7 ноября 2007, Эпиграф
Местные банки не испытывают трудностей с денежными средствами. Однако в дальнейшем отложенная из-за кризиса на западных рынках секьюритизация ипотечных бумаг российских банков может привести к приостановке ипотечных программ. Однако большинство опрошенных банкиров считают, что это будет временным явлением. Российская экономика динамично развивается, значит, интерес у западных финансовых институтов к российским бумагам восстановится.
Российский финансовый рынок теряет деньги. Учитывая кризисную ситуацию на мировых рынках, большинство западных инвестфондов выводят средства из России. Опасения, что мировая инфекция может распространиться и на российский ипотечный рынок, есть и у отечественных игроков. Однако пока мнение рынка единодушно: мировой ипотечный кризис несущественно повлиял на ипотечный рынок в России в целом, и в Новосибирске в частности. Большинство банков, работающих на местном рынке, недостатка в денежных средствах не испытывают.
«Основные проблемы, – поясняет Управляющий Новосибирским филиалом банка «Сибконтакт» Александр Лубенец, – возникли у тех российских банков, которые имеют прямое фондирование на Западе. Там вся финансовая система сейчас работает в режиме минимизации рисков, а кредитование проектов в развивающихся странах (каковой является Россия) – с точки зрения западных финансистов, это более рискованная деятельность. Следствием этих проблем может стать – и уже стал – небольшой рост процентных ставок и увеличение срока принятия решений. Это тоже естественно – банки, имея меньше средств, пытаются распорядиться ими более рационально», – напомнил банкир.
Начальник отдела ипотечного кредитования управления розничного бизнеса Новосибирского филиала Банка Москвы Наталья Зарезнова думает так же. «Ряд российских банков уже заявили или планируют заявить об изменениях условий выдачи ипотечных кредитов. Спектр этих изменений довольно широк: от повышения кредитных ставок и ужесточения требований к заемщику до отмены некоторых программ кредитования и даже приостановки кредитования. Как правило, такие изменения ввели банки, ориентированные на кредитные ресурсы западных рынков или проводившие довольно агрессивную политику на рынке, нередко основанную на минимальных требованиях к заемщику. Для банков-кредиторов, ориентированных на внутренние ресурсы, проблемы ликвидности стоят не столь остро. Кредитные продукты таких банков не претерпели существенных изменений. Более того, определенные трудности у конкурентов могут позволить этим банкам укрепить свои позиции на рынке», – считает специалист.
Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Евгения Гречихина отметила наличие небольших изменений в работе только региональных банков. «Крупные московские банки чувствуют себя уверенно, поскольку они изначально выдвигали довольно жесткие требования к заемщикам. А вот некоторые региональные банки, не сумев продать за рубеж закладные, подняли ставки по ипотечным кредитам», – подчеркнул она.
До сих пор развитие ипотеки в России шло не только за счет собственных средств банков, но и за счет продажи пула ипотечных кредитов западным банкам. Сейчас сделки по секьюритизации большей частью откладываются. Не исключено, что отложенная секьюритизация ипотечных бумаг повлияет на развитие рынка ипотеки и в России, и в регионе.
Начальник отдела ипотечного кредитования ОАО КБ «Региональный Кредит» Алексей Шелестов: «Влияние отложенной секьюритизации будет достаточно однородным. Канализировав определенный портфель ипотечных кредитов, финансовый институт просто перестанет выдавать и/или выкупать ипотечные кредиты, что приведет к приостановке программ и сокращению банков, выдающих ипотечные кредиты, в разы. Однако такая ситуация наверняка будет временной. Ипотека – перспективный продукт по всем существенным показателям, и при первой же возможности выдача ипотечных кредитов будет возобновлена. Другое дело, что транзакционные издержки на восстановление связей с контрагентами в лице ипотечных брокеров, агентств недвижимости и прочих партнеров на момент возврата в рынок будут достаточно велики. Тем не менее, я думаю, банки, приостановившие свои программы, скорее пойдут на эти расходы, нежели останутся в стороне от ипотечного рынка», – прогнозирует специалист.
Е. Гречихина солидарна с коллегой: «Скорее всего, отложенная секьюритизация повлияет на рынок ипотеки. Лимиты региональных банков позволяют выдавать долгосрочные кредиты на 10, 15, 30 лет, но не в таком объеме, который предполагает ипотека. Поэтому возможна ситуация, когда некоторые региональные банки сократят объемы выдаваемых кредитов до тех пор, пока не продадут часть закладных другим банкам для их последующей секьюритизации».
Н. Зарезнова отметила, что ипотечный кризис, произошедший на мировом рынке, серьезно осложнил ситуацию с привлечением заимствований, а для ряда банков секьюритизация является основным, чуть ли не единственным инструментом рефинансирования. Следствием этого явилось то, что такие банки вынуждены либо приостанавливать выдачу ипотечных кредитов, либо пересматривать условия кредитования. В то же время наш рынок еще не столь развит и обширен, как, например, американский в котором 90% жилья приобретается по ипотеке, поэтому столь массового отказа от исполнения обязательств по кредитам у нас произойти не может. «В России на рынке недвижимости доля сделок с использованием заемных средств составляет, по разным оценкам, от 10 до 20%. Поэтому даже уменьшение объемов кредитования, что само по себе маловероятно, не сможет привести к заметным изменения на рынке недвижимости», – думает она.
Ведущий специалист Профессионального агентства недвижимости НИАН Ольга Прушковская: «Для иностранных банков секьюритизация – обычное дело на фоне развитых финансовых рынков, для России сделки по секьюритизации были пробными шарами. Я думаю, что секьюритизация ипотечных ценных бумаг в России задержится до восстановления рынка. Однако уже сегодня о намерении провести несколько сделок по секьюритизации пулов ипотечных кредитов весной 2008 года заявили Газпромбанк и Альфа-Банк», – рассказала риэлтор.
Трудности с секьютеризацией для банков, работающих в Новосибирске, не являются существенными. Поэтому, по оценке банкиров, рынок в регионе практически не изменился: новосибирские банки продолжают выдавать ипотечные кредиты в прежнем объеме. За редким исключением не меняют условий кредитования. Роста проблемных кредитов тоже пока не наблюдается. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, банки просто ужесточают отбор потенциальных претендентов на ипотеку.
«Несмотря на достаточно либеральный подход российских банков к заемщикам, – поясняет А. Шелестов, – им еще далеко до либеральности европейских или тем более американских ипотечных программ. Поэтому рост доли проблемных кредитов при сопоставлении с ростом общего объема выданных ипотечных кредитов остается стабильно пропорциональным. Что касается условий предоставления ипотечных кредитов, то тенденция рынка на текущий момент подразумевает ужесточение требований к заемщикам. Это выражается в приостановке программ с нулевыми первоначальными взносами, декларировании доходов потенциальных заемщиков исключительно справками по форме 2-НДФЛ и т. п.», – заключает специалист.
Е. Гречихина: «Мы не наблюдаем роста проблемных ипотечных кредитов. Клиенты наших ипотечных центров ответственно подходят к погашению задолженности. Темпы роста выдачи ипотечных кредитов тоже не уменьшились. Наоборот, в октябре, по сравнению с сентябрем объем выдаваемых ипотечных кредитов увеличился. К оценке заемщиков все банки стали подходить строже: клиент должен подтвердить свой официальный доход справкой 2-НДФЛ, каким бы маленьким он ни был. Также банки уменьшили предельный возраст заемщиков. Раньше по стандартам АИЖК он составлял 75 лет, теперь он равен пенсионному возрасту – 55 лет у женщин и 60 лет у мужчин. Фактически получается, что ипотечный кредит сроком на 30 лет может взять заемщик-мужчина, которому сейчас еще не исполнилось 35 лет», – уточнила она.
О. Прушковская: «Многие банки Новосибирска, за исключением ВТБ 24, отказались от кредитов без первоначального взноса. Но стараясь облегчить долю потенциальных заемщиков, банки по возможности снижают кредитные ставки в секторе рублевого кредитования в зависимости от срока и размера первоначального взноса. На увеличение ставок банки вряд ли пойдут, но требования к заемщикам неизбежно ужесточат. Востребованные ранее программы обусловят массой дополнительных требований, которые для большинства заемщиков окажутся невыполнимы. Потенциальные клиенты будут вынуждены либо воспользоваться программами с более высокими ставками и меньшими требованиями, либо на какое-то время отложить получение кредита», – предполагает специалист по недвижимости.
Тем не менее, банкиры в отношении дальнейшего развития ипотеки настроены оптимистично. Трудности с ликвидностью временные, испытывают их отнюдь не все банки, работающие на рынке ипотеки, поэтому американский сценарий развития нам пока не грозит.
А. Лубенец: «Российскому рынку американский сценарий пока не грозит. У нас далеко не все реально способные взять ипотеку и нуждающиеся в улучшении или покупке отдельного жилья вообще имели опыт обращения за кредитом, не говоря уже о его получении. К тому же ипотечные кредиты лучше всего защищены: за ними стоит реальный ликвидный актив. Да и отношение у нас к дому и квартирам в целом серьезней, чем в Америке – у нас для многих людей это фактически единственная серьезная собственность и самая главная ценность», – констатирует банкир.
С банкиром полностью согласна О. Прушковская. «Ипотечный рынок в России еще только развивается, имеет другую специфику и другие риски, с ним связанные. Поэтому наш рынок остается более-менее стабильным. В России процентные ставки фиксированы и относительно высоки, поэтому набрать дешевых кредитов, как это случилось в США, у нас не получится. Нужно учитывать и то, что позволить себе купить квартиру в кредит по существующим ценам могут лишь 10% россиян. И хотя рост процентных ставок произошел, я думаю, это временно», – полагает риэлтор.
«Надеюсь, что история с ликвидностью станет для всех для нас хорошим уроком. Главный вывод из него следующий: нам нужно активней развивать собственные источники фондирования для финансовой системы. Если наши банки смогут привлекать существенные финансовые резервы на внутреннем рынке, то зависимость от мировой финансовой конъюнктуры будет меньше. Она не исчезнет совсем, разумеется, но уже не будет так напрямую воздействовать на жизнь обычных граждан, – заключил А. Лубенец.
Ольга Еренкова