От дефицита к перегреву

29 февраля 2008

Не так давно «Комсомолка» провела «круглый стол» по теме «Влияние мирового банковского кризиса на кредитный рынок Сибири». Мировые рынки диктуют цены на мировые деньги. Они подорожали. Соответственно увеличились кредитные ставки в российских банках. В том числе и по ипотеке.

Если раньше многие банки прежде всего обращали внимание на предмет залога — имущество, то теперь все больше внимания уделяется благонадежности и платежеспособности заемщика. В то же время «УРАЛСИБ» заявил о том, что не ужесточил требования к заемщикам, поскольку они уже были достаточно жесткими.

Сбербанк России также заверил потенциальных получателей кредитов в том, что условия получения кредита остаются прежними. «На нас мировое удорожание кредитных средств никак не отразилось».

Что касается прогнозов развития событий на кредитном рынке России, есть два варианта, которые озвучила директор по ипотечному кредитованию Новосибирского филиала Альфа-Банка Наталья Макарова. Первый: в апреле рост процентных ставок по кредитам остановится и наметится тенденция к их снижению. Второй — более вероятный: ставки будут постепенно расти до августа, примерно на полпункта в два месяца, а снижение начнется ближе к концу года.

Но не для всех банков сложившаяся ситуация будет иметь одинаковые последствия. Крупные банки и те, кто сможет изыскать достаточные объемы финансовых ресурсов, будут и дальше активно выдавать кредиты, в том числе ипотечные. Вторая категория — в основном это средние и мелкие банки, ориентированные на рефинансирование закладных, вынуждены будут приостановить выдачу ипотечных кредитов до стабилизации на финансовых рынках. Одной из причин этого является ужесточение требований АИЖК к закладным. Кроме того, АИЖК уже снизило активность по их выкупу на сегодняшний день.
Евгения Гречихина (Банк «Левобережный») и Андрей Пашковский (Муниципальный банк) не согласились с пессимистичными прогнозами для небольших региональных банков, заявив, что никаких изменений в их ипотечных программах не происходит. Более того, независимость от зарубежных кредиторов в свете последних событий может расцениваться скорее как позитивный момент.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Жилфонд» Александра Чемеркина, пока мировой финансовый кризис обошел нас стороной: «Сотрудничая со многими банками, мы не почувствовали радикального ужесточения требований к заемщикам. Все условия на сегодняшний день абсолютно разумны и выполнимы, в отличие, кстати, от ситуации трехгодичной давности, когда взять кредит было гораздо сложнее».

«Честно говоря, некоторые банки все-таки приостановили выдачу кредитов. И причиной тому стал именно дефицит кредитных ресурсов, — заметила юрисконсульт Агентства “Солнечный круг” Елена Стафиевская, — пришлось обращаться в несколько банков с заявками на ипотеку, причем, выяснялось, что банк не может выдать кредит уже в процессе их рассмотрения, но вовсе не по вине клиента».

Несмотря на то что по многим вопросам, обсуждавшимся на «круглом столе», специалисты высказывали различные и даже противоречивые мнения, все они согласились с тем, что рынок недвижимости уже «перегрет», и цены на нем «запредельные».
В результате финансового кризиса на фондовом рынке недвижимость становится объектом инвестиций. Деньги в жилье вкладывают, как в ценные бумаги. И не секрет, что большая часть этих инвесторов — москвичи. Именно поэтому динамика цен на недвижимость в регионах как бы запаздывает по сравнению с Москвой.

Причиной для взлета цен на недвижимость в нашей стране может стать все что угодно: слухи о деноминации, выборы президента и т.п. Но даже такие истерические взлеты теперь уже могут быть только кратковременными и чреваты откатами цен назад. Если раньше можно было заработать не росте цен на жилье, то теперь можно надеяться только не потерять свои деньги.

Наталья Макарова обозначила очень характерную тенденцию: в последнее время наблюдается резкое расслоение заемщиков по ипотечным кредитам. Одни берут 1—3 млн рублей, другие 10 и более. О чем это говорит? Первая группа — это последние, у кого остались хоть какие-то деньги на минимальное улучшение собственных жилищных условий, включая молодые семьи и бюджетников, получающих государственные субсидии. Вторые — инвесторы, приобретающие жилье в коммерческих целях. Для них ипотека жилья — просто наиболее экономичный вид кредитования — по ней возможны самые низкие процентные ставки.

Итак, если вы все-таки собираетесь улучшить свои жилищные условия, сейчас вполне подходящий момент. Не торопясь, выбирайте квартиру и банковскую программу. А вот подзаработать на росте цен на жилье в ближайшее время вряд ли удастся. Проценты по ипотеке вырастут, но не у всех банков, не сразу и не намного. Если хотите продать квартиру, не завышайте цену и не ориентируйтесь на то, что печатают в «справочниках недвижимости». Реальные цены сделок существенно ниже заявленных в подобных изданиях.

· Среди возможных вариантов вложения денег столичный рынок недвижимости долго был на вершине хит-парада, однако в уходящем году он впервые проиграл даже банковским депозитам, показав рост в 1% против 7,5—9% по банковским вкладам в рублях. В этом году, по прогнозам аналитиков, недвижимость и банковские вклады будут идти ноздря в ноздрю. Рост цен будет всего лишь покрывать инфляцию — то есть речь идет о 10—15% годовых в рублях. Заемщикам все это на руку. Если рост цен в пределах инфляции продолжится и дальше, мы сможем копить деньги на квартиру так же, как в советские времена копили на машину, ковер и дачу.
· С 4 февраля ставка рефинансирования составляет 10,25%. Впервые за десятилетие Центробанк увеличил ее, правда, только на 0,25%. — Мы полагаем, что эта мера, с одной стороны, даст стерилизационный эффект, поскольку повысит привлекательность размещения средств в депозит, а с другой стороны — окажет понижающее воздействие на темпы роста денежной массы, которые по-прежнему остаются высокими, хотя несколько снизились с прошлого года, — пояснил решение первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев. Традиционно вслед за изменением ставки рефинансирования свою тарифную политику пересматривают и банки. Правда, в конце осени прошлого года, когда начались проблемы с заимствованиями из-за мирового кризиса ликвидности, многие банки уже сделали акцент на привлечение средств у населения, повысив ставки по вкладам. Достаточно посмотреть на масштабные рекламные кампании некоторых (в основном небольших) банков, которые обещают доходность в 12 и даже 13% годовых.
· Московские инвесторы, привыкшие выжимать из столичной недвижимости до 30—50% годовых, отправились за такой же доходностью в регионы. В столице по итогам уходящего года цены на недвижимость показали практически нулевой рост и даже оказались не в состоянии обогнать инфляцию. По данным портала www.arn.ru за прошлый год вторичное жилье в столице выросло в цене на 10% в долларах и всего на 1% в пересчете на рубли. И это при инфляции около 12 %.

Ирина РОГОТНЕВА

Поделиться: