31 октября 2007, Молодость Сибири
Многие банки, работающие в Новосибирске, сократили объем выдачи ипотечных кредитов либо повысили на них процентные ставки.
Нынешней осенью стабильная поступь рынка ипотечного кредитования была нарушена. Специалисты объясняют это тем, что до России и, соответственно, до Новосибирска дошел отголосок мирового ипотечного кризиса, начавшегося в США. Некоторые банки, работающие на рынке ипотечного кредитования в нашем городе, в последнее время повысили процентные ставки по ипотеке. Другие ужесточили требования к заемщикам ипотечных кредитов, а один банк даже перешел на подтверждение заработной платы исключительно налоговой справкой по форме НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Третьи просто перестали выдавать ипотечные кредиты, хотя основная часть банков лишь уменьшила объемы ипотечного кредитования. А слабые банки, предсказывают эксперты, в создавшейся ситуации могут вообще уйти с этого рынка.
Директор ООО «Центральное агентство недвижимости» Олег Харченко считает, что те банки, которые в меньших количествах, но продолжают выдавать ипотечные кредиты, просто тщательнее присматриваются к доходам заемщика. Ведь кредиты выдаются на длительное время, база кредитных историй пока еще только создается, и в условиях нестабильности лучше лишний раз подстраховаться.
При всем при том интерес к ипотеке не угас. Касаясь ценовых тенденций на рынке недвижимости на фоне последних перемен, Олег Анатольевич отметил наблюдаемый с сентября рост цен на квартиры в пределах 5%. В основе этого роста — и традиционный сезонный фактор, и «напуганный заемщик», который решил реализовать свой отложенный спрос в связи с ажиотажем вокруг роста процентных ставок.
Причем изменения цен касаются практически всех категорий жилья: дорогого, бизнес-класса, повышенной комфортности и эконом-класса. Но если в сегменте бизнес-класса ценовой диапазон уже перешагнул границу в 150 тыс. рублей за квадратный метр, то на самые распространенные квартиры хрущевского периода и прочего типового жилья изменения цен минимальны, а в наиболее отдаленных районах — вообще заморожены.
Итоговый рост цен до конца нынешнего года, по мнению Олега Харченко, ожидается в пределах 30-35%. Прогнозируя этот процесс в 2008 году, он считает, что существенное изменение цен произойдет, скорее всего, во втором полугодии.
Надо сказать, не все финансово-кредитные учреждения нервно отреагировали на «американскую трагедию». С точки зрения заместителя председателя правления Сибирского банка Сбербанка России Натальи Кочкиной, все нормально, ипотечный рынок бурно развивается. По ее словам, Сибирский банк, действующий на территориях Новосибирской, Кемеровской и Томской областей, по-прежнему выдает ипотечные кредиты. Причем только в третьем квартале их оформлено почти столько же, сколько за все первое полугодие. Не ужесточили здесь и условия выдачи кредитов.
Наталья Владимировна, ссылаясь на аналитиков, сообщила о том, что процентные ставки по ипотеке в различных банках, действительно, выросли до 3% годовых. Этот факт она прокомментировала словами: «Каждый банк принимает наиболее приемлемое для себя решение». И при этом напомнила, что Сибирский банк Сбербанка России не поднимал ставки с весны нынешнего года. Касаясь ближайшего будущего, Наталья Кочкина заявила: «Кто хотел повысить процентные ставки, тот уже повысил. Однако в ближайшие два месяца никто не может дать гарантий, что отдельные банки не станут повышать ставки по ипотеке».
МНЕНИЯ
Как вы оцениваете текущее состояние рынка ипотечного кредитования?
Светлана Сочнева, начальник отдела ипотечного кредитования банка «Левобережный»:
— Однозначно можно сказать, что рынок ипотеки сейчас претерпевает изменения, диктуемые требованиями мирового рынка к российским закладным. Те, кто собирается успешно продавать их в будущем на западных рынках, сейчас пытаются минимизировать свои потери при определении статуса ценных бумаг при секьюритизации. Это вполне обоснованно. Вопрос заключается в том, как долго это ужесточение продлится и что важнее на данном этапе для банка — доля рынка или качество закладных? Каждый банк для себя решает эту задачу самостоятельно.
Наталья Макарова, директор по ипотечному кредитованию Новосибирского филиала Альфа-Банка:
— Стоит ожидать дальнейшего ужесточения требований к заемщику, к объектам недвижимости, которые покупаются в кредит. Тем более что последние пару лет требования к заемщикам значительно смягчились, некоторые банки стали выдавать кредит без подтверждения доходов, а при низких доходах основного заемщика — учитывать доходы членов его семьи или знакомых. Возможно, в ближайшее время эта ситуация изменится, а значит, снизятся риски российских банков.
Ваша оценка ближайших перспектив рынка ипотечного кредитования Новосибирска
Светлана Сочнева:
— Ставки банков будут повышаться — это совершенно обоснованная мера, так как стоимость «длинных денег» (из которых выдаются ипотечные кредиты в валюте) на мировом рынке уже выросла на 1,5-2%. Вопрос в том, как и когда это будет делать каждый отдельно взятый банк. Рынок недвижимости Новосибирска давно не поддается никаким экономическим закономерностям и логике. По экономическим ожиданиям, цены на недвижимость должны стабилизироваться или снижаться, так как сократился платежеспособный спрос на квартиры из-за вышеописанных нововведений по ипотечным программам банков.
Наталья Макарова:
— В течение месяца-двух, возможно, ряд банков действительно свернет или законсервирует работу по ипотеке. Стоимость ресурсов и низкая доходность могут сделать убыточной и, как следствие, невыгодной работу в этом направлении. Те банки, у которых ресурсная база является более дешевой, будут внедрять новые, но в то же время низкорисковые продукты кредитования, связанные с недвижимостью. Многие заемщики могут столкнуться с проблемами при получении займов в небольших банках. Альфа-Банк по-прежнему готов выдавать ипотечные кредиты.