Недвижимость не сбежит

27 августа 2007

Участники рынка единогласно отмечают высокий уровень спроса на лизинг коммерческой недвижимости, в то время как предложение могло бы быть в разы больше

Лизинг недвижимости — бесспорно востребованный механизм, и интерес к нему неуклонно растет. В России, по оценкам «Эксперт РА», в объеме нового бизнеса лизинг зданий и сооружений составил 2,29%, хотя в прошлом году был меньше одного процента. В сибирском регионе ситуация отличается. Здесь недвижимость выходит на лидирующие позиции, конкурируя с грузовым автотранспортом и строительной техникой. По оценкам «Эксперта-Сибирь», на данный момент около 20 лизингодателей работают с коммерческой недвижимостью на территории СФО. Из 23 компаний, исследуемых журналом в июле, за первую половину 2007 года семь заключали подобные сделки. Объем профинансированных в них средств составил 664 млн рублей по сравнению с 195 млн в I полугодии 2006 года.

Стоит отметить, что количество сделок с коммерческой недвижимостью в России не так велико, как в странах с развитым рынком лизинга, где эта цифра больше примерно в 10 раз. Причина тому — ряд административных и законодательных преград, а также сложившиеся особенности российского рынка.

Целью круглого стола, проходившего в пресс-центре журнала «Эксперт-Сибирь» 16 августа, как раз и было обсудить особенности и наиболее актуальные проблемы лизинга зданий и сооружений. Своим опытом поделились как сами лизингодатели, так и участники рынка, на практике имеющие дело с финансовой арендой и коммерческой недвижимостью.

В борьбе за арендатора

Развитие услуг лизинга зданий и сооружений напрямую связано с формированием спроса на недвижимость в целом, объемами застройки. Данный вопрос осветил в своем выступлении генеральный директор управляющей компании «Апромако» Евгений Лошаков.

— Под коммерческой недвижимостью я подразумеваю не только те помещения, которые сдаются и продаются на первых этажах жилых домов, не только проектные институты, которые сейчас арендуют как офисы класса C или D, но в первую очередь принципиально новые для города объекты, отличающиеся качеством и новизной инженерного оборудования.

Сегодня Новосибирск является третьим крупнейшим городом в Российской Федерации после Москвы и Санкт-Петербурга. Соответственно, развитие рынка, в том числе и недвижимости, здесь идет весьма быстрыми темпами. Заявлено очень много офисных, торговых и торгово-развлекательных центров. Крупные федеральные и международные компании открывают здесь складские помещения, размещают производственные мощности, строят заводы, на территории которых есть и административные здания.

В результате строительного бума часто возникает вопрос: а хватит ли на всю эту недвижимость арендаторов, хватит ли людей, которые будут ее покупать? В этом году запланирована сдача четырех бизнес-центров класса А, один из которых уже открылся. Их суммарная площадь составляет порядка 120–150 тысяч квадратных метров.

Новосибирск является очень привлекательной площадкой для инвесторов, которые уже сейчас готовы вкладывать деньги, в том числе в коммерческую недвижимость. Такое положение инициирует повышение спроса и на смежных рынках, в частности, лизинга зданий и сооружений. Соответственно, появляется конкуренция, новые игроки, которые строят, продают и эксплуатируют.

Чужие грабли

Существует мнение, что зачастую клиенты предпочитают лизингу аренду. Так ли это на самом деле, действительно ли лизинговая схема менее выгодна? Об этом, а также о механизме проведения сделки рассказала начальник отдела лизинговых операций ЗАО «Сибирская Лизинговая Компания» Ольга Петина.

— Порядок проведения лизинговой сделки выглядит следующим образом. Сначала проводится анализ финансово-хозяйственной деятельности клиента и принимается решение по сделке на финансово-кредитном комитете компании. В случае положительного результата мы приступаем к заключению договоров купли-продажи и лизинга. Затем проходит оплата аванса лизингополучателем нам, а нами — продавцу недвижимости, после чего идет регистрация договора в юстиции. Ввиду того, что мы используем финансовые ресурсы банка под конкретные сделки, нам необходима также регистрация залога. Далее происходит финансирование и окончательный расчет с продавцом недвижимости.

Одним из камней преткновения в сделках с недвижимостью является земля, которая не может быть передана в лизинг. Когда она продается, особых проблем не возникает — мы просто покупаем ее вместе с объектом недвижимости. Сложнее ситуация, когда требуется аренда муниципальной собственности и, следовательно, все идет через земельный комитет. Это сильно удлиняет сроки оформления сделки.

Еще один нюанс связан с тем, что объект недвижимости обязательно должен выбирать сам лизингополучатель. В противном случае в итоге несвершившейся сделки или дефектов в реализации договора претензии могут предъявляться лизингодателю: вы предложили продавца — вы и виноваты.

Если сравнивать лизинг и аренду недвижимости, я считаю, что первый намного эффективнее для организаций, находящихся на обычной системе налогообложения. Арендные и лизинговые платежи для офисного помещения в центре Новосибирска примерно равны. Отличие в том, что по истечении срока лизинга вы получаете в собственность здание, которое уже выросло в цене. Более того, лизинговые платежи фиксируются с учетом стоимости недвижимости в настоящий момент, а арендные с каждым годом увеличиваются на определенный процент. Поэтому при сопоставлении лизинга и аренды плюсов, несомненно, больше у первого.

Платить и не переплачивать

Традиционно считается, что развитие лизинга недвижимости тормозит несовершенство налогообложения. Свое мнение высказала ведущий аудитор ЗАО «БДО Юникон ГИД-Аудит» Татьяна Жигулина.

— В первую очередь хотелось бы отметить, что в настоящее время в Российской Федерации созданы благоприятные условия для развития лизинга недвижимости. В основном — благодаря использованию ускоренной амортизации имущества и отнесения лизинговых платежей на расходы с последующим уменьшением налогооблагаемой прибыли.

При рассмотрении операций с лизингом недвижимости стоит остановиться на трех основных налогах: на добавленную стоимость, на имущество и на прибыль.

Что касается НДС, то в соответствии с Налоговым кодексом лизингодатель имеет право предъявить его к вычету по предмету лизинга в тот момент, когда имущество принимается к учету в качестве объекта основных средств. Такой порядок позволяет лизингополучателю снизить платежи в бюджет, предъявив к вычету НДС с полной стоимости объекта и в дальнейшем уплачивая его только в части лизинговых платежей, что не требует дополнительного отвлечения средств.

Налог на имущество уплачивается той стороной, на балансе которой числится предмет — это устанавливается по взаимному соглашению лизингодателя и лизингополучателя и прописывается в договоре.

Остановлюсь более подробно на налоге на прибыль.

Если предмет учитывается на балансе лизингодателя, клиент признает расходы в сумме лизинговых платежей в полном объеме. Однако здесь возникают проблемы у лизингополучателя, если условиями договора предусмотрен выкуп объекта. Специалисты Минфина и налоговых органов считают, что независимо от того, у кого на балансе числится предмет лизинга, должна быть уплачена выкупная цена — расходы лизингополучателей на приобретение амортизируемого имущества. И если в договоре она не выделяется, фискальные органы считают это безвозмездной передачей имущества, в результате чего возникают налоговые риски в части доначисления доходов у лизинговой компании. Существует также точка зрения, согласно которой выкупная цена в полном объеме учитывается в составе лизинговых платежей и формирует стоимость объекта.

Возможен следующий вариант выхода из ситуации — изначально устанавливать выкупную цену и порядок ее уплаты в договоре лизинга.

В качестве преимуществ лизинга над покупкой недвижимости с точки зрения налогообложения могу отметить следующие. Лизингополучатель не отвлекает собственные средства, использует их более эффективно и соответственно повышает рентабельность капитала. Возможность выбора учета объектов основных средств на балансе лизингодателя либо лизингополучателя также способно улучшить финансовые показатели — например, можно не платить большой налог на имущество, а равномерно распределить его в лизинговых платежах. Также при лизинге, в отличие от аренды, применяется ускоренная амортизация, за счет которой оптимизируются налоговые платежи по налогу на прибыль.

Деньги в хорошие руки

Важным участником сделки финансовой аренды являются кредитные организации, обеспечивающие лизингодателям необходимые заемные средства. Условия и особенности получения банковского кредита лизинговыми компаниями пояснил начальник кредитного управления ОАО «Банк Левобережный» Андрей Сергеев.

— Первый принцип банка — «знай своего клиента». В первую очередь мы изучаем весь юридический пакет документов лизингодателя, определяем направления деятельности и, что самое главное, полномочия. Следующий момент — это оценка финансового положения компании, поскольку деньги мы даем только тем, кто умеет с ними работать и на них зарабатывать. Мы запрашиваем финансовую отчетность компании и, учитывая наш документооборот, проводим экспресс-анализ: для него требуется два баланса на две отчетных даты и расшифровки его основных статей. Если экспресс-анализ дает положительные результаты, финансовое положение изучается более глубоко: мы смотрим на активы, принятые лизинговой компанией обязательства перед кредитными организациями и, что самое важное, их соответствие финансовым потокам. Если эти показатели не вызывают сомнений, третье, что мы делаем — обсуждаем детали предполагаемой сделки, в том числе предмет лизинга и чистоту документов по нему. Если говорить о недвижимости — это право собственности, техническая документация, возможные препятствия для совершения сделки купли-продажи и дальнейшей лизинговой сделки. Также мы интересуемся потенциальным лизингополучателем, так как именно он является основным источником денежных средств для погашения кредита. Последнее — это условия сделки. Сроки подписания и взаиморасчетов должны соответствовать срокам выдачи кредита и финансирования.

До того, как право собственности на недвижимость не будет оформлено на лизинговую компанию, деньги мы выдать не можем. Любой банк должен иметь гарантии либо в виде ипотеки предмета лизинга, либо другого залога — без обеспечения кредиты не выдаются.

Таким образом, необходимыми условиями для выдачи заемных ресурсов являются удовлетворительное финансовое положение лизинговой компании, отсутствие просроченных задолженностей перед кредиторами, наличие собственных средств для финансирования сделки в размере не менее 20 процентов от ее суммы и возможность оформления в залог предмета лизинга. Поскольку существуют ограничения на объемы предоставляемых кредитов сроком более одного года, определенные Центральным Банком как норматив, сегодня Банк Левобережный может выделить на данные операции 300 миллионов рублей. Эта цифра на текущую дату и в течение года будет изменяться в большую сторону, так как капитал банка из года в год прирастает.

Хотелось бы отметить, что банкам гораздо удобнее сотрудничать с лизинговыми компаниями. В этом случае все работы по рассмотрению документов для осуществления сделки, изучению лизингополучателя, который порой бывает непрозрачен и нам непонятен, ложатся на лизингодателя. Те, кто успешно с этим справляются, получают у банка заемные средства, тем самым увеличивают активы и расширяют круг клиентов.

Не обижайте малышей

За счет того, что лизинг позволяет не отвлекать единовременно большие объемы оборотных средств, он является привлекательным инструментом для малого и среднего бизнеса. А как дело обстоит конкретно с лизингом коммерческой недвижимости? Способно ли его бурное развитие решить проблему нехватки площадей для таких компаний? Мнение по этому поводу высказали участники круглого стола.

Евгений Лошаков: «В моем понимании, оптимальным стимулом развития небольших компаний является Новосибирский технопарк. Представители среднего и малого бизнеса реализуют свои идеи на его территории, получая возможность снять или купить в лизинг офис, производственные, складские помещения. Конечно, стоимости аренды пока никто не знает, но, насколько я помню условия президентской программы, ставки там должны быть очень низкими, растянутыми во времени и будут включаться в себестоимость производства товаров. Я видел реализованные технопарки на территории РФ (например, в Казани), и там это действительно работает. Приходит частный предприниматель, у которого нет ничего, кроме идеи, специалисты технопарка помогают ему составить бизнес-план, предоставляют все необходимые возможности для получения кредитов, помещения и имеют определенный процент от выручки».

Андрей Сергеев: «Предприниматели и малый бизнес из года в год работают и зарабатывают деньги, тратя значительную часть средств на арендные платежи. Мало кому приходят в голову мысли, что потраченные суммы могут являться платежами по выкупу того объекта недвижимости, в котором они находятся. Лизинговые компании должны активнее доносить до них эту идею, и желающих взять в лизинг коммерческую недвижимость будет значительно больше. Что касается источников финансирования лизинговых операций, то, на мой взгляд, банки сейчас адекватно расценивают этот инструмент и готовы предоставлять заемные средства. Я считаю, что лизинг зданий и сооружений для многих предприятий малого и среднего бизнеса — это шанс превратиться в активно развивающееся и даже крупное предприятие».

Участники круглого стола сошлись во мнении, что, хотя лизинговые сделки с недвижимостью не лишены сложностей, высокий потенциал данного инструмента очевиден и всплеск предложения грядет в скором будущем.

Рада Державец

Поделиться: