Офис в собственность

11 апреля 2008

Финансы — недвижимость

Коммерческая недвижимость: покупка против аренды

Развитие сибирского бизнеса привело к высокому спросу на коммерческую недвижимость в регионе. Эксперты отмечают, что в последние годы предприниматели предпочитают не арендовать помещения, а приобретать их в собственность, благо сейчас для этого есть целый арсенал финансовых инструментов. Несмотря на несовершенство каждого из них, эксперты прогнозируют, что интерес к покупке офисов с каждым годом будет усиливаться. «СУ» решили разобраться в причинах популярности и в сути таких инструментов.

Финансовые инструменты для покупки коммерческой недвижимости в основном используют представители малого и среднего бизнеса. При этом далеко не каждый предприниматель может изъять из своего бизнеса сумму, которая для этого необходима. Оптимальным выходом из ситуации становится ипотека коммерческой недвижимости, нецелевой кредит либо лизинг недвижимости.

Коммерческая ипотека

О том, что спрос на коммерческую ипотеку на рынке есть, говорят многие его участники. «Действительно, мы отмечаем рост спроса со стороны наших корпоративных клиентов к приобретению коммерческой недвижимости посредством кредитных программ, — подтвердила «СУ» начальник отдела проектного финансирования Сибирско-Дальневосточной региональной дирекции ОАО «УРАЛСИБ« Ксения Корешкова. — Мотивами приобретения коммерческой недвижимости могут быть потребности растущего бизнеса в дополнительных торговых, складских, производственных и офисных площадях». По ее словам приобретение коммерческой недвижимости в собственность и отказ от арендованных площадей обеспечивают большую стабильность бизнеса, способствуют построению долгосрочных отношений с основными контрагентами.

Ипотечный кредит может выдаваться на коммерческую недвижимость, то есть покупку нежилых помещений: склада, офиса и т. д. Приобретаемое посредством ипотеки помещение становится залогом для кредита. В отличие от обычного жилищного кредитования коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие процентные ставки. Это объясняется тем, что такие кредиты высокорисковые, поскольку стоимость коммерческой недвижимости гораздо выше, чем жилой, соответственно, и сумма кредита солиднее.

Первоначальный взнос составит 15–20% от суммы кредита. Процентные ставки для ипотеки офисной и прочей коммерческой недвижимости сейчас находятся в пределах 12–16% годовых, срок кредита в большинстве банков равен 3–5 годам, однако некоторые готовы кредитовать и на 10–12 лет.

Эксперты отмечают, что коммерческая ипотека стала набирать обороты с развитием обычной ипотеки. Аналитик ИК «ФИНАМ» Владимир Сергиевский говорит, что выгода коммерческой ипотеки для организации заключается в том, что недвижимость сразу переходит в собственность заемщика, и тот выплачивает взносы уже не за чужое помещение, как в случае аренды, а за собственное. «Помимо всего прочего, выгода для приобретателя может заключаться еще и в «вилке« между ростом цен на недвижимость и процентом по кредиту — при высоком росте цен на коммерческую недвижимость кредит может стать очень выгоден», — объясняют растущую популярность продукта в «ФИНАМе».

Однако сегодня развитие ипотеки коммерческой недвижимости сдерживают рамки законодательства. Дело в том, что в законе «Об ипотеке» прописано кредитование только жилой недвижимости. При сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности. То есть заемщик вносит часть собственных средств, остальную сумму дает банк, продавец получает деньги за объект, и через какое-то время покупатель становится собственником. Однако при ипотечном кредитовании коммерческой недвижимости какие-либо четкие формулировки в законе отсутствуют, поэтому сейчас банки не разрешают оформлять закладную на объект до момента заключения сделки купли-продажи. То есть офис или магазин необходимо сначала купить, и только потом его можно будет заложить и получить в банке кредит (на его же покупку). Банкиры и аналитики говорят, чтобы устранить эту «нелогичность», в закон «Об ипотеке» должна быть внесена соответствующая поправка.

А пока этого не сделано, и банки, и сами заемщики вынуждены выходить из этой ситуации «окольными путями». Опишем только два таких способа. К примеру, cначала покупатель заключает договор купли-продажи, при этом продавец получает только часть собственных средств от покупателя, а также гарантию банка. Затем происходит регистрация собственности на нового покупателя. Далее — регистрация договора залога, после чего выдаются кредитные средства и осуществляется окончательный расчет.

Еще один способ — покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств, а продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После этого происходят регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на покупателя (заключение договора купли-продажи), и только потом продавец получает всю сумму, далее следует процедура регистрации.
Существует и ряд других «хитрых« способов оформления коммерческой ипотеки. Однако участники рынка отмечают, что если бы коммерческая ипотека имела законодательную базу, это направление банковского бизнеса развивалось бы куда более успешно. Хотя уже сейчас ряд банков может похвастаться хорошим ростом портфеля по «бизнес-ипотеке», к примеру, в рамках проектного финансирования и инвестиционного кредитования. «Наш банк финансирует не только сделки, связанные с покупкой коммерческой недвижимости, но и новое строительство, и реконструкцию объектов. И доля подобных сделок в портфеле долгосрочных кредитов банка значительна», — рассказывает Ксения Корешкова. Так, размер портфеля по сделкам инвестиционного кредитования и проектного финансирования в 2007 году в Сибирском регионе вырос втрое. «За счет кредитных ресурсов финансируется до 70–80% от суммы сделки. Максимальный срок, на который можно привлечь кредит, — семь лет, что в принципе достаточно для окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, — рассказывает госпожа Корешкова. — В среднем сумма кредита, выданная нашим банком в 2007 году для реализации сделок в сфере коммерческой недвижимости в СФО, составила около 100 млн рублей, при этом сумма самой крупной сделки, связанной с покупкой объекта коммерческой недвижимости, составила 1 млрд рублей».

Нецелевой — не значит бесцельный

Однако «публично и открыто» предлагать коммерческую ипотеку всем своим клиентам готовы далеко не все банки, но многие готовы рассматривать соответствующие просьбы от крупных клиентов в индивидуальном порядке. Другие банки кредитуют представителей бизнеса под залог жилья либо предлагают им для этого нецелевые кредиты. Подобная практика используется в банке «Левобережный», в Городском Ипотечном Банке (ГИБ) и многих других финансовых учреждениях.

Руководитель кредитно-кассового офиса ГИБа в Новосибирске Юлия Уваренко констатирует, что в их банк достаточно часто обращаются клиенты-владельцы бизнеса, которые имеют в собственности жилую недвижимость и готовы получить кредит под залог этой недвижимости. Подобные кредиты являются нецелевыми, и банк не контролирует «назначение» кредитных средств. «Желание приобрести помещение под офис в собственность прежде всего объясняется высокой надежностью инвестиций в недвижимость, а также тем обстоятельством, что доля арендной платы в расходах компаний может составлять значительную сумму», — объясняет мотивацию приобретения офиса госпожа Уваренко.

В банке «Левобережный» нецелевой кредит (для того чтобы купить коммерческую недвижимость) также можно получить под залог имеющегося имущества. Если вы захотите приобрести офис, который стоит 4 млн рублей, и внесете первый взнос 1 млн, то, по подсчетам специалистов банка, ежемесячный платеж составит 35,523 тыс. рублей при сроке кредита семь лет. Процентная ставка сегодня превышает 11,75%. Обязательное условие предоставления нецелевого кредита — совокупный доход заемщиков и созаемщиков должен составлять не менее 70 тыс. рублей в месяц.

Банкиры отмечают, что нецелевой кредит под залог другой жилой недвижимости гораздо выгоднее ничем не обеспеченного потребительского кредита. Юлия Уваренко рассказывает, что в ГИБе по такой программе кредит можно взять на продолжительный срок — до 25 лет, ставки также гораздо ниже, чем по потребительским кредитам, — от 12%. «В связи с тем, что кредит нецелевой и залогом по нему является жилая недвижимость клиента, инвестировать в коммерческую недвижимость можно на любом этапе ее строительства», — рассказывает госпожа Уваренко.

Опрошенные «СУ» представители новосибирского бизнес-сообщества имеют собственное мнение о причинах преимуществ владения коммерческой недвижимостью перед его арендой. Как выяснилось, этому способствует целый ряд финансовых и нефинансовых факторов. По словам директора дизайн-студии «Новосиб Престиж» Ларисы Анохиной, одно из преимуществ собственника в том, что он не беспокоится о повышении ставок со стороны арендодателя или субарендодателя. «Второй немаловажный фактор — фиксированное месторасположение. Если коллектив вынужден менять офис, руководитель и сотрудники сталкиваются с огромным количеством затруднений как организационного, так и «житейского« порядка. Третье — стабильность: собственный офис — это уверенность в завтрашнем дне, гарантия неизменности некоего жизненного пространства, ведь большинство людей связывают со своей деятельностью довольно внушительную часть жизни, — рассуждает госпожа Анохина. — Бывают ситуации, когда из-за смены офиса человеку приходится отказаться от любимой и успешно выполняемой работы, да и руководителю всегда хочется быть уверенным, что весь его бизнес в одночасье не окажется в прямом смысле слова на улице из-за каких-либо недоразумений с арендодателем. И четвертое — капиталовложение, так как недвижимость все равно остается одним из наиболее привлекательных способов сохранения и приумножения материальных средств».

Или все-таки лизинг?

Помимо кредитования, как ипотечного, так и нецелевого, существует такой инструмент, как лизинг коммерческой недвижимости. Этот сегмент лизинга сегодня растет стремительными темпами, а его емкость в Новосибирске эксперты оценивают на уровне 200–250 млн рублей в год. И несмотря на то что многие компании-лизингодатели по-прежнему больше специализируются на финансовой аренде автомобилей, техники и оборудования, лизинг недвижимости у ряда участников рынка сформировался в готовый и развитый продукт. Активно это направление развивают «Глобус Лизинг», Сибирская Лизинговая Компания, «АльянсРегионЛизинг» и другие игроки. Условия и «рамки» лизинга недвижимости достаточно привлекательные. Сибирская Лизинговая Компания в список объектов, которые можно взять в лизинг, включает офисные и торговые помещения и здания, гостиницы, производственные и складские помещения, любое недвижимое имущество, в том числе предприятия и производственные комплексы. Специалисты компании отмечают, что для бизнесменов, которые могут инвестировать в приобретение недвижимости 10–30% от ее стоимости, лизинг является тем финансовым инструментом, который позволяет не только сэкономить на налогах на прибыль и на имущество, но и гарантирует по истечении срока лизинга получение недвижимости в собственность по фиксированной цене. Выкупная цена рассчитывается на момент заключения договора лизинга, то есть на ее размер не влияют колебания цен на рынке недвижимости. Выкупная цена равна остаточной балансовой стоимости объекта лизинга, увеличенной только на размер НДС. Поэтому лизинг недвижимости и последующий выкуп могут быть очень выгодны, учитывая ускоренную амортизацию предмета лизинга.

Стоимость предмета лизинга в этом случае должна превышать 2 млн рублей (в некоторых компаниях «вилка» составляет $100 тыс. — $3,5 млн). Срок лизингового договора колеблется от 1 года до 15 лет, ставка удорожания — от 10–12%.

Развитие лизинга недвижимости привело к тому, что некоторые компании, к примеру, «УРАЛСИБ ЛИЗИНГ», даже разработали экспресс-схемы для таких сделок (по аналогии с быстрыми кредитами на неотложные нужды для физлиц). При этом ставки и условия чаще остаются прежними, просто срок рассмотрения заявки вместо недели и даже двух сократился до трех дней.

Независимые эксперты также отмечают определенные преимущества лизинга. «Лизинг по сравнению с банковским кредитом позволяет снизить кредитную нагрузку, т. к. нет обязательных немедленных платежей, а сами лизинговые платежи относятся на издержки производства (себестоимость) лизингополучателя и, соответственно, снижают налогооблагаемую прибыль, — поясняет Владимир Сергиевский. — Кроме того, лизинговое имущество не числится у лизингополучателя на балансе, то есть не надо платить налог на имущество, поэтому, несмотря на более высокие ставки, лизинг может оказаться более выгодным, чем кредит, за счет оптимизации налогообложения».

Однако, по мнению эксперта, лизинг сегодня нельзя назвать очень популярным инструментом покупки недвижимости. «Рост этого рынка сдерживают такие факторы, как необходимость привлекать финансирование на длительные сроки, что сегодня, особенно в условиях кризиса ликвидности, очень непросто, а также ряд рисков в работе с недвижимостью», — считает господин Сергиевский. Несмотря на то что лизинг прописан законодательно (в отличие от коммерческой ипотеки), в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, в частности, банкам, которые выступают партнерами лизинговых компаний. Таким образом, какой бы инструмент финансирования покупки недвижимости ни выбрал предприниматель, те или иные риски есть всегда.

Эксперты отмечают, что представители бизнеса должны сами способствовать развитию нужных для них финансовых инструментов. По мнению большинства банкиров, основными проблемами, мешающими развитию коммерческой ипотеки, помимо несовершенства законодательства, являются низкая финансовая культура малого бизнеса и его «непрозрачность».

Виктория АНТОНОВА

Поделиться: