24 декабря 2007, Эпиграф
Вторая половина 2007 года прошла под влиянием перманентного дефицита ликвидности. Это не могло не оказать влияния на ипотечный рынок. Тем не менее, по прогнозам специалистов, в 2008 году рынок может вырасти в два раза. Банкиры уверяют, что значительного удорожания ипотечных кредитов и существенного ужесточения требований к клиентам не произошло. Это позволяет банкам сохранять уверенность в том, что ипотека – перспективное направление для развития бизнеса.
2007 год для развития ипотеки трудно оценить однозначно. Оптимизм начала года – когда рынок активно рос: снижались ставки, на рынок розницы выходили все новые и новые игроки, банки осваивали регионы, требования для клиентов смягчались. В то время банки привлекали доступные ресурсы с мировых рынков, объявляли о грядущей секкьютеризации активов. Летний ипотечный кризис в США сначала не убавил у банкиров оптимизма, однако последовавший за ним серьезный дефицит ликвидности на отечественном рынке заставил некоторые финансовые учреждения менять подходы к ипотеке. Тем не менее, по статистике, которую привела ведущий специалист профессионального агентства недвижимости «НИАН» Ольга Прушковская, ипотечный рынок в Новосибирске в 2007 году вырос более чем на 60%, хотя во второй половине темпы прироста объемов кредитования замедлились по всем категориям клиентов.
Фактор влияния
Среди основных факторов, влиявших на рынок ипотеки в 2007 году, новосибирские банкиры отметили следующие.
Директор по ипотечному кредитованию Новосибирского филиала «Альфа-Банка» Наталья Макарова: «К наиболее существенным факторам можно отнести: увеличение числа игроков и программ, расширение у потенциальных заемщиков возможностей в отношении подтверждения дохода и выбора варианта платежа (дифференцированный, аннуитетный); сохранение роста стоимости жилья – темп роста в этом году был гораздо ниже, чем в 2006 году. Однако он, тем не менее, опережал увеличение доходов заемщиков. Кроме того, переплата за пользование ипотечным кредитом снизилась больше, чем увеличилась стоимость жилья за тот же период времени. Недостаточное увеличение объемов строительства сохранило устойчивый спрос на приобретение недвижимости, а увеличение стоимости арендной платы сделало размеры ежемесячных платежей по ипотеке сопоставимыми со стоимостью платы за съемное жилье».
Заместитель управляющего Новосибирского филиала АКБ «Российский капитал» Александр Ким: «Развитие ипотеки в Новосибирске в 2007 году определяли рост конкуренции среди банков и рост стоимости жилья. Игроков на ипотечном рынке становится все больше, и чтобы собирать достаточное количество ипотечных кредитов, необходимо делать более привлекательными условия их выдачи. В первую очередь, это касается условий по доходу заемщика или размеру первоначального взноса. Некоторые банки устанавливают долю месячных платежей по кредиту в общем доходе заемщика в размере до 70% или предлагают ипотеку без первоначального взноса, а это достаточно многочисленный сегмент потенциальных заемщиков. А рост цен на жилье подстегивает большую часть самих заемщиков максимально быстрее зафиксировать цену приобретаемой недвижимости, ускоряя факт выдачи ипотечного кредита».
Заместитель управляющего новосибирского филиала ММБ Вячеслав Авдеев самым существенно влияющим фактором на развитие ипотеки назвал постоянный рост стоимости жилья. «Стоимость жилья в Новосибирске с 2003 года выросла более чем в 2 раза, таким образом, для значительного количества людей ипотека превратилась в единственную реальную возможность улучшить свои жилищные условия, а те, кто оформил ипотеку несколько лет назад, уже понимает, что это было очень дальновидное решение, несмотря даже на то, что ставки ранее были выше».
Заместитель председателя правления ООО КБ «Белон» Алла Флерова уверенно говорит, что на выдачу ипотечных кредитов в 2007 году значительное влияние оказали рост цен на недвижимость, увеличение числа банков, предлагающих собственные ипотечные программы, увеличение объемов строительства и увеличение числа агентов.
В первой половине 2007 года стабилизация цен на жилье привела к значительному увеличению объемов выданных ипотечных кредитов. Бум ипотеки в России был создан в конце 2006 года, когда крупнейшие российские банки довольно легко проводили операции по секьюритизации ипотечных займов на западных рынках и в результате получили относительно дешевые долгосрочные ресурсы. Реакция на события, произошедшие на западных финансовых рынках, у банковского сообщества оказалась неоднородной. Во второй половине года некоторые финансовые учреждения временно прекращали выдачу ипотечных кредитов, многие подняли процентную ставку, усилили проверку заемщиков, а также ужесточили требования к предоставляемым документам. А у некоторых государственных банков, наоборот, появились средства создаваемых госкорпораций. С их помощью эти банки сегодня не только не приостановили, а, наоборот, увеличивают объемы ипотечного кредитования. В целом же, при некоторой стабилизации цен на вторичном рынке, с одной стороны, и отсутствия альтернатив по приобретению жилья – с другой, толкает на покупку жилья довольно широкий круг людей и на более невыгодных условиях.
Руководитель новосибирского кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» Юлия Уваренко: «Наиболее важным фактором, определяющим развитие ипотеки, являются устойчивые показатели развития экономики страны. Решаясь на проект длиною в 10-15 лет, заемщик должен быть уверен в том, что и в будущем его платежеспособность позволит исполнять взятые на себя обязательства. Увеличение числа игроков на ипотечном рынке – это всегда плюс для будущих заемщиков, потому что позволяет выбрать наиболее выгодные условия. Также, как и предыдущий фактор, увеличение объемов строительства жилья благоприятно воздействует на развитие ипотечного кредитования. Рост цен на недвижимость, с одной стороны, предполагает увеличение активности клиентов по оформлению ипотечных кредитов, с другой стороны, может быть и тормозящим фактором, в случае значительных скачков цен на недвижимость».
Начальник отдела ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Светлана Сочнева: «Ситуация на рынке ипотечных кредитов Новосибирске сложилась неоднозначная. Наибольшее влияние на него оказывают 2 фактора: увеличение конкуренции (на октябрь 2006 года в Новосибирске работало 15 банков с ипотечными программами, сегодня их более 50 и на рынок выходят все новые и новые финансовые структуры). Второй – международный кризис ипотечного рынка, в результате которого появились жесткие ограничения по характеристикам заемщика и ужесточились требования к предмету залога. Бездумное наращивание кредитного портфеля при спаде пассивных операций привело к огромному перекосу между активами и пассивами банков, которые к концу года вынуждены были принимать срочные меры».
Начальник отдела розничных продаж новосибирского подразделения Банковской группы «Мой Банк» Павел Харитонов: «В крупных городах России цены на недвижимость продолжают неумолимо расти, спрос на жилье еще достаточно высок. Банки, достаточно активно и оперативно действующие на рынке ипотеки, в этой ситуации создают условия получения ипотечного кредита более лояльными, что вызывает своеобразный ажиотаж среди населения. Строительство нового жилья не прекращается – это тоже немаловажный фактор, влияющий на рынок ипотеки. Люди хотят жить в новом жилье, и все большую активность приобретает первичка. Для населения новостройки интересны еще и тем, что несмотря на определенные риски, на стадии строительства жилье стоит дешевле. Банки и тут стараются максимально удовлетворить спрос своих клиентов, помогая им приобретать строящееся жилье путем введения кредитных программ на застройку».
Начальник сектора ипотечного кредитования Кредитного управления Новосибирского Муниципального банка Инесса Овчинникова: «Дефицит долгосрочных ресурсов на мировых рынках, спровоцированный кризисом ипотечного кредитования в США и ряде европейских стран, безусловно, стал одним из главных факторов, повлиявших на поведение игроков на отечественном финансовом рынке, в том числе на местном. Вторым принципиально важным для характеристики рынка фактором является платежеспособный спрос населения. Существует распространенное мнение о том, что именно развитие ипотечного жилищного кредитования стало катализатором роста цен на жилье, снизив тем самым его доступность. Отчасти это соответствует действительности. Однако, как показывает анализ, ипотека наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения. Главным же стимулятором роста цен на недвижимость по-прежнему является ограниченный объем предложения на рынке жилья».
Специалист Управления ипотечного кредитования ОАО АКБ «Связь-Банк» Амина Боташева: «К факторам, определившим развитие ипотеки в Новосибирске, следует отнести: снижение инфляции, рост реальных доходов населения и благоприятное законодательство. Как результат, банки начали выходить на рынок недвижимости Новосибирска со своими ипотечными программами. Согласно данным ЦБ РФ, Новосибирская область входит в десятку лидеров по выдаче ипотечных кредитов за 2007 год. Важную роль сыграло формирование инфраструктуры ипотечного кредитования в лице ипотечных брокеров, ипотечных агентств, которые также способствовали упрощению процедуры получения кредита. Повышение цен на недвижимость также способствовало развитию ипотеки в Новосибирске. Все меньшее число покупателей могут купить квартиру без кредита, получается замкнутый круг, который приведет к тому, что доля ипотечных сделок среди сделок по недвижимости будет продолжать расти».
Начальник отдела ипотеки Управления розничного бизнеса филиала «Западно-Сибирский» ОАО «Собинбанк» Ольга Рыбалко: «С точки зрения трендов 2007 год можно разделить на два периода: до августа на развитие ипотеки в Новосибирске влияли рост количества и объема выдаваемых ипотечных кредитов, рост конкуренции и увеличение числа игроков и предлагаемых ими программ. Во втором периоде на рынок ипотеки безусловно повлиял кризис на зарубежных финансовых рынках, начавшийся в Америке».
Руководитель продаж ипотечных кредитных продуктов Новосибирского филиала НБ «Траст» Сергей Морковин: «В качестве основных факторов можно отметить стабилизацию цен на рынке жилой недвижимости, сменившую резкий рост цен на квартиры в 4-м квартале 2006 года, появление в регионе новых серьезных игроков на рынке банковских услуг в сфере ипотечного кредитования и расширение линейки ипотечных продуктов, предлагаемых банками в регионе».
Последствия кризиса сохранятся
Как полагают банкиры, большинство факторов, определивших развитие ипотеки в этом году, сохранят свое влияние и в 2008 году. Кроме того, с рынка неизбежно уйдут мелкие игроки.
С. Морковин: «Ипотечное кредитование является продуктом сильных банков – слабые с рынка, скорей всего, уйдут, а появление новых серьезных игроков приведет к перераспределению рынка, на котором останутся только сильнейшие игроки на рынке банковских услуг в сфере ипотечного кредитования, предлагающие самые оптимальные условия».
Ю. Уваренко: «В целом ситуация на рынке ипотечного кредитования будет сравнима с показателями предыдущего года. Ипотека на сегодня становится все более привычной услугой. Значит, клиентов, желающих взять ипотечный кредит, будет достаточно».
С. Сочнева: «Однозначно можно сказать, что политику банков еще 4-6 месяцев будут определять последствия кризиса. На этом фоне повышение процентных ставок на кредиты пройдет практически незаметно. Нестабильность политической ситуации в любом случае подстегнет темпы инфляции, и недвижимость вновь станет наиболее выгодным средством сохранения своих средств, а, следовательно, разрыв между доходами и стоимостью жилья увеличится еще больше».
И. Овчинникова: «Временное замирание рынка ипотечного кредитования в краткосрочной перспективе будет продолжаться, но о сворачивании этого направления деятельности банков речи не идет. А вот требования к заемщикам более лояльными не станут. И, на мой взгляд, это позитивный момент. Важно, чтобы люди, обращаясь за кредитами, не переоценивали свои силы».
О. Рыбалко: «Вероятно, в начале 2008 года мы все еще будем ощущать на себе последствия кризиса. Возможно дальнейшее повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, а также усиление позиций крупных игроков на рынке ипотечного кредитовая за счет вынужденного отказа ряда мелких и средних банков от выдачи ипотечных кредитов».
Региональный директор новосибирского подразделения банка DeltaCredit Александр Горбушин: «Могу предположить, что основным фактором останется именно рост финансовой грамотности населения и укрепление понимания, что свое жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, – это норма».
Директор новосибирского ФКБ «Москомерцбанка» Владимир Булычев: «В 2008 году можно ожидать дальнейшей консолидации данного рынка вокруг основных игроков (государственные банки, крупные системные банки, банки с иностранным капиталом), тогда как другие банки либо уйдут с этого рынка, либо ограничатся отдельными узкоспециализированными программами. Это объективно приведет к замедлению темпов роста ипотечного кредитования. Уже сегодня сроки рассмотрения заявок на кредит в ряде банков растягиваются на недели вовсе не из-за сложности проведения оценки заемщика или предоставляемой в залог недвижимости, а из-за элементарной нехватки сил и средств, чтобы обработать заявку клиента».
О. Прушковская: «Кредитование жилья возвращается на прежние рубежи. Рост ипотеки идет опережающими темпами по сравнению с автокредитованием и потребительскими кредитами. Причем банкиры прогнозируют объемы роста рынка от 50 до 80% и не обещают драматического повышения ставок. Но ипотечный рынок не сможет успешно развиваться без совершенствования действующего ипотечного законодательства, в частности, государство может повысить доступность ипотеки за счет предоставления отдельным категориям граждан субсидий на выплату процентных ставок и компенсаций первоначального взноса».
На качелях спроса
Банкиры отметили, что предпочтения клиентов в течение года менялись, порой существенно. Как отметила Н. Макарова, к примеру, в первой половине года кредиты брали для покупки квартир средней ценовой категории, то есть на 2-3-комнатные в районах средней удаленности, к концу года часть клиентов обратилась к низкобюджетным вариантам – 1-2-комнатные квартиры в удаленных районах и городах-спутниках Бердск и Обь, а другая, напротив, переключилась на довольно дорогие объекты – 3-4-комнатные квартиры площадью около 100-120 кв. м в центральной или приближенной к центральной части города. А. Горбушин из DeltaCredit также отметил, что люди стали больше приобретать квартир с хорошей планировкой в качественных домах и в районах с развитой инфраструктурой.
В целом по Новосибирску, как считают специалисты, средний размер кредита за год вырос как минимум на 70% – с 1,8 млн руб. до 2,9 млн руб. Такие кредиты доступны преимущественно для заемщиков с доходами в районе $2 тыс.
Новые тенденции на рынке – это устойчивое увеличение кредитов на приобретение загородного жилья, хотя в общем объеме доля таких сделок все еще невелика. Отмечается также устойчивый интерес граждан к приобретению квартир в новостройках. «Активное строительство нового жилья в Новосибирске, большое количество крупных и хорошо зарекомендовавших себя застройщиков, хорошая законодательная основа отношений, связанных с долевым участием в строительстве, более доступные (по сравнению со вторичным рынком) цены строящихся квартир делают этот сегмент рынка недвижимости Новосибирска очень привлекательным для потенциальных заемщиков», – отметила О. Рыбалко.
А. Боташева отметила также увеличение числа кредитов для рефинансирования предыдущих кредитов и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.
Совместными усилиями
В этом году наметилась еще одна тенденция: ряд банков стали развивать совместные проекты с риэлторами и строительными компаниями. Подобные проекты есть у Сбербанка, у «Номос-банка». В. Авдеев пояснил, что совместные проекты банков со строительными компаниями, направлены, прежде всего, на то, чтобы снизить риски финансистов при кредитовании первичной недвижимости.
«Банки достаточно часто заключают договоры сотрудничества с риэлтерскими и строительными компаниями, – рассказывает А. Флерова. – Это позволяет банкам и риэлторам увеличить количество клиентов, расширяет спектр предлагаемых услуг, дает возможность достаточно быстро получить денежные средства. Процессы эти встречные: насколько традиционные, настолько и выгодные для обеих сторон. В конечном счете, они в той или иной степени способны улучшить ситуацию на ипотечном рынке», – считает А. Флерова.
О. Рыбалко связывает развитие совмест-ных проектов с тем, что отечественный рынок достиг определенного уровня развития. Симбиоз, помимо дополнительного притока клиентов, – еще и способ переложить часть этапов ипотечной сделки на своего партнера, тем самым снизив свои трудозатраты и сосредоточившись на процессе оформления кредита. Для потенциальных заемщиков развитие совместных проектов делает рынок более упорядоченным и понятным. Кроме того, совместные проекты нередко предполагают более льготные условия (со стороны банка или его партнера) для клиентов, пользующихся услугами обеих организаций», – подчеркивает она.
«Совместные проекты – перспективное направление, – считает управляющая Новосибирским филиалом КМБ-БАНКа Анна Торова. – Низкая информированность населения о возможностях ипотеки все еще сохраняется. Доступ к ней можно обеспечить данными проектами». Н. Макарова, кроме того, отмечает, что банки при подобных схемах выигрывают в плане материальном даже больше, чем их партнеры. «Цена привлечения одного клиента через риэлтеров ниже, чем, например, по наружной рекламе. Агентства недвижимости и строительные компании выигрывают в репутационном плане – это в дальнейшем даст и материальные выгоды – доверие крупных банков, доверие клиентов привлекут дополнительный поток обратившихся в будущем. Но безусловно, эта тенденция способствует и расслоению как среди банков-игроков ипотечного рынка, так и среди АН», – полагает она.
Бум продолжается
Рост цен на жилье опережает рост доходов населения и, по сути, ведет к сужению число потенциальных заемщиков. Однако банкиры считают, что время для пессимизма еще не пришло.
Ю. Уваренко: «Оснований для прекращения потока клиентов клиентов нет».
Н. Макарова: «Думаю, что востребованность ипотеки пойдет на спад не скоро. Потребность где-то жить (как и питаться) – скорей физиологическая, и она не пропадет никогда. Кроме того, люди свыкаются с жизнью в кредит, меняют свое отношение к благам цивилизации и уже не готовы откладывать комфорт на будущее. Многие покупают не первое жилье, а улучшают жилищные условия – при этом у клиентов уровень доходов может быть средним, и платежеспособности будет достаточно, чтобы получить ипотечный кредит на доплату».
П. Харитонов: «Можно уверенно утверждать, что поток ипотечных клиентов неиссякаем. Может меняться лишь его динамика, на снижение либо на увеличение – все зависит от предложений на рынке недвижимости и ипотечных программ. Любое нововведение население встречает прохладно, потом, что называется, распробовав – начинают разбирать все, кто может себе это позволить. Рост цен на недвижимость, конечно, уменьшает число потенциальных клиентов, но любая недвижимость способна обрести своего хозяина, это вопрос времени. Однако думать о проблеме уменьшения потока клиентов никогда не рано. Нужно только все грамотно спланировать и выводить на рынок такие программы, которые способны удержать поток, необходимый для стабильной работы».
А. Ким: «Клиенты для ипотеки не кончатся до тех пор, пока жилищный вопрос будет стоять перед людьми. Хотя сокращение потока клиентов в ближайшее время наиболее вероятно. После ипотечного кризиса в США, я думаю, многие банки пересмотрят кредитную политику по ипотечным кредитам, что приведет к ужесточению требований к заемщику. Вполне возможно, сокращение темпов развития ипотеки приведет к сдерживанию необоснованно завышенных цен на недвижимость. Наверно, наиболее приемлемый способ сохранения доходов для банков и сохранения потока клиентов – в увеличении срока кредитования, как, например, в развитых странах. Для этого необходимо доработать законодательную базу».
О. Рыбалко: «В настоящее время рынок ипотеки России не настолько развит, чтобы можно было говорить о его возможном сворачивании ввиду отсутствия клиентов. Если оперировать общепринятым показателем отношения объема ипотечного кредитования к ВВП, у российского рынка ипотеки огромный потенциал для роста. Рост цен на жилье в текущем году действительно превышал рост реальных доходов потенциальных заемщиков, однако уже можно говорить о некоторой стабилизации цен на рынке недвижимости. В настоящее время рынок ипотеки испытывает некоторые трудности, но, по мере выхода из кризиса, условия кредитования будут улучшаться, этому способствует и приход на рынок крупных иностранных и государственных игроков. Можно также надеяться на поддержку государством жилищного строительства, которое расширит предложение жилья и сделает его более доступным».
С. Сочнева: «Клиенты для ипотеки будут существовать всегда. Изменится целевая аудитория: это будут более высокооплачиваемые специалисты, люди со значительными собственными накоплениями и т. д. Конечно, это прискорбно. Ведь суть ипотеки не в том, чтобы кто-то мог купить четвертую квартиру для последующей сдачи ее в аренду, а в том, чтобы молодая семья смогла начать свою жизнь на отдельной жилплощади, и повзрослевшие дети сами несли ответственность за взятый ими кредит, тогда, возможно, они больше времени бы уделяли образованию, карьерному росту».
А. Горбушин: «Напротив, с ростом цен на недвижимость все меньше людей может покупать ее, используя только собственные средства, поэтому обращаются к ипотеке. Ипотека – это самый доступный способ приобретения жилья, поэтому с ростом цен число ипотечных клиентов будет увеличиваться. Важно понимать, что ипотека – это не только одна из программ банковского сектора для получения дохода. Ипотека – это развитие рынка, развитие строительства. Если рассматривать ипотеку в социальном значении, я бы назвал ее лекарством, позволяющим, при правильном его применении, излечить социум от многих недугов. На сегодня можно обойтись без машины, дорогого телевизора или престижного сотового телефона, но вот без жилья обойтись нельзя. А собственное жилье – это настоящее счастье!»
С. Морковин: «Ипотечное кредитование в России – явление сравнительно новое, развивающееся. Исходя из основных тенденций экономического и социального развития страны, следует ожидать дальнейшего увеличения потока клиентов по ипотечному кредитованию. На фоне роста благосостояния населения и развития государственных социальных программ, ипотека станет наиболее актуальным способом решения жилищных вопросов в России. Для сравнения, в странах Восточной Европы количество сделок с недвижимостью по ипотечным схемам в среднем составляет 35-40% от общего числа сделок с недвижимостью, в развитых странах Западной Европы достигает 70-75%. В России это показатель в среднем по разным оценкам составляет не более 12%. На сегодня думать о снижении проблемы уменьшения потока клиентов преждевременно».
А. Флерова: «Низкий уровень доходов населения является существенным ограничением развития ипотечных программ. Ипотека станет массовой при росте доходов населения и при увеличении предложения по массовой застройке. Но неудовлетворенный спрос на жилье предполагает дальнейшее развитие рынка ипотеки. В настоящее время спрос на квадратные метры намного опережает предложение на рынке как вторичного, так и строящегося жилья. В России рынок ипотеки существует около 7 лет, в США – более 70, поэтому у нас впереди долгая дорога. Но, опять же, разговор об этом следует вести в контексте общей экономической ситуации в стране. Разумеется, с ее улучшением доходы населения возрастут, и это обязательно поднимет спрос на ипотечные программы. В обратном случае услугами ипотеки сможет пользоваться лишь незначительная часть населения, и никакой банк тогда ее вытянуть не сможет».
А. Боташева: «Сложно однозначно оценить влияние роста цен на жилье и развитие ипотечного кредитования. На первый взгляд, развитие ипотеки ставится под угрозу быстрыми темпами роста цен на недвижимость, в свою очередь, развитие ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом строящегося жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сжатию потенциальной базы ипотеки. Однако рост цен стимулирует потенциального покупателя «успеть» улучшить свои жилищные условия, пока цены на рынке недвижимости не достигли своего пика».
И. Овчинникова: «Как показывают результаты социологических исследований, основные причины, по которым россияне не готовы взять кредит, – это недостаточно высокие доходы (на эту причину указывают 36% опрошенных), высокие процентные ставки (32%), неуверенность в стабильном доходе (23%), быстрые темпы роста цен на недвижимость (15%). Уже это позволяет сделать вывод о том, что доступность ипотеки – вопрос комплексный, к решению которого должны быть причастны не только банки, но и властные структуры, и все участники рынка. В любом случае, у ипотеки есть будущее. Если квартиры будут продолжать дорожать, к ипотеке будут прибегать клиенты с высокими доходами, если цены на жилье будут падать – в банки пойдут клиенты с доходами более низкими. Люди готовы брать на себя долговые обязательства, поскольку приобретение жилья в рассрочку выгоднее, чем его аренда. В первом случае человек платит за свое, а не за чужое жилье».
А. Торова: «Думаю, говорить о сокращении потока клиентов пока рано. Ипотечный рынок еще не насыщен, и купить квартиру из собственных средств или накопить на нее сегодня практически невозможно. Поэтому ипотека по-прежнему останется актуальной».