14 февраля 2008, Комсомольская правда
В сегодняшней публикации "Комсомолка" постаралась дать читателям максимально полную информацию о том, что ждет ипотечный рынок Новосибирска и другие программы, помогающие приобрести жилье
Свои мнения по этому поводу высказали представители банков и агентств недвижимости, независимые оценщики и строители…
Участники «Круглого стола»
Константин Владимирович Кожевников - Начальник отдела кредитования частных клиентов Сибирского банка Сбербанка России (ОАО);
Николай Александрович Макаровский - Директор Дирекции ипотечного кредитования СДРД ФК «УРАЛСИБ»;
Дмитрий Михайлович Колесник - Начальник Отдела организации продаж Филиала ОАО «УРАЛСИБ» в г. Новосибирске;
Сергей Викторович Тренин - Начальник управления организации розничных продаж Филиала ОАО "УРАЛСИБ" в г. Новосибирске;
Андрей Вадимович Пашковский - зам. начальника Кредитного управления ОАО «Муниципальный Банк»;
Евгения Юрьевна Гречихина - начальник Управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный»;
Наталья Владимировна Макарова, директор по ипотечному кредитованию Новосибирского филиала Альфа-Банка;
Анна Анатольевна Силаева - начальник отдела продаж кредитных розничных продуктов ОАО «Промсвязьбанк»;
Григорий Алексеевич Шибаев - зам. управляющего филиалом "Новосибирский" банка «ГЛОБЭКС»;
Дмитрий Петрович Монастырев - Управляющий Кредитно-кассового офиса АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) в г. Новосибирске
Галина Владимировна Костышева - начальник Ипотечного центра ОАО КБ «Акцепт»
Татьяна Геннадьевна Чибукова - руководитель регионального отделения ЗАО «Инновационная бизнес группа»;
Елена Владимировна Стафиевская - юрисконсульт ООО Агентство недвижимости «Солнечный круг»;
Яна Евгеньевна Еремина - юрисконсульт ООО Агентство недвижимости «Солнечный круг»;
Наталья Сергеевна Обложкина - Корпоративный директор Промышленно-строительного концерна «Сибирь»;
Алексей Валентинович Алексеев - Генеральный директор Сибирского агентства оценки ЗАО «Аспект»;
Татьяна Серафимовна Леонтьева - руководитель информационного отдела Сибирского агентства оценки ЗАО «Аспект»;
Александр Николаевич Чемеркин - генеральный директор Агентства недвижимости «Жилфонд»;
Галина Юрьевна Титова - Директор офиса на Советской Агентства недвижимости «Грановит»;
Ольга Владимировна Зинакова - генеральный директор Независимой юридической компании «Грановит»;
Наталья Викторовна Пенкина - юрист Независимой юридической компании «Грановит»;
Марина Сергеевна Трескина - ведущий специалист отдела ипотечного кредитования Новосибирского филиала НОМОС-БАНКа (ОАО);
Ольга Александровна Воробьева - начальник отдела кредитования АН ООО «ДЕРЖАВА»;
Альбина Александровна Логвинкова - Председатель потребительского ипотечного кооператива «Строим Вместе»;
Надежда Анатольевна Кондратюк - руководитель отдела по связям с общественностью Новосибирского филиала ООО «ФОСБОРН ХОУМ».
Мировые деньги подорожали
- Прежде всего хотелось бы охарактеризовать современную ситуацию на рынке кредитования…
Николай МАКАРОВСКИЙ, Директор Дирекции ипотечного кредитования СДРД ФК «УРАЛСИБ»:
- Не секрет, что в последние полгода ужесточились требования к заемщикам в ипотечном кредитовании. Это касается тех банков, которые в 2006 - начале 2007 года предлагали лояльные требования к заемщикам, вплоть до отсутствия первоначального взноса, справки о доходах и т. д. Мировые рынки диктуют цены на мировые деньги. Мировые деньги подорожали - это заметили все. В том числе в последнее время и в нашем городе увеличились процентные ставки по ипотеке в некоторых банках. Но в то же время программы, разработанные на долгосрочную перспективу, не изменились, остались прежними.
- Отражает ли ситуация с ипотекой в Новосибирске общие тенденции мирового рынка?
Константин КОЖЕВНИКОВ, Начальник отдела кредитования частных клиентов Сибирского банка Сбербанка России (ОАО):
- Кризис на американском ипотечном рынке оказал существенное влияние на мировые тенденции. В свою очередь, удорожание внешних заимствований отразилось на банках с большим объемом заимствования вне российского рынка, в связи с чем ряд банков ввели новые правила кредитования физических лиц и повысили критерии оценки кредитных рисков: пересмотрели требования к заемщикам, увеличили сумму первоначального взноса, подняли ставки на несколько процентов и пр.
Однако многие кредитные продукты на сегодняшний день остались неизменными. Качественные улучшения, о которых было объявлено в 2007 году, действуют по настоящее время (снижение ставок, увеличение максимального срока кредитования до 30 лет, программы для молодых семей). Кроме того, ставка в банке может уменьшаться и в зависимости от размера первоначального взноса по кредиту.
Что будет с ипотекой дальше?
Наталья МАКАРОВА, директор по ипотечному кредитованию Новосибирского филиала Альфа-банка:
- Можно обозначить две версии развития события. Первая: в апреле рост процентной ставки остановится и начнет понижаться. Вторая: рост ставок остановится только в августе. Что же касается стоимости денег, которые банки привлекают для кредитования, то, я думаю, она будет расти. Это не будет галопирующий подъем - скорее, повышение ставки на полпункта каждые два месяца, которое будет продолжаться до августа. В августе в случае стабилизации ситуации на мировых фондовых рынках, возможно, произойдет откат, и процентные ставки начнут понижаться. Но это может случиться только к концу года.
Здесь накладывается второй момент: цены на недвижимость не зависят от цен на мировых фондовых рынках. Несмотря на повышение ставок, наблюдается спрос на недвижимость, который в декабре был просто ажиотажным. На сегодняшний момент спрос стабилизировался. Я думаю, что банки найдут средства на финансирование ипотеки.
Н. Макаровский: - Многие региональные банки прекратили ипотечное кредитование. На рынке остались банки в основном федерального масштаба. Причина ясна: деньги идут из-за рубежа, они подорожали, и банки не дают денег непроверенным заемщикам.
Евгения ГРЕЧИХИНА, начальник Управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный»:
- Не могу с вами согласиться. На сегодняшний день для стабильно работающих региональных банков речь идет не об остановке выдачи ипотечных кредитов, а, напротив, о наращивании кредитного портфеля по ипотеке и расширении ипотечных программ.
- Рентабельно ли для регионального банка сохранять этот продукт в своем арсенале?
Андрей ПАШКОВСКИЙ, зам. начальника Кредитного управления ОАО «Муниципальный Банк»:
- Я думаю, что рентабельно. И, планируя стратегию развития на предстоящие годы, естественно закладывать довольно ощутимый рост продаж. Думаю, для региональных банков правильнее не сворачивать программы, а дополнять их, предлагая новые продукты, более рентабельные, выгодные и конкурентоспособные по сравнению с продуктами других банков. Преимущества регионального банка в том, что он не зависит от иностранных денег. Решения принимаются здесь, в Новосибирске, в короткие сроки.
Выгодно ли брать кредиты сейчас?
Е. Гречихина: - Делать прогнозы на данный момент сложно, потому что ситуация, касающаяся темы кризиса, еще не стабилизировалась. Возможно, именно поэтому ипотеку стоит оформить сейчас.
Григорий ШИБАЕВ, зам. управляющего филиалом «Новосибирский» банка «ГЛОБЭКС»:
- Безусловно, сейчас на рынке благоприятный период для получения ипотечных кредитов. Во-первых, заемщику еще можно найти банки, которые не увеличили процентные ставки по ипотечным программам в условиях нестабильности финансовых рынков. Во-вторых, важным моментом для заемщика является увеличение сроков ипотечного кредитования, предлагаемое сегодня некоторыми банками, - до 20 - 30 лет. В этом случае ежемесячные платежи заемщика, а следовательно, и требования к минимальному ежемесячному доходу семьи значительно уменьшаются. В-третьих, уже сегодня можно выгодно купить жилье на ранних стадиях строительства, воспользовавшись кредитованием на любые цели под залог имеющегося в собственности жилья.
Ольга ВОРОБЬЕВА, начальник отдела кредитования АН ООО «ДЕРЖАВА»:
- Сейчас, сотрудничая с различными банками, можно удовлетворить потребность практически каждого потенциального покупателя: и тех, кто просит многомиллионный кредит, и тех, кто берет относительно небольшую сумму.
- Выгодны ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?
Галина КОСТЫШЕВА, начальник Ипотечного центра ОАО КБ «Акцепт»:
- Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. С одной стороны, постоянно растущие цены на жильё диктуют необходимость срочной покупки недвижимости. Так, например, рост цены стоимости квадратного метра в России по оценкам аналитиков в 2007г. составил в среднем 25%. В Новосибирске этот показатель еще выше. С другой стороны, внимательно изучив рынок программ без первоначального взноса, Вы поймете, что при отсутствии собственных средств, заемщики выплачивают кредит с повышенным процентом до того момента, пока доля выплаченных средств не достигнет 30% от стоимости приобретенного жилья. При распространенном аннуитетном платеже по кредиту (платеже равными частями) гашение тела кредита составляет в первые годы от 5 до 30% ежемесячного платежа, поэтому это совсем невыгодно.
Ужесточение требований - это нормально
Александр ЧЕМЕРКИН, генеральный директор Агентства недвижимости «Жилфонд»:
- На сегодня ипотека - это реальный инструмент, который помогает решить вопрос жилищных условий. Не драматизируя ситуацию, скажу: тревожность существует. Однако 3 - 4 года назад дела с ипотекой обстояли значительно хуже. Все больше ипотечных сделок мы проводим через банки. Ясно одно, что тот, кто сдерживает рост процентной ставки, остается в выигрыше. По статистике, порядка 30 банков в Новосибирске дают возможность взять ипотечный кредит без особых сложностей. Если вспомнить историю ипотечного кредитования, то сначала требования были очень жесткими, потом стали очень мягкими. И то ужесточение, которое происходит сейчас, совершенно оправданно и не является критичным для заемщиков. Я считаю, что мировой ипотечный кризис обошел стороной новосибирские банки - банки в основном сейчас очень серьезно кредитуют приобретение жилья.
Елена СТАФИЕВСКАЯ, юрисконсульт ООО Агентство недвижимости «Солнечный круг»:
- Я в основном согласна с коллегами, но все-таки считаю, что ситуация с ипотечным кризисом на американском рынке пусть по касательной, но коснулась нашего потребителя. И хотя в Новосибирске представлена широкая линейка кредитных продуктов, однако люди часто сталкиваются с тем, что им приходится обращаться в 2 - 3 банка. И в конце года отказы они получали не в связи со своей неплатежеспособностью, а из-за того, что банк приостановил выдачу ипотечных кредитов.
Чем поможет кредитный брокер?
Татьяна ЧИБУКОВА, руководитель регионального отделения ЗАО «Инновационная бизнес группа»:
- В Новосибирске более 60 банков предоставляют ипотечные кредиты, и бывает трудно разобраться, какое предложение наиболее выгодно по условиям, ставкам в каждом конкретном случае. Двух одинаковых клиентов нет. И чтобы учесть все нюансы, нужно обладать знаниями обо всех банках. Программы выставлены на сайте каждого банка, но кредитный брокер знает больше, чем написано на сайте. И человек, который придет на консультацию, потратит гораздо меньше времени, но получит больше информации по срокам рассмотрения заявки, требованиям банка к заемщику, первоначальным финансовым затратам.
Дмитрий МОНАСТЫРЕВ, Управляющий Кредитно-кассового офиса АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) в г. Новосибирске:
- На самом деле банки заинтересованы в сотрудничестве со специалистами такого рода. Просто не все клиенты понимают значение словосочетания - «ипотечный кредитный брокер». Грамотный брокер поможет найти оптимальный вариант исходя из самых разных параметров кредитования. Перед тем, как выбрать банк, брокеры сами проводят андеррайтинг заемщика, оценивают риски, изучают платежеспособность и кредитную историю клиента. В результате документация на каждого клиента поступает в банк в полном объеме, и отказов по брокерским заемщикам практически не бывает. Кроме того, большим плюсом является тот факт, что брокеры продолжают опекать своих клиентов на протяжении всего срока действия договора. Брокер, безусловно, убережет от недобросовестных кредиторов и сэкономит вам немало времени. Он также поможет подобрать наиболее выгодную программу кредитования, что может стать существенной экономией на кредите.
Дадут ли кредит на частный дом?
Надежда КОНДРАТЮК, руководитель отдела по связям с общественностью Новосибирского филиала ООО «ФОСБОРН ХОУМ»:
- Цены на жилье настолько высоки, что большинство жителей Новосибирска не могут себе позволить его покупку. Поэтому растет спрос на строительство индивидуального жилья. В этом смысле мы ощущаем недостаток таких предложений от банков.
Д. Монастырев: - Поясню, почему практику кредитования строительства деревянного дома трудно встретить в Новосибирске. Слишком велики риски. Есть альтернатива - программы по кредитованию индивидуального строительства.
К. Кожевников: - Тем не менее такие программы кредитования действуют. В качестве обеспечения обязательств по кредиту в данном случае может быть земельный участок, на котором предполагается строительство объекта недвижимости, либо иные формы обеспечения (залог имущества, транспорта, коммерческой недвижимости и т. п.).
А можно ли обойтись без ипотеки?
- Какие альтернативы банковским ипотечным программам существуют в Новосибирске?
Наталья ОБЛОЖКИНА, Корпоративный директор Промышленно-строительного концерна «Сибирь»:
- Прежде всего это те возможности, которые могут предложить ведущие застройщики. Например, программы покупки жилья в рассрочку. Cегодня можно купить квартиру в рассрочку до 5 лет, внеся первоначальный взнос порядка 20%. Что касается процентных ставок, то они, как правило, ориентированы на уже существующие продукты на банковском рынке. По ряду предложений удорожание составляет 1% в месяц на остаток суммы (т. е. примерно 12% годовых). Нужно отметить, что подобные программы востребованы в отношении 2-, 3-комнатных квартир, потому что однокомнатные квартиры и квартиры-студии сами по себе обладают высокой ликвидностью.
Конечно, далеко не каждая строительная компания может сегодня предложить квартиры в рассрочку. Для участия в программе не требуются справки и поручители, все риски в этом случае берет на себя застройщик, а это возможно только при большом объеме строительства жилья. При этом нет задачи создать альтернативу какому-либо банку, программа рассрочки успешно работает наряду с ипотекой. Об этом свидетельствует положительная динамика ипотечных сделок даже по данным января.
Развитие рынка жилья сегодня таково, что даже если банк снижает ставки, это не является решающим фактором при выборе способа оплаты. Более важным являются условия получения кредита и потребительское качество жилья.
Альбина ЛОГВИНКОВА, председатель ПИК «Строим Вместе»:
- Еще один возможный вариант решения жилищной проблемы - потребительские ипотечные кооперативы. Я бы не стала называть его альтернативой предложениям банков. Клиенты кооперативов - это те, кто не обратился ни в банки, ни к застройщикам. У них нет на руках «живых» денег, но есть желание решить свою жилищную проблему. Работа строится по накопительной системе, с помощью которой в течение 1 - 2 лет постепенно набирается сумма, необходимая человеку для получения жилищного займа от ПИК либо выплаты первоначального взноса по банковской ипотеке. Жилье приобретается в собственность членов кооператива, в залог на кооператив. Залогодержателем может быть сторонний кредитор (либо банк, либо физическое лицо, которое желает вложить деньги под высокий процент).
Что будет с ценами на жилье?
Татьяна ЛЕОНТЬЕВА, руководитель информационного отдела Сибирского агентства оценки ЗАО «Аспект»:
- В отношении цен на рынке можно сказать, что ситуация достаточно спокойная. Любой рынок недвижимости носит скачкообразную динамику развития. Сейчас цены растут стабильно. Скачок возникает, когда происходят значимые события на мировом рынке. Резкое привлечение инвестиций может спровоцировать либо скачок, либо откат цен.
- Значит ли это, что за сегодняшней относительной стабилизацией последует скачок цен?
Т. Леонтьева: - Для этого должен подрасти уровень доходов населения. Уровень доступности жилья сейчас составляет 4 - 6%.
А. Чемеркин: - Для того чтобы заниматься прогнозированием цен, нужно знать расклад на рынке, политическую ситуацию и т. п. А так можно только гадать, но никак не прогнозировать. Цены сегодня не соответствуют действительности - это однозначно. Но это будет продолжаться, пока есть поток денег. Потому что очень большой процент покупателей берут квартиру не для того, чтобы в ней жить, а чтобы вложить средства.
Н. Макаровский: - Учитывая, что темпы роста цен на недвижимость в прошлые годы опережали темпы роста реальных доходов населения, а также принимая во внимание удорожание ипотеки, я считаю, что платежеспособный спрос если не достиг своего предела, то уже близок к этому. Как следствие, во второй половине 2008 года возможна коррекция цен на квартиры в сторону снижения.
Анна СИЛАЕВА, начальник отдела продаж кредитных розничных продуктов ОАО «Промсвязьбанк»:
- Соотношение цен на квартиры и средней заработной платы говороит о том, что цены явно завышены.
Для чего нужна помощь оценщиков и юристов?
Алексей АЛЕКСЕЕВ, генеральный директор Сибирского агентства оценки ЗАО «Аспект»:
- У каждого банка своя программа по схемам, и соответственно она либо предусматривает привлечение независимой оценки, либо нет. Оценка является дополнительным фактором снижения рисков банка при кредитовании по ипотеке. Оценщик, выезжая на место осмотра объекта, производит фотографирование (при этом обязательно наличие даты и времени съемки на снимке). Тем самым фиксируется дата осмотра и собственно наличие объекта.
Ольга ЗИНАКОВА, генеральный директор Независимой юридической компании «Грановит»:
- Юридические службы, созданные при агентствах недвижимости, обеспечивают полное юридическое сопровождение клиента по сделке, что для клиента играет значительную роль, так как юрист, прочитав любой договор (купли-продажи, кредитный договор, договор со страховой компанией), объяснит клиенту содержание этих документов, обратит внимание на некоторые моменты, имеющие немаловажное значение при заключении того или иного договора.
Марина ТРЕСКИНА, ведущий специалист отдела ипотечного кредитования Новосибирского филиала НОМОС-БАНКа (ОАО):
- С 1 января вышла поправка к законодательству, закон 214-ФЗ, статья 5. Банки обязали регистрировать договора залога имущественных прав. Это стало неожиданностью для банков, добавился большой объем работы, который не обеспечен даже кадровым составом соответствующих отделов. А для заемщиков это дополнительные траты, не предусмотренные рамками кредитного договора. И хотя сумма небольшая - 500 рублей, но добавляются еще и временные затраты: опять надо отпрашиваться с работы, стоять в очередях в юстиции. О проблеме этих очередей мы говорим из года в год, но вопрос, по большому счету, так и не решается.