11 июля 2007, Эпиграф
Банки снижают стоимость ипотечных кредитов
Вкладывать деньги в недвижимость стало хорошим тоном. Граждане вкладывают в покупку квартир и домов не только личные сбережения, но и средства кредитных организаций. Банкиры признают, что это чрезвычайно выгодно, ведь сумма ежемесячного платежа и процент по кредиту в ряде договоров остаются неизменными, а инфляция и растущий уровень доходов людей делают эти затраты все более несущественными. Ставки банков снижаются, а условия кредитования становятся более дружелюбными для заемщиков.
Почти каждая кредитная организация предлагает будущим новоселам несколько ипотечных программ на выбор. Например, Сбербанк России предлагает 4 программы жилищного кредитования. Это кредиты «Ипотечный» со ставкой от 11 до 12,5% годовых, «Ипотечный+» – ставки от 10,75 до 12,5%, «На недвижимость» – 12-12,5% и специальная программа кредитования «Молодая семья». В каждом кредитном продукте ставка рассчитывается в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования. Например, тем, кто намерен сразу самостоятельно оплатить 30% стоимости будущей квартиры и больше, кредит «Ипотечный» выдают под 11% в год. Если у частного лица в наличии от 20 до 30% стоимости приобретения, а остальное он намерен позаимствовать у банка, он может рассчитывать на ставку в 11,25%. Если первоначальная сумма не превышает 10-20%, то ставка будет равна 11,5%.
Чем меньше срок кредитования, тем ниже ставка – так банки страхуются от неизбежной инфляции. Сбербанк взимает единовременную плату за обслуживание счета в размере 1-2% от суммы кредита, но не более 15 тыс. руб., и 300 руб. за рассмотрение кредитной заявки. Специалисты банка обратили особое внимание, что залог, обеспечивающий кредит, страхуется, а страховать жизнь заемщика необязательно.
Дополнительные платежи несколько снижают привлекательность ипотечного кредита, но эксперты все равно считают, что сегодня выгодно становиться заемщиком. Например, только Сибирский банк Сбербанка России в течение последнего года снижал кредитные ставки по ипотечным программам три раза. Год назад ставки были на уровне 16-19% годовых, в августе 2006-го средний уровень ипотечных ставок упал до 13-15% годовых, в начале 2007-го – до 12-13%, а в мае – до 11% годовых (при вложении 30% собственных средств и сроке кредитования до 10 лет). Директор Управления кредитования частных клиентов Сибирского банка Сбербанка России Елена Бородина добавляет: «В последнее время существенно увеличилось число организаций, предлагающих программы ипотечного кредитования. Их предложения очень похожи друг на друга: «кредит за 24 часа», «без справок и поручителей» и т. д. Но, к сожалению, такие кредитные продукты зачастую содержат дополнительные, скрытые комиссии, например, те, что взимаются ежемесячно, а не единовременно. Кроме того, зачастую у заемщика нет возможности беспрепятственного и без применения штрафных санкций досрочного гашения кредита. Не стоит зацикливаться лишь на процентных ставках, нужно внимательно изучить все иные условия, которые влияют на конечную стоимость кредита, – всевозможные платежи и комиссии, на которых банки не всегда акцентируют внимание», – подчеркнула она.
Банк Москвы прочно обосновался на рынке ипотечного кредитования. Здесь также планомерно снижают процентные ставки по ипотечным кредитам. Банк является победителем областного конкурса кредитных организаций по государственной поддержке граждан по кредитованию приобретения жилья, организованном областной администрацией. Теперь часть суммы основного долга в определенных случаях компенсируется из областного бюджета. Изюминка Банка Москвы – ипотечные кредиты в швейцарских франках и японских иенах. Ставка по ним составляет 6,5-8% годовых. «К примеру, при рублевом кредите в 1 млн руб. ежегодная переплата составит 120 тыс. руб., – говорит главный специалист отдела кредитования Банка Москвы Павел Ковригин. – При тех же затратах, то есть при той же ежегодной переплате в 120 тыс. руб. размер валютного кредита в пересчете на рубли составит уже 1,5 млн руб. Правда, российский менталитет пока не позволяет валютным кредитам активно развиваться – люди берут их с осторожностью. Тем не менее, мы считаем такую возможность своим конкурентным преимуществом».
Новосибирский Муниципальный банк кредитует своих заемщиков на срок от 1 до 30 лет, размер кредита составляет до 90% стоимости жилья, сумма варьируется от 150 тыс. руб. до 12 млн руб., ставка от 11% годовых в рублях. В банке нас заверили в полном отсутствии скрытых комиссий. Здесь прогнозируют рост объемов ипотечных кредитов в течение 2007 года в 2-3 раза. И. о. начальника сектора ипотечного кредитования отдела кредитования физлиц кредитного управления Новосибирского Муниципального банка Инесса Кондрашова рассказывает: «За последние два года объем ипотечных сделок существенно вырос. В настоящее время он составляет примерно 50% всех потребительских кредитов банка. Наблюдается устойчивая тенденция к дальнейшему росту. Помимо традиционной программы ипотечного кредитования в банке действует программа кредитования на покупку квартир в строящихся домах. Она пользуется все большей популярностью у горожан, поскольку позволяет приобретать жилье по более низким ценам. Сегодня около половины ссудного портфеля банка по ипотеке составляют кредиты, выданные для приобретения квартир на первичном рынке и, думаю, они будут пользоваться все большим спросом. Большим спросом пользуются программы рефинансирования ипотеки, когда кредит берется для гашения кредита с более высокой процентной ставкой. Для таких кредитов характерна более низкая процентная ставка, более низкая комиссия за обслуживание счета – в Муниципальном банке она вообще отсутствует. Чаще всего рефинансируются ипотечные кредиты, взятые 1,5-2 года назад под 15% и более годовых по федеральной ипотечной программе», – уточнила она.
Альфа-Банк в Новосибирске предлагает следующие кредиты на приобретение жилья. При первоначальном взносе 10% кредит можно получить под 15,5% годовых на срок от 5 до 15 лет и под 12,7% на срок от 16 до 20 лет. Кредит на 6-10 лет с первым взносом 15% выдадут по ставке 10,9% годовых, и под 10% при кредите на меньший срок. Кстати, это один из немногих банков, где можно рассчитывать на рассмотрение заявки на приобретение дома или коттеджа – при первоначальном взносе 30% ставка составит 12% на 5 лет. «Альфа-Банк начал работать по ипотечным программам только в 2007 году, – говорит директор по ипотечному кредитованию Новосибирского филиала Альфа-Банка Наталья Макарова. – В последнее время в Новосибирске количество кредитных организаций, в том числе и работающих с ипотекой, существенно увеличилось: появились банки – «Дельта Кредит», Городской ипотечный банк, выходят Москоммерцбанк и банк «Абсолют». С учетом сохраняющейся тенденции роста цен средняя сумма кредита выросла на 10% и в мае составила около 1,7 млн руб. Основная тенденция – рост конкуренции между банками: причем она смещается от цены в сторону сервисных предложений. С мая начался рост кредитов, выдаваемых под залог имеющейся квартиры. Наблюдается рост интереса к рефинансированию ипотечных кредитов».
Банк «Уралсиб» кредитует покупку готового жилья под 11,5% годовых в рублях. Такой же кредит, но на строящееся жилье, обойдется уже в 12,5%. После оформления заемщиком права собственности на квартиру ставка снижается до 11,5% годовых в рублях. Сумма кредита от 300 тыс. руб. на срок до 30 лет. Комиссии банка оставляют около 1% от суммы займа. «Уралсиб» лоялен к обеспечению кредита – здесь рассматривают разные варианты залога и поручительств. Крое того, это один из немногих банков, где первоначальный взнос покупателя квартиры или дома может быть нулевым. Заместитель управляющего Новосибирского филиала Банка «Уралсиб» Владимир Вовкудан пояснил: «Стоимость ипотечного кредита сейчас существенно уменьшилась за счет снижения процентной ставки и отмены комиссии за рассмотрение заявки».
ТрансКредитБанк кредитует до 90% стоимости приобретаемого жилья. Комиссия за кредит – 1% от суммы кредита, но не менее 500 руб. Заявка на кредит рассматривается в течение 5 дней. В этом банке возможно досрочное погашение кредита через 6 месяцев без штрафов. По этому пути, кстати, сейчас идет уже большинство кредитных организаций. В ТрансКредитБанке минимальная процентная ставка по кредиту для покупки жилья на первичном рынке составляет 12,5-15% годовых, на вторичном 11-13% годовых. Срок кредитования до 25 лет.
В отделе ипотечного кредитования в банке «Региональный кредит» сообщили, что решение по выдаче кредита рассматривается в течение 2-х рабочих дней. Кредит выдают сроком до 30 лет под 11-14% годовых в рублях ставка зависит от суммы первоначального взноса. Минимальная сумма взноса 10% от стоимости жилья. Минимальный размер кредита 300 тыс. руб. «Региональный кредит» допускает досрочное погашение кредита через 6 месяцев без штрафных санкций. Возрастной ценз заемщика в банке расширен и включает лиц от 18 до 75 лет. Реальный средний возраст заемщиков – 30-40 лет. В основном это семьи с 1-2 детьми.
БИН-банк работает с ипотекой 1,5 года. Условия кредитования унифицированы для всех категорий заемщиков независимо от возраста и уровня дохода. В банке интересуются лишь возможностью подтверждения дохода. При неподтвержденных доходах ставка будет 15%, при наличии справки по форме 2 НДФЛ – 12,5%. Пакет документов для получения кредита минимальный, состоящий из нескольких позиций. Срок рассмотрения заявки 1-5 дней. Стоимость валютного кредита 10% годовых. Снижения ставок по жилищным кредитам в банке пока не планируют. Старший кредитный инспектор БИН-Банка Алексей Павлов поясняет: «Ежедневно по вопросам ипотечного займа в банк обращается 15-20 человек. Сейчас на рассмотрении находится более 50 заявок от частных лиц. Популярность ипотеки растет заметными темпами. Такие кредиты выгодны, ведь через несколько лет неизменный ежемесячный платеж отстанет от инфляции, при досрочном погашении экономия будет еще больше. Средняя сумма займа 1-30 млн руб., средний срок 7-25 лет».
Ипотечные кредиты выгодны не только заемщикам, но и банкам. С июля ипотечные кредиты появятся в продуктовой линейке Ланта-Банка. Заместитель начальника кредитного отдела Ланта-Банка Владимир Василевский: «Безусловно, ипотечное кредитование – один из выгодных и стабильных видов заработка для банка. У вводимых в нашем банке ипотечных программ процентная ставка предполагаются на уровне 10-12% годовых. Сроки кредитования до 25 лет. Мы прогнозируем высокий спрос на ипотечные продукты не в последнюю очередь потому, что ежемесячный кредитный платеж вполне сопоставим сегодня со стоимостью аренды квартиры. Только в первом случае вы платите за свою недвижимость, а во втором – за чужую. Сегодня растет число заемщиков, приобретающих квартиру по ипотеке с целью ее последующей сдачи в аренду, – так заемщик отбивает ежемесячные кредитные платежи, а через несколько лет недвижимость становится его собственностью».
Банк «Капитал» имеет годичный опыт ипотечного кредитования. В начале года займы на приобретение недвижимости здесь выдавались под 15% годовых, сейчас средняя ставка 13-14,2%. Есть программы выдачи кредитов под имеющееся жилье. Например, по кредиту «Ипотечные деньги» можно получить до 80% стоимости имеющейся квартиры.
Заместитель директора банка «Капитал» Алексей Кашкан говорит: «Рынок ипотечного кредитования сегодня конкурентен, поэтому банки постоянно снижают ставки и улучшают общие условия кредитования. Мы, например, всегда готовы индивидуально пересмотреть ставку для конкретного клиента. Средняя сумма, которую у нас берут – 1-3 млн руб. В среднем же недвижимость в кредит стала доступнее: при займе в 1 млн руб. на 15 лет – ежемесячный платеж составляет 13 тыс. руб.».
ДМБ-Банк уже два года выдает новосибирцам займы на приобретения жилья. За это время процентная ставка была снижена существенно – если в 2005 году она составляла 19% годовых, то сейчас от 11,5% (при кредите на 5 лет) до 13,5% (до 20 лет).Ставка в валюте составляет 9,9% годовых – эти показатели действительны для вторичного рынка недвижимости. Ставки по сделкам со строящимся жильем несколько выше – банк в каждом случае старается оценить степень риска. Начальник отдела ипотечного кредитования ДМБ-Банка Сергей Чумаков: «Большинство заемщиков берут кредит на покупку относительно недорогой квартиры стоимостью около 2,5 млн руб. Наши клиенты считают оптимальным срок кредитования в 15 лет. При этих показателях, кстати, ежемесячный платеж составляет около 30 тыс. руб. С точки зрения средних доходов россиян этот показатель считается высоким, но объем ипотечного кредитования растет галопирующими темпами – только в нашем банке за последний год объем ипотечного портфеля вырос в 14 раз. Чтобы увеличить портфель мы предлагаем популярные ныне программы рефинансирования взятых ранее кредитов, предоставляем займы под залог имеющегося жилья, предоставляем услугу экспресс-кредитования – выдача денег до регистрации сделки в юстиции, чтобы стоимость квартиры за это время не успела увеличиться. Быстрый рост цен зачастую делает невозможным само кредитование – пока рассматривается кредитная заявка, стоимость квартиры уже увеличивается, буквально за несколько дней. Мы планируем максимально охватить рынок, например, разработать популярные ныне программы поддержки молодых семей – для каждой категории граждан недвижимость должна стать доступной».
КРАБ «Новосибирсквнешторгбанк» вышел на ипотечный рынок Новосибирска более 5 лет назад, и демонстрирует невозмутимую стабильность в отношении ставок. С 2004 по 2006 год включительно ставка в банке составляла 13,5%, сейчас она снижена до 13%. Новосибирсквнешторгбанк тщательно подбирает клиентов. Обязательные требования – возраст заемщика не менее 25 лет, городская прописка, общий стаж работы не менее 3 лет, на последнем месте работы не менее года, доход не менее 12 тыс. руб. Правда, при таком заработке он может рассчитывать лишь на 300 тыс. руб. банковских средств. Клиенты с «черным» и «серым» доходами не рассматриваются. Специалист управления кредитования НВТБ Андрей Перминов считает, что заемщиков вполне устраивают такие условия кредитования. «Большинство наших клиентов – в возрасте от 28 до 33 лет. И доходы у них гораздо выше нашего минимума. Востребованы кредиты на 1,5-2 млн руб сроком на 5 лет. Спрос на ипотеку только увеличивается, но очень быстрый рост цен на квартиры несколько мешает ее развитию. И если в Москве сегодня уже наблюдается ценовая стагнация, то Новосибирску до стабилизации цен, по моему, еще около 5 лет».
АКИБ «Образование» вышел на рынок ипотеки 3 месяца назад. Банк очень лояльно подходит к клиентам. При рассмотрении одной кредитной заявки и в качестве заемщиков, и в качестве поручителей может рассматриваться до 5 лиц – понятно, что суммирование их доходов почти всегда делает сделку возможной. Рассматриваются все доходы граждан. Общее правило – чем больше первоначальный взнос, тем меньше банковская ставка – здесь соблюдается. При наличии 50% собственных средств ежегодная переплата по кредиту составит 11%, при 10% ставка будет 14% годовых. Сроки кредитов от 1 до 30 лет.
Банк «Левобережный» предлагает своим клиентам несколько программ кредитования покупки жилья – кредиты «Классический», «Универсальный», «Стабильный», «Мечта». Процентная ставка 11-14% годовых. Верхняя планка применяется, когда клиент не может подтвердить доход, однако к подтверждению платежеспособности в банке относятся лояльно. «Главное, чтобы размер реального заработка позволял человеку брать существенные суммы в долг», – сказали в банке.
Как показывает практика, размеры заработка позволяют гражданам приобретать недвижимость в кредит. Число таких людей, по мнению банкиров, будет только увеличиваться. Некоторые аналитики прогнозируют снижение средней стоимости ипотечных кредитов к концу года до 9-11% годовых.
Людмила Белых