Как решить главный вопрос?

21 ноября 2007

Квартирный вопрос -- актуальнейший для россиян. Еще Воланд в бессмертном творении Михаила Булгакова говорил о том, что именно квартирный вопрос испортил москвичей. Как решить проблему приобретения жилья? Во всем цивилизованном мире это делается с помощью ипотеки, за которую рассчитываются в течение длительного времени. О том, как развивается рынок ипотеки в Новосибирске, можно ли ожидать снижения ставок по ипотечным кредитам, как правильно оценить свои финансовые возможности и как потенциальному заемщику понравиться банку -- об этом расскажут эксперты, участники круглого стола.

Наши эксперты
Елена Дурсанова, руководитель группы продаж ипотечных кредитов Банка «Левобережный»
Иван Ивакин, генеральный директор компании «Сибрегионипотека»
Сергей Меньшиков, начальник отдела кредитования физических лиц ОАО «ТрансКредитБанк»
Александр Евдокимов, директор по ипотечному кредитованию «Сибакадемстрой Недвижимость»
Никита Шипилов, руководитель отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости «Чепурнов и К»
Олег Сафонов, заместитель директора ООО «Родники»
Андрей Горбунов, директор городского ипотечного центра «Метаприбор»
Сергей Вдовушкин, специалист по ипотеке агентства недвижимости «Электрон-Недвижимость»
Елена Бородина, директор управления кредитования частных клиентов Сибирского банка Сбербанка РФ
Альбина Логвинкова, ПИК «Строим Вместе»
Игорь Харченко, Центральное Агентство Недвижимости
Вячеслав Каракулов, начальник управления развития ОАО «Балтийский банк»
Антон Макеев, главный специалист управления развития ОАО «Балтийский банк»

Виновата ли Америка?

- Сказался ли ипотечный кризис в США на состоянии рынка ипотеки в Новосибирске? Стали ли банки выдавать меньше ипотечных кредитов, повысились ли процентные ставки, ужесточились ли требования к заемщикам?

Елена Дурсанова:
- Думаю, сказался. Некоторые банки временно прекращали выдачу ипотечных кредитов, многие подняли процентную ставку и усилили проверку будущих заемщиков, а также ужесточили требования к предоставляемым документам. Подобрать банк, в котором можно получить кредит, стало сложнее.
Альбина Логвинкова:
- Сказался. Если рассматривать вопрос не со стороны тех, кто выдает кредиты, а со стороны тех, кто их получает, это становится очевидным. У людей появилась неуверенность, опасения, что на рынке ипотеки тоже могут быть провалы, если это произошло даже в США -- экономически развитой стране. Кроме того, действительно ужесточились требования банков, хотя официально их представители говорят о том, что этого не произошло. Например, в банке теперь могут потребовать нотариально заверенное заявление от покупателя и продавца, что они не состоят в браке и у них нет несовершеннолетних детей. Ранее такого заявления не требовалось. Примерно с июля этого года у покупателей просят предоставить дату постройки дома.
Андрей Горбунов:
- Отчасти сказался. Не секрет, что многие банки кредитовались за рубежом, теперь ставки поднялись, и, соответственно, наши банки также стали пересматривать условия выдачи кредитов заемщикам. Но не все банки.
Сергей Вдовушкин:
- На мой взгляд, кризис не сказался каким-то серьезным образом -- только несколько банков подняли ставки по кредитам. Просто сейчас, в силу сезонности, у банков увеличилось число клиентов и появилась возможность отбирать их более строго. Если летом цены на жилье были максимальными, то сейчас они несколько стабилизировались, и люди устремились в банки, чтобы оформить ипотеку. Сейчас очереди на сделку планируются за две-три недели. У банка есть выбор, и, естественно, он берет из заемщиков тех, кто стопроцентно надежен и платежеспособен.
Иван Ивакин:
- Я бы сказал, что кризис в США отразился на рынке ипотеки и в России, и в Новосибирской области. Но не столько на объемах, так как игроков на нашем рынке достаточно много. И если часть банков притормозила выдачу ипотечных кредитов, часть ужесточила свои требования, то банки, у которых и до того были серьезные требования для повышения качества кредитного портфеля и, соответственно, к заемщикам, продолжают выдавать ипотеку в том же режиме. И все, кто хочет получить ипотеку в Новосибирске, как правило, ее получают. Другое дело, что многие банки призадумались -- еще полгода-год назад явно наблюдалось желание выдать максимальное число кредитов и сформировать большой ипотечный портфель. Сейчас же отбор заемщиков проводится более тщательно. Думаю, кризис в Америке -- хороший урок для нашего еще очень молодого рынка ипотеки.
Елена Бородина:
- Со 2 мая 2007 года Сбербанк России ОАО снизил процентные ставки по вновь выдаваемым кредитам. Никаких изменений, ужесточающих условия получения кредита, и увеличения процентных ставок не произошло, тем более речи нет и о приостановлении выдачи кредитов населению. Наш банк готов принять еще больший поток заемщиков, нежели мы имеем сегодня, и наша развитая филиальная сеть готова с этим справиться. До конца февраля мы отказались от комиссий по ипотеке в случае, если заемщик является клиентом нашего партнера -- агентства недвижимости либо застройщика (акция «Партнер»), и от комиссии по жилищным кредитам в случае, если созаемщики вступили в брак в течение текущего года.

Портрет заемщика
- Портрет потенциального заемщика: возраст, уровень доходов, социальное положение, размер кредита…
Сергей Меньшиков:
- Для нашего банка это гражданин Российской Федерации в возрасте от 21 до 65 лет, проживающий на ее территории, имеющий постоянную регистрацию, работающий на любом предприятии и получающий официальный доход. Исходя из этого дохода рассчитывается сумма кредита. При недостаточной платежеспособности заемщика по оформляемому кредиту мы рассматриваем доходы созаемщиков. По программам нашего банка их максимальное число -- четыре человека.
Елена Бородина:
- Кредиты предоставляются гражданам России в возрасте от 18 до 75 лет, имеющим непрерывный стаж более шести месяцев в различных отраслях экономики. Сибирский банк Сбербанка России ОАО стал победителем тендера областной администрации и заключил соглашение с областной администрацией, направленное на поддержку граждан при кредитовании на строительство или приобретение жилья в Новосибирской области. Подписание данного соглашения стало новым этапом в проводимой с 2004 года совместной работе администрации Новосибирской области и Сибирского банка Сбербанка России ОАО по решению жилищных проблем жителей Новосибирской области. В рамках соглашения с начала программы более 5,7 тыс. семей Новосибирской области решили свой жилищный вопрос.
Сергей Вдовушкин:
- Сейчас чаще всего заемщик получает неофициальную заработную плату, и это необходимо учитывать. Конечно, с большим официальным доходом нам легче подобрать кредит, так как большее число банков готово работать с таким заемщиком.
Андрей Горбунов:
- У каждого банка свой «типичный потенциальный заемщик». Наш опыт показывает, что заемщик, имеющий реальные доходы, имеет все шансы получить ипотеку. И хорошо, что банков много, ведь заемщики сейчас самые разные.
Альбина Логвинкова:
- Это люди от 30 до 45 лет, то есть люди, имеющие постоянный доход, самого разного социального положения. Среди наших клиентов есть и рабочие, и работники бюджетной сферы.
Иван Ивакин:
- Возраст заемщика -- от 30-35 лет, уровень доходов -- такой, который позволяет взять средний кредит (его размер составляет 1,7-2 миллиона рублей). Что касается социального положения, то это часто служащие крупных финансовых и коммерческих организаций, начальники отделов, подразделений -- словом, руководители среднего звена, предприниматели. Хотя есть и рабочие, которые на некоторых предприятиях также хорошо зарабатывают. То есть ипотечный кредит берут молодые люди, которые уже нашли свое место в бизнесе, в работе, имеют хорошие перспективы карьерного роста. И я, кстати, вижу будущее именно за такой клиентурой.
- Какой доход должен показать заемщик, чтобы ему выдали такой кредит?
Иван Ивакин:
- Для того чтобы получить такой кредит, заемщику или созаемщикам необходимо иметь доход минимум 30 тысяч рублей ежемесячно.
Елена Дурсанова:
- Для нашего банка заемщик -- человек со средним уровнем дохода. Для получения 1,9 миллиона рублей заемщик и созаемщики (до трех человек) должны показать совокупный доход в размере 39 тысяч рублей, для получения 1,65 миллиона достаточно 36 тысяч.

- Какие факторы будут играть против заемщика, о чем нужно знать, обращаясь в банк?
Иван Ивакин:
- Когда человек приходит к нам, первое, о чем мы ему говорим, -- не нужно ничего скрывать. Кредитная история, уровень доходов, проблемы с законом -- обо всем этом лучше сообщить заранее, так как вся информация проверяется, и в каждом случае решение принимается индивидуально.

- Какие факторы сыграют в пользу заемщика?
Елена Дурсанова:
- Прежде всего, это наличие положительной кредитной истории и первоначального взноса для приобретения квартиры в ипотеку. Кроме того, стабильная работа: если человек достаточно долго работает на одном предприятии и с повышением по карьерной лестнице, это также будет положительным фактором.

Ипотека всегда выгодна?

- Скажите, насколько выгодно брать ипотечные кредиты сейчас? Может быть, имеет смысл подождать, пока процентные ставки снизятся?
Андрей Горбунов:
- Я считаю, что ставки существенно не снизятся, резерв в этом плане уже исчерпан. При этом стоимость квадратного метра жилья растет постоянно, быстрее, чем увеличиваются доходы и снижаются ставки. Даже в том случае, если вдруг ставка рефинансирования резко упадет, всегда можно перекредитоваться и закрыть взятый ранее более «дорогой» кредит.
Сергей Вдовушкин:
- Брать кредит и покупать квартиру сейчас или подождать -- зависит от ситуации каждого заемщика. Скажем, если вы живете в однокомнатной квартире, рождается ребенок, понятно, что вы постараетесь максимально быстро взять кредит и улучшить свои жилищные условия. В том случае, если вы хотите приобрести недвижимость с целью вложения средств и получения дополнительного дохода, возможно, имеет смысл и подождать. Хотя соглашусь с тем, что стоимость жилья постоянно растет, и даже те, кто взял кредит по довольно высоким ставкам несколько лет назад, в итоге оказались в выигрыше. Считаю, что сейчас условия по ипотеке приемлемы для достаточно широкого круга населения.
Игорь Харченко:
- Недвижимость приобретается с целью вложения средств и получения дивидендов либо для улучшения жилищных условий. Если речь идет о том, что вам надоело снимать квартиру и тратить довольно серьезные деньги на ее аренду, зависеть от владельца, то, несомненно, есть смысл взять квартиру в кредит. Если вы хотите вложить средства, то, может быть, можно и подождать. Но, думаю, в начале нового года мы получим результат по всем этим изменениям на ипотечном рынке. Можно предположить, что ряд мелких банков, кредитующих организаций вообще перестанут предлагать такой продукт, как ипотека, либо будут предлагать его на достаточно жестких условиях (высокие требования к заемщику, высокие процентные ставки, короткий срок кредитования, большой первоначальный взнос). В итоге на рынке останутся наиболее крупные игроки, которые, вследствие небольшого количества конкурентов, не станут снижать ставки. Думаю, брать квартиру в кредит сейчас целесообразно.
Александр Евдокимов:
- С одной стороны, спрашивать участников рынка -- целесообразно ли сейчас брать кредит на покупку квартиры -- не совсем верно. Так как все мы скажем однозначно и безапелляционно: конечно, брать! Есть периоды, когда доходы увеличиваются довольно быстро, а цена на квадратный метр растет медленнее, есть периоды, когда, напротив, жилье дорожает скачками. И важно успеть в нужный момент.
С другой стороны, если оглянуться на несколько лет назад, принять во внимание постоянный рост стоимости квадратного метра и, что еще важнее, соотношение стоимости жилья с доходами населения, то становится очевидным, что те, кто купил квартиру в ипотеку еще несколько лет назад, по высоким ставкам, выиграли. Жилье дорожает быстрее, чем растут доходы.
Иван Ивакин:
- Я думаю, этот процесс будет идти до тех пор, пока не уравновесятся спрос и предложение на рынке жилья. Спрос у нас не удовлетворен, жилья просто не хватает, особенно это касается качественного жилья. Сейчас некоторый период стагнации цен на недвижимость, но потом они все равно будут расти. Что касается процентных ставок, то наш головной банк АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) их не поднял. Это можно объяснить сбалансированностью работы по всей территории и достаточностью ресурсов. Думаю, в среднесрочной перспективе процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться. Ипотеку есть возможность брать и сейчас, и в ближайшем будущем.

Плавающая или фиксированная?

- Расскажите, в какой ситуации выгоднее брать ипотеку по фиксированной ставке, а в какой -- по плавающей?
Елена Бородина:
- Могу сказать, что мы можем предоставить кредиты в рублях, долларах США и евро, наш заемщик имеет право досрочного погашения кредита без дополнительной комиссии и штрафных санкций. Отсутствуют ежемесячные платы за ведение ссудного счета и обязательное страхование жизни заемщика. Ничего лишнего!
Игорь Харченко:
- На сегодняшний день более популярна фиксированная ставка, это связано и с российским менталитетом, и с изменениями в российской экономике. На Западе более популярна плавающая ставка, люди смотрят на условия сегодняшнего дня и, если они их устраивают, заключают договор -- в надежде, что завтра будет не хуже. Аналогичная ситуация с долларовыми кредитами -- такой кредит готовы взять единицы. Как правило, это состоятельные граждане, разбирающиеся в тенденциях экономики, занимающиеся бизнесом, понимающие, на что идут. В случае если возникают непредвиденные обстоятельства, какие-то катаклизмы с валютой, такие клиенты готовы быстро погасить кредит.
Иван Ивакин:
- Если говорить о массовом потребителе ипотечных кредитов, то в большинстве своем люди не специалисты в макроэкономических ситуациях, и предсказать, как будет развиваться мировая экономика и что будет с валютой, какова будет цена ресурсов для банков, они не могут. Поэтому подавляющее большинство предпочитают брать кредит в рублях и по фиксированной ставке. Брать кредит по плавающей ставке -- значит брать на себя ответственность по рискам. В США, например, все рискованные кредиты были взяты по плавающей ставке. И федеральный резервный банк последние два года постоянно поднимал учетную ставку, в итоге она выросла в пять раз. Заемщики просто оказались не в состоянии платить проценты по таким кредитам. При этом стоимость недвижимости стала снижаться. Но, думаю, для нас эта ситуация маловероятна.
Александр Евдокимов:
- Если вы берете кредит по плавающей ставке, то при росте ставки Центробанка у вас неизбежно увеличивается размер ежемесячных платежей. Но ставка может и уменьшиться, в этом случае уменьшаются и платежи. Анализируя ситуацию с заемщиками, оформившими кредиты по плавающей ставке, могу сказать, что сейчас у них процентная ставка увеличилась на 2-3% от первоначальной. Вопрос в том, на какое время она выросла, сможет ли вновь уменьшиться и не вырастет ли еще.
Как оценить собственную платежеспособность?

- Ипотечный кредит берется не на год и даже не на пять, как потребительский или автокредит. Ипотека -- серьезное финансовое обязательство перед банком. Как правильно оценить собственную платежеспособность, чтобы потом ипотека не стала непосильным бременем?

Вячеслав Каракулов:
- Конечно, каждый человек должен сам решить: может ли он выплатить ипотечный кредит, или для него это слишком долго и дорого. Мировая практика показывает, что психологический предел суммы, которую человек может отдавать в счет долгосрочного кредита, -- это 30% своего дохода. Позже, с учетом инфляции, эта сумма будет снижаться.
Игорь Харченко:
- Могу привести такой пример: довольно часто банки отказывают в выдаче ипотечного кредита людям, имеющим хороший, но нестабильный доход. Это люди, занятые в игровом бизнесе, водители-дальнобойщики и еще ряд профессий. Для того чтобы определить, сможете ли вы выплачивать ипотечный кредит, нужно ответить на такой вопрос: что будет, если вы лишитесь своей работы, этих денег? Будут ли вам помогать родственники, как быстро вы сможете найти новую и высокооплачиваемую работу? В любом случае нужно просчитывать перспективы, смотреть статистику, как изменялся уровень доходов конкретного человека. Если человек идет по карьерной лестнице, предприятие перспективное, развивающееся, то можно посоветовать брать ипотечный кредит. Мы всегда стараемся донести до будущего заемщика все плюсы и все минусы ипотеки, решение должно приниматься осознанно. Полагаться на авось, оформляя ипотечный кредит, нельзя.
Каковы перспективы?

- Каковы, на ваш взгляд, перспективы развития ипотеки в НСО?
Никита Шипилов:
- Перспективы ипотеки представляются мне достаточно радужными по многим причинам, в том числе налицо огромный неудовлетворенный спрос на жилье. Спрос на квадратные метры в настоящее время намного опережает предложение на рынке как вторичного, так и строящегося жилья. Тем не менее проблем довольно много. Существенным ограничением развития ипотечных программ является низкий уровень доходов населения. Специалистам по недвижимости все чаще приходится сталкиваться с ситуацией, когда клиенты меняют заявки на квартиры в сторону уменьшения, соответственно, оформляют гораздо более скромные ипотечные кредиты. Тем не менее имеющаяся некоторая стабилизация цен на вторичном рынке позволяет покупать квартиры довольно широкому кругу людей. Но недвижимость будет расти в цене, значит, и круг потенциальных заемщиков может уменьшаться. Надо сказать, что сейчас ипотека -- далеко не массовое явление, несмотря на ряд уступок со стороны банков (скажем, наличие созаемщиков). Но это меры вынужденные, вызванные низким уровнем доходов населения. Пока же рост доходов не поспевает за повышением цен на недвижимость. Ипотека станет массовой при росте доходов населения в разы и при адекватном увеличении предложения по массовой застройке. Но здесь уже должны поработать не только банки и специалисты по недвижимости, но и власти, предложив населению какие-то жилищные программы.
Игорь Харченко:
- Хотелось бы добавить: мы достаточно редко работаем с людьми, которые приносят жилищные сертификаты, подписанные представителями исполнительной власти. Кроме того, далеко не во всех банках они могут обналичить эти сертификаты и получить 300-400 тысяч рублей, которые будут использоваться в качестве первоначального взноса по ипотеке. Тем не менее уровень жизни растет, и перспективы развития ипотеки, думаю, вполне обнадеживающие. Потребность в ипотеке будет увеличиваться.
Олег Сафонов:
- Ипотека - выгодный инструмент решения жилищного вопроса, и она обязательно будет развиваться. Например, не стоит забывать, что цены на рынке недвижимости растут, и ипотечный кредит позволяет фактически их зафиксировать. В случае снижения ставок можно перекредитоваться, погасить более «дорогой» кредит. Даже в том случае, если происходит нечто непредвиденное, и заемщик не может вносить платежи в банк, всегда можно продать эту квартиру, закрыть все долги и, с учетом роста цен на квартиры, даже остаться с некоторой прибылью. Риски минимальны, так как расходы, связанные с обслуживанием ипотеки, с лихвой перекрывают все минусы и риски.
Иван Ивакин:
- В развитых странах ипотека занимает в среднем 60% от ВВП. В России же пока этот показатель составляет около 1%. Спрос на улучшение жилищных условий в стране огромный, и это, несомненно, будет продвигать рынок ипотеки вперед. Но какими темпами будет развиваться ипотека - большой вопрос. Цены на недвижимость растут, платежеспособный спрос за ними просто не поспевает, поэтому будут спады и взлеты роста объектов ипотечного кредитования.
Альбина Логвинкова:
- Думаю, по ипотеке в ближайшие год-два будет наблюдаться некоторый спад. На мой взгляд, нашей стране необходим также закон о строительно-сберегательных кассах, который уже второй год обсуждается в Госдуме, и его принятие вновь перенесено -- на весну 2008 года. Несмотря на активное развитие ипотеки, думаю, необходимо и развитие альтернативных способов приобретения жилья. Пока же кажется, что в правительстве есть люди, продвигающие банковскую ипотеку и не желающие кардинально улучшать ситуацию с жильем в России. Могу сказать, что кооперативные схемы очень актуальны и востребованы в нашей стране, так что закон жизненно необходим. Строительно-сберегательные кассы придают стабильность, дают возможность сделать какие-то накопления, с помощью которых потом можно купить квартиру. Например, в германских стройсберкассах накопительный период длится не менее пяти лет. Сейчас эта схема активно работает в Чехии, Венгрии и Польше, изменения на жилищном рынке там кардинальные.

Мария КОТИНА

Поделиться: