12 октября 2007, Ведомости новосибирского областного Совета депутатов
Кажется, мы уже привыкли к тому, что квартиры растут в цене. Привыкли к опасениям, что не сегодня завтра цены на жилье подпрыгнут на 20, 30, 40 процентов (ведь прыгали же неоднократно). Привыкли к мысли, что «надо брать сейчас, дешевле уже не будет, а подорожает точно». И брали. Квартиры. Кредиты. Кто сколько мог. Боясь, что завтра будет еще дороже. И вдруг оказалось, что рынок недвижимости стоит. В смысле, рост цен остановился. Почти год назад! Оказалось, что расти им уже некуда. Вернее, не для кого…
Зимой риелторы еще кивали на сезонный спад. Но весной ожидаемого всплеска не произошло. Лето — традиционное затишье. Но и осень вопреки большинству прогнозов ничего не изменила. Разве что цены на строящееся жилье достигли уровня вторичного рынка. А тут еще «американская трагедия» ипотечного рынка — банки разоряются из-за массового невозврата кредитов, которые выдавались без должной проверки платежеспособности заемщиков. Кроме того, начал падать курс доллара и пошли слухи о неизбежности финансового кризиса. Только вот непонятно, для нас и нашего рынка недвижимости все это хорошо или плохо? Чтобы разобраться в ситуации, корреспондент «Ведомостей» обратился за комментариями к специалистам.
Президент Новосибирской ассоциации риелторов Игорь Зеленский.
— Игорь Владимирович, действительно ли рынок недвижимости стоит и почему?
— Цены на рынке недвижимости действительно поднялись настолько высоко, что превысили уровень платежеспособного спроса. Вернее, уровень платежеспособности тех 10—15 процентов граждан, которые, с одной стороны, нуждаются в улучшении жилищных условий, а с другой — еще вчера могли себе позволить купить квартиру в ипотеку. О тех, кто покупает элитное жилье, мы сейчас не говорим. Здесь спрос в основном удовлетворен, и сегодня он не оказывает существенного влияния на рынок, как это было несколько лет назад, пока ипотека еще не была «раскручена».
Как известно, ипотека несколько лет «разогревала» рынок недвижимости, где спрос преобладал над предложением, что и привело к «патологическому» росту цен. Например, в начале 2006 года в Новосибирске можно было купить однокомнатную квартиру эконом-класса за 700—800 тысяч рублей. Имея около 100—150 тысяч первоначального взноса, вы легко могли это сделать, взяв ипотеку. Ежемесячный платеж по ней был по силам даже молодой семье. Однако за последние два года цены на жилье выросли практически в два раза. И кредит нужно брать как минимум 1,5 млн рублей. А зарплата-то у нас не растет такими темпами. Соответственно те, у кого нет никакой квартиры, приобрести ее сегодня уже не могут. А могут в основном только собственники жилья, желающие улучшить свои жилищные условия. То есть фактически обменять имеющуюся квартиру на более просторную, новую или в лучшем районе с доплатой в форме ипотечного кредита. С другой стороны, обмен сегодня обходится не намного дешевле, чем покупка однокомнатной квартиры. Значит, платежеспособность этой категории покупателей тоже близка к критической, так как она зависит от уровня зарплаты, которая и у них, и у тех, кто хотел бы купить свою первую квартиру, росла гораздо медленнее, чем цена квадратного метра. Плюс реакция российского финансового рынка на ипотечный кризис в США (где массовый невозврат кредитов «подкосил» несколько банков): рост процентных ставок по ипотеке и ужесточение требований банков к заемщикам — все это «палки в колеса» немногим «игрокам», оставшимся на российском рынке недвижимости. Многие наши банки в результате дефицита или удорожания «ипотечных» денег либо повышают кредитные ставки, либо приостанавливают выдачу кредитов, сокращая свои ипотечные программы.
— Можете ли вы сделать какой-то прогноз по рынку недвижимости? Цены будут расти, падать или стоять, как сейчас?
— На сегодняшний день, по мнению многих риелторов, нельзя сказать, что совсем нет роста цен. Он вроде бы есть, но очень незначительный, 1—2 процента.
— Возможно ли снижение цен на квартиры в ближайшее время?
— Не думаю, что речь будет идти о снижении. Даже если оно и возможно, то в пределах сезонных колебаний и на отдельных сегментах рынка. Это может коснуться, например, трехкомнатных квартир, но не однокомнатных, которые всегда были самым востребованным товаром. Затем весной на рынок придут «выборные» деньги (вернее, «докатятся» до рынка недвижимости). Конечно, опосредованно, через оплату властью и бизнесом предвыборных мероприятий, доход от которых получат конкретные люди, в том числе — планирующие приобрести жилье. Плюс — обещания электорату и выполнение намеченных планов. Возможно, правительство примет какие-то меры по оживлению рынка недвижимости, поскольку «Доступное жилье» — это, не забывайте, один из нацпроектов. Например, может быть принят закон о стройсберкассах, который позволит людям постепенно вкладывать деньги в строящееся жилье, как это делалось в советское время.
— Может ли повлиять на ситуацию введение дифференцированного налога на имущество? Ведь если расходы на налоги за вторую, третью и следующие по счету квартиры одного владельца «съедят» прибыль, то жилье перестанет быть предметом коммерческих инвестиций. Соответственно, инвесторы «выбросят» на рынок имеющиеся квартиры и увеличат предложение жилья, снизив цену. Ведь по разным оценкам, от 10 до 25 процентов сделок с недвижимостью приходится именно на коммерческие инвестиции.
— И все-таки, вряд ли в ближайшее время такие инвесторы начнут «выбрасывать» недвижимость на рынок, сбивая цены. Пока жилье остается в нашей стране если не самым доходным, то самым надежным вложением средств. Плюс — доходы от сдачи в аренду. Так что, это — вопрос не завтрашнего дня.
— Насколько похож рынок недвижимости Новосибирска и соседних регионов?
— Тенденции рынка недвижимости во всех регионах Росси примерно одинаковы.
— Насколько остро для Новосибирска стоит проблема «обиженных» инвесторов?
— К счастью, в нашем городе эту проблему массовой назвать нельзя. Частные случаи решаются совместными усилиями власти и строительных компаний. Если помните, довольно крупный инцидент с обанкротившейся «Социальной инициативой» задел новосибирцев «по касательной»: строительные площадки разобрали надежные застройщики, и инвесторы не пострадали. К тому же, сегодня процесс строительства жилья и взаимоотношения участников рынка четко регламентируются законодательством.
— То есть после принятия Закона «О долевом строительстве» опасность потерять деньги, вложив их в строящееся жилье, исчезла?
— Практически да. Сегодня, насколько мне известно, на всех строительных площадках города и области возводятся объекты в соответствии с этим законом, который очень серьезно защищает права именно покупателей еще не существующих, строящихся квартир.
Начальник отдела ипотечного кредитования банка «Левобережный» Светлана Сочнева:
— Ситуация, сложившаяся на банковском рынке РФ, еще раз убеждает нас в том, что мировая экономика — очень тонкий механизм, и как бы далеко территориально не были от Сибири США и Англия, с экономической точки зрения они намного ближе.
Уже месяц назад крупнейшие игроки на рынке ипотеки России (несколько московских банков) увеличили ставки по валютным ипотечным кредитам, а через пару недель перестали выдавать их вообще, без объявления сроков. Далее волна прокатилась и по провинции. С точки зрения психологии, отмена ипотеки в Новосибирске была проведена более правильно — резко возросли сроки рассмотрения заявок в некоторых банках (от трех недель), кто-то честно признался, что до ноября кредитовать заемщиков по ипотеке не будут, кто-то просто отключил телефоны. Некоторые банки подняли ставки на 2—3%.
Сейчас достаточно трудно строить прогнозы ситуации в целом, потому что у каждого банка свои показатели кризисоустойчивости. В целом все банки заняли позицию «выжидания», при этом отдавая предпочтение более ликвидным кредитам и чаще всего отказывая в кредитах «без подтверждения доходов» и «без первоначального взноса».
В Банке «Левобережный» не планируется никаких изменений в программах, сроки рассмотрения заявок остались прежними — до 72 часов, условия экспресс-выдачи кредитов тоже остались неизменными. Объемы выдачи кредитов мы снижать не собираемся. В августе запущено кредитование первичного рынка, а в октябре, как и планировалось, мы открываем Ипотечный центр в Бердске.
Ирина Роготнева