Время решать «квартирный вопрос»

17 апреля 2007

Иначе скоро может выясниться, что вы опять упустили выгодный момент

В прошедшие выходные в Новосибирском театре оперы и балета состоялась 10-я юбилейная ярмарка недвижимости. В отличие от многих городов, где подобные мероприятия больше смахивают на шоу, новосибирские ярмарки скорей можно сравнить с большой рабочей площадкой агентств недвижимости, строительных компаний и банков, где можно получить всю необходимую информацию об имеющемся в продаже жилье, узнать тонкости осуществления сделок и получения ипотечных кредитов. На этот раз, как и прежде, на ярмарку недвижимости народ шел потоком. Походы по офисам в поисках оптимального варианта у работающего человека могут занять недели и даже месяцы, здесь же можно разом выяснить все интересующие вопросы.

Мы все давно поняли, что в решении «квартирного вопроса» рано не бывает, зато часто оказывается, что выгодный для покупки жилья момент, к сожалению, упущен. Цены на квартиры растут космическими темпами. С весны 2004-го жилье в Новосибирске подорожало на 300 процентов. За прошлый год стоимость квартир на вторичном рынке выросла на 54 процента, а квартиры в новостройках стали дороже на 35 процентов. Пресс-конференция, прошедшая в канун ярмарки недвижимости, представила и картину рынка недвижимости, и прогноз на ближайшее будущее.

Олег Харченко, генеральный директор ООО «Центральное агентство недвижимости», сравнил рынок с локомотивом, несущимся без тормозов:

— Ипотечные программы сыграли для него роль топлива. Если весной 2004 года двухкомнатная типовая квартира стоила 750 тысяч рублей, а средний платеж по ипотечному кредиту составлял 9–10 тысяч рублей, то сейчас такая же квартира стоит уже примерно 2 миллиона 300 тысяч рублей, а ежемесячный платеж по кредиту уже больше 25 тысяч. Несмотря на снижение банковских ставок, покупка жилья через ипотеку потяжелела, но при этом не стала менее привлекательной. Разница между ценой однокомнатной квартиры и каждой дополнительной комнаты вот уже длительное время держится на уровне 20 процентов, в стоимостном выражении это 500–800 тысяч рублей. При оформлении ипотечного кредита «на расширение» ежемесячный платеж составляет вполне посильную сумму — порядка 8–10 тысяч рублей. Что многие и делают, улучшая свои жилищные условия. На рынке недвижимости прогнозируется сдвиг от приобретателей квартир с нуля (многие из нынешних покупателей до этого арендовали жилье) к приобретению жилья для сдачи в аренду.

В 2006 году доля сделок, совершаемых с привлечением ипотечных кредитов, составила 27 процентов от общего числа сделок купли-продажи жилья. За 2005–2006 годы количество ипотечных сделок увеличилось в два раза, они-то и разогнали цены на вторичное жилье. Локомотив «вторички« еще по инерции несется, но его уже обгоняет жилье в новостройках. Это подтвердил и Павел Смелов, руководитель аналитического центра агентства «Сибакадемстрой-недвижимость»: «За первый квартал этого года на вторичном рынке жилья наблюдался рост цен порядка 19 процентов. Однако есть основания говорить, что цены в этом сегменте рынка достигли своего пика и сегодня приближаются к состоянию стабильности. Во втором квартале рост цен прогнозируется порядка 1–1,5 процента с тенденцией некоторого оживления к концу года. Покупатели все больше останавливают свой выбор на новостройках. Можно предполагать, что первичный рынок жилья в этом году даст даже больший прирост цен, чем вторичный рынок в 2006 году. По нашим исследованиям, за четвертый квартал прошлого года и за первый квартал 2007-го на 80-ти объектах Новосибирска различных ценовых категорий стоимость квартир возросла на 25–30 процентов».

Многие строительные компании, прежде всего крупные, имеющие собственный капитал и пользующиеся банковскими кредитами, сегодня изменили свою стратегию продаж. Они уже не торгуют квартирами на нулевом цикле, когда стоимость минимальна, а стараются как можно дальше оттянуть момент продажи. В феврале некоторые застройщики умудрились увеличить цены на 30 процентов. Повторилась картина, которую в Новосибирске не видели с 1995 года, когда люди занимали очередь у дверей строительных компаний, спали в машинах, чтобы только не упустить квартиру, а застройщики устраивали аукцион — кто больше даст. Поскольку рынок вторичного жилья стал показывать симптомы стагнации, инвестиционные деньги перекинулись на рынок новостроек. В Новосибирске уже есть примеры, когда квартиры на нулевом цикле продаются по цене готового жилья на вторичном рынке. По мнению риелторов, доля квартир, покупаемых с целью вложения инвестиций, составляет на сегодня порядка 10 процентов от всего приобретаемого жилья. Ту же цифру назвал и Василий Ульянов, начальник дополнительного офиса «Зеленые купола» ОАО «УРСА Банк». Тенденцию инвестирования в недвижимость стимулируют предложения банков по выдаче кредитов под залог имеющегося жилья. Люди спокойно живут в своей квартире, а на взятый кредит строят новую — для последующей продажи, сдачи в аренду или для своих подрастающих детей. Кстати сказать, «детская тема», по мнению риелторов, приведет к дальнейшему росту цен на недвижимость. При высоком уровне инфляции маловероятно, что «материнский капитал» люди отложат на то, чтобы дать образование своим детям, скорей всего, эти деньги также выплеснутся на рынок недвижимости, в очередной раз подстегнув цены. «Перекос в нацпроекте «Доступное и комфортное жилье« был очевиден сразу, — говорит президент Новосибирской ассоциации риелторов Игорь Зеленский. — Финансовые ресурсы стали доступней, а строительство жилья продолжает оставаться проблематичным. Баланса ждать не приходится, поэтому цены и дальше будут расти. Возможно, часть участников рынка недвижимости может оттянуть строительство индивидуального жилья — коттеджей, загородной недвижимости. Малоэтажную застройку в правительстве называют одним из приоритетных направлений нацпроекта, активизации в этой сфере способствует и осуществление программы газификации. Кто-то оставит свою квартиру как второе жилье, а кто-то будет продавать. Банки уже сейчас выдают кредиты под залог земельных участков и на строительство индивидуальных домов».

То, что жилье подешевеет, ждать не приходится. Росту цен способствует постоянное подорожание строительных материалов, энергоносителей и по-прежнему высокий спрос, обгоняющий предложение. К расходам покупателей и продавцов (большинство сделок на рынке недвижимости осуществляется через куплю-продажу) добавляются расходы на услуги риелторских фирм. Несмотря на тройной рост стоимости жилья за три последних года, риелторы, как и раньше, оценивают свои услуги в 6 процентов от стоимости объекта недвижимости. На пресс-конференции этот вопрос подняла начальник отдела ипотечного кредитования банка «Левобережный Светлана Сочнева: «Многие, приходя к нам с риелтором, затем стараются отказаться от его услуг. Народ сейчас грамотный, люди понимают, что договор заключает банк. Риелтор должен показать свою квалификацию на стадии подготовки документов, что, к сожалению, бывает не всегда». Длинные «цепочки» сделок без риелтора не срастутся, — парировали представители агентств недвижимости. Цены новосибирских риелторских фирм значительно ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге, ниже даже, чем у наших соседей в Кузбассе. К тому же, осуществляя куплю-продажу, клиент, как правило, получает льготу. И вообще, существует большая разница, когда агентство берет на себя всю ответственность за реализацию сделки и когда требует те же 6 процентов только за оказание информационных услуг. Так что внимательно читайте договор, который подписываете. Чего и мы вам желаем.

Лариса ВЕРЕМЬЯНИНА

Поделиться: