнеса филиала ОАО «БинБанк» в Новосибирске Лилия Белкина.
Однако есть и оригинальное мнение: «Появление новых игроков практически не может оказать существенного влияния на конкурентную среду, – считает А. Шелестов. – Более мелкие региональные банки, массово выходящие на рынок с ипотечными продуктами, как правило, собственных программ не имеют и действуют по программам тех же крупных московских банков, которые и так работают на рынке ипотеки».
Одним из достоинств современных ипотечных кредитов является возможность реструктуризации долга с уплатой комиссионных банку, выдавшему первоначальный кредит, что способствует более активному участию населения в ипотечных программах.
«Реструктуризация – интересная и очень перспективная услуга для населения, – оценивает А. Шелестов. – Процентные ставки еще не раз будут снижаться, однако уже сейчас есть желающие перекредитоваться по более низким процентным ставкам. В связи с этим мы готовы реструктуризировать кредит заемщика по более низким процентным ставкам».
«Хотя на сегодняшний день не все банки предлагают услуги по реструктуризации ипотечных кредитов клиентам других банков, этот вид ипотечного кредитования приобретает все большую популярность, тем более что процедура выдачи таких кредитов зачастую дешевле и проще, – говорит М. Зельцер. – Например, в нашем банке комиссия за выдачу такого кредита составляет 5000 руб., а за выдачу стандартного кредита – 1% от суммы кредита».
«В Альфа-Банке перекредитование как действующий продукт планируется к внедрению в марте 2007 года. Скорее всего, пилотный запуск будет опробован на сотрудниках, потом появится массовое предложение», – рассказывает Н. Макарова.
Специалисты полагают, что, несмотря на рост цен на недвижимость, интерес населения к ипотеке будет расти с увеличением темпов. Этому должны способствовать изменения, которые произойдут в 2007 году в условиях предоставления ипотечных кредитов. Эксперты связывают их скорее не со снижением процентных ставок, а с расширением ассортимента предоставляемых услуг.
Так, клиенты многих банков смогут взять ипотечный кредит не только на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, но и на покупку строящегося жилья, под залог уже имеющейся квартиры. Скорее всего, будет расширено предоставление кредитов без первоначального взноса, об этом заявляют многие банки.
«Перспективы ипотеки огромны, – считает Н. Зарезнова. – Сегодня банки предлагают в линейке ипотечных продуктов программы рефинансирования, и это интересно, потому что долгосрочные кредиты, взятые несколько лет назад, выплачиваются по процентным ставкам более высоким, чем предлагают на данный момент кредитные организации, соответственно, реструктуризация такого долга создаст существенную экономию заемщикам». Зарезнова подчеркивает, что с 2007 года Банк Москвы приступил к покупке прав по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам другими кредитными учреждениями. Кроме того, в настоящий момент в банке разработана программа кредитования строящегося жилья под залог векселей третьих лиц.
«Объективно могу сказать, что количество клиентов будет расти, однако темпы роста определенно замедлятся, – заявляет А. Шелестов. – Во избежание замедления темпов развития ипотеки банки будут снижать процентные ставки и либерализовать условия по ипотечному кредитованию. К примеру, мы недавно приняли решение о снижении предельного возраста заемщика до 75 лет и уменьшении минимального стажа на последнем месте работы до 3-х месяцев».
«Тенденции развития рынка можно охарактеризовать как умеренно-оптимистичные. Такого темпа роста интереса к ипотеке и востребованности ипотечных кредитов, что был в 2006 году, не будет, – прогнозирует Н. Макарова. – Реально будут расти объемы кредитных портфелей, уже сейчас понятно, что растут средние суммы по одной сделке. Однако ситуация на рынке недвижимости на сегодня заметно убавляет оптимизма. Ограниченный платежеспособный спрос в конечном итоге все расставит по своим местам. Система «Ипотечное кредитование – уровень доходов заемщиков-амбиции продавцов» придет в равновесное состояние в апреле-мае. После наступления этого момента будет наблюдаться плавное увеличение числа ипотечных кредитов».
Такой же весьма сдержанный прогноз дает Л. Зухурова: «Вопреки ожиданиям, снижение банковской ставки по ипотеке (по большинству прогнозов, к 2010 году ставка снизится до 8-9%), которую большинство граждан считает завышенной, не приведет к достижению эффекта широкого распространения ипотеки, так как за счет роста цен на жилье заемщик все равно не получит экономии по кредиту. Тем не менее, среднегодовые темпы роста цен на недвижимость будут составлять 20-30%, и можно ожидать роста спроса к ипотеке со стороны населения. Этот факт, а также возможность реструктуризации долга, должны послужить причиной того, что к 2010 году объем выдаваемых ипотечных кредитов должен возрасти почти в 30 раз».
Даже при снижении процентных ставок рост цен становится фактором, увеличивающим ежемесячные платежи по кредиту, что ограничивает круг лиц, способных погашать такие обязательства.
Услугами ипотеки сегодня могут воспользоваться лишь 10–15% населения страны. При среднемесячном платеже по ипотеке в 17 тыс. рублей, заемщику необходимо иметь ежемесячный доход не менее 30 тыс. рублей.
Фактором, сдерживающим развитие ипотеки, является низкий уровень информированности граждан об услуге, а также достаточно большой объем необходимых для оформления сделки документов. При использовании ипотеки возрастают расходы на оформление сделки, которые составляют до 10% от суммы сделки. В связи с этими факторами доля сделок с использованием механизма ипотеки составляет около от 2% до 5% от общих объемов.
Екатерина Федорова, Ольга Еренкова