6 ноября 2007, Ведомости новосибирского областного Совета депутатов
Нынешней осенью многие банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов и сократили объем их выдачи, а некоторые и вовсе перестали работать с кредитами.
Так на отечественном рынке кредитования отреагировали на «ипотечный» дефолт, который разразился в США и прокатился по всему миру.
— Дело в том, что в результате этого кризиса крупные западные инвесторы начали отзывать большую часть «длинных» денег с российского рынка, — разъясняет ситуацию руководитель ипотечного центра ООО «Центральное агентство недвижимости» Игорь Харченко. — В итоге наши банки по-новому оценили свои риски и, в частности, повысили процентные ставки по ипотеке.
Его слова подтверждает и заместитель председателя правления Сибирского банка Сбербанка России Наталья Кочкина. По ее информации, многие кредитные организации, работающие в Новосибирске, в связи с нехваткой долгосрочных ресурсов и ужесточением требований к заемщикам, повысили процентные ставки от 0,5% до 3%. Те банки, которые рассчитывали на западные ресурсы, еще какое-то время будут иметь проблемы и, вполне возможно, отсеются.
Лишь единичные банки перестали выдавать ипотечные кредиты, основная же часть ограничилась сокращением объемов их выдачи. Кроме того, работники большинства финансовых учреждений начали более тщательно анализировать платежеспособность заемщиков, обращать внимание на «цвет» доходов, предпочитая рассчитывать при сделке на официальную заработную плату. Может быть, именно поэтому, считает Наталья Владимировна, создается впечатление, будто «идут отказы в выдаче кредитов». Кроме того, сами заемщики должны более серьезно подходить к выбору банка, ориентироваться на наиболее крупные из них, которые могут себе позволить выдавать ипотечные кредиты.
Как бы там ни было, по словам директора ООО «Центральное агентство недвижимости» Олега Харченко, около 80 процентов их клиентов, готовивших договоры до дестабилизации ипотечного рынка, не отказались от своих намерений. По оценкам специалистов этого агентства, 50 процентов сделок с недвижимостью совершается здесь с привлечением ипотечного кредитования, а на новосибирском рынке их доля достигает 70 процентов.
На взгляд Натальи Кочкиной, рынок ипотеки сегодня развивается темпами, в два и более раз превышающими любой другой рынок кредитования населения. Общую тенденцию спроса населения на ипотечные кредиты отражает и тот факт, что в Сибирском банке Сбербанка России (с учетом Новосибирской, Кемеровской и Томской областей) прирост кредитов на недвижимость составил в нынешнем году почти 90 процентов. Причем динамика такова: если за первое полугодие было выдано 4,8 тысячи кредитов, то за один лишь третий квартал — едва ли не столько же: около четырех тысяч. Эти данные нельзя не брать в расчет, поскольку каждый четвертый ипотечный кредит на данной территории выдан именно Сибирским банком.
По данным аналитиков Сибирского банка, рынок ипотечных кредитов в регионе в целом развивается стремительно. Сибирский федеральный округ по востребованности ипотечных кредитов занимает одно из первых мест среди всех федеральных округов. И конкретно в Новосибирске рынок ипотечного кредитования наиболее динамично прирастает как по количеству сделок, так и по суммам оформленных кредитов.
Кстати, что касается Сибирского банка Сбербанка России, то он последний раз менял процентные ставки по ипотеке, причем в сторону понижения, 2 мая 2007 года. А в октябре объявил о реализации совместно с «Центральным агентством недвижимости» программы по кредитованию населения на приобретение жилья, основанной на комплексе скидок для своих клиентов, в том числе отмены единовременного взноса за выдачу кредита и льготных комиссионных условий. Как уточнил Олег Харченко, в совокупности экономия для общих с Сибирским банком клиентов будет составлять более 15 процентов.
Говоря о ближайших перспективах, Наталья Кочкина заявила: «Нелегко делать прогнозы, потому что рынок сегодня еще не совсем пришел в норму. Но, думаю, на ближайшую пару месяцев никто не даст никаких гарантий, что со стороны различных банков не будет каких-либо повышений ставок по ипотечным кредитам. Уверена в одном: ипотечный рынок не умрет».
Комментарии
Светлана Сочнева, начальник отдела ипотечного кредитования Банка «Левобережный»:
— Однозначно можно сказать, что рынок ипотеки сейчас претерпевает изменения, диктуемые требованиями мирового рынка к российским закладным. Те, кто собирается успешно продавать их в будущем на западных рынках, сейчас пытается минимизировать свои потери при определении статуса ценных бумаг при секьюритизации. Это вполне обоснованно, вопрос заключается лишь в том, как долго это ужесточение продлится, и что важнее на данном этапе для банка: доля рынка или качество закладных. Каждый банк для себя решает эту задачу самостоятельно.
Могу сказать, что новосибирцы сегодня находятся в очень выгодных условиях по отношению к жителям Москвы и Московской области, которые, к примеру, мало слышали об экспресс-выдачах ипотечных кредитов. Более 20 московских банков вообще перестали выдавать ипотечные кредиты, остальные уже подняли или собираются поднять процентные ставки. Лишь единицы банков в столице работают в обычном режиме.
Рынок недвижимости Новосибирска давно не поддается никаким экономическим закономерностям и логике. По экономическим ожиданиям, цены на недвижимость должны стабилизироваться или снижаться, так как сократился платежеспособный спрос на квартиры из-за вышеописанных нововведений по ипотечным программам банков. Ставки банков будут повышаться — это совершенно обоснованная мера, так как стоимость «длинных денег» (из которых выдаются ипотечные кредиты в валюте) на мировом рынке уже выросла на 1,5—2 процента. Вопрос в том, как и когда это будет делать каждый отдельно взятый банк.
Наталья Макарова, директор по ипотечному кредитованию Новосибирского филиала Альфа-Банка:
— На мой взгляд, на рынке ипотечных кредитов стоит ожидать ужесточения требований к заемщику, к объектам недвижимости, которые покупаются в кредит. Тем более что последние пару лет требования к заемщикам настолько смягчились, что некоторые банки стали выдавать кредит без подтверждения доходов, а при низких доходах основного заемщика — учитывать доходы членов его семьи или знакомых. Теперь за счет более тщательного подхода к заемщикам банки смогут снизить свои риски.
Полагаю также, что период изменений на данном рынке подходит к своему завершению. Буквально в течение месяца-двух станет понятно, кто из банков укрепил и даже усилил свои позиции, для кого пришла пора отказаться от ипотечного кредитования. Возможно, ряд банков действительно свернет или законсервирует работу по ипотеке — стоимость ресурсов и низкая доходность могут сделать убыточной и, как следствие, невыгодной работу в этом направлении. Те банки, у которых ресурсная база является более дешевой, будут внедрять новые, но в то же время низкорисковые продукты кредитования, связанные с недвижимостью.
Мы понимаем, что сейчас многие могут столкнуться с проблемами при получении займов в небольших банках. Однако Альфа-Банк готов продолжать качественно и профессионально обслуживать своих клиентов, в том числе выдавать ипотечные кредиты. Кризис ликвидности, который сейчас разразился в мире, не отразился на нашей работе, мы делаем все необходимое для привлечения новых заемщиков.
В ближайшее время Альфа-Банк планирует активно развивать ипотеку, увеличив не только поток сделок с прямыми клиентами, но и сделав большую ставку на работу с риелторами и кредитными брокерами, предлагая своим партнерам взаимовыгодные схемы сотрудничества. Это очень важная для нас составляющая при разработке стратегии развития бизнеса.
В общероссийском масштабе перспективными направлениями являются развитие кредитования первичного и загородного рынка, рефинансирование кредитов (перекредитование), а также рынка коммерческой недвижимости. Привлечение клиентов в значительной степени будет зависеть от брокеров и корпоративных продаж. Среди валют кредита будет преобладать рубль (до 80 процентов всех кредитов). Самый популярный срок кредитования — 15 лет. Развитие рынка ипотеки будет происходить в основном за счет регионов — городов «второго эшелона».
Что касается ценовых тенденций на рынке недвижимости, то однозначно вырастут цены на новостройки. Повышение стоимости цемента, других строительных материалов и энергоносителей оказывает серьезное влияние на затратную часть строительного производства. Возросшая себестоимость строительства повлияет на цену жилья в новостройках: будет наблюдаться снижение спроса, пусть не лавинообразное, но, тем не менее, заметное. Так как потребность в жилье сохраняется на высоком уровне, произойдет перераспределение приобретения жилья в пользу вторичного рынка.
Возросший спрос спровоцирует положительную динамику цен. Снижение доступности ипотеки может в некоторой степени эту динамику скорректировать. Спрос должен быть платежеспособным, и на сегодняшний день уже довольно заметная доля сделок по приобретению объектов недвижимости происходит с привлечением кредитных средств. До 20 процентов сделок без кредитной «доплаты» могут не состояться вообще.
Резюмируя, могу сказать, что рост цен на недвижимость — неизбежность. Оценить скорость этого процесса на сегодняшний момент не представляется возможным.
Относительно перспектив ипотечного кредитования — опасения, скорее всего, напрасны. Перераспределение позиций участников ипотечного кредитования произойдет, но влияния на общий объем ипотечных сделок на территории НСО это перераспределение иметь не будет.
Владимир МАКЕЕНКО