4 мая 2008, Соседи
Кто хозяин квартиры, находящейся в залоге
В последние годы популярность ипотечных кредитов неуклонно растет, а значит, повышается количество квартир, обремененных залогом. Однако у многих новосибирцев формулировка "квартира в залоге у банка" до сих пор вызывает необъяснимый страх. Это и не удивительно, ведь до конца мало кому понятно - что можно, а что нельзя делать с такой квартирой, а главное, кто же в итоге является ее полноправным хозяином.
Зачем нужно закладывать квартиру?
Залог - это возможность для банка вернуть свои деньги в том случае, если вы по какой-либо причине нарушите обязательства по уплате суммы долга.
Тем не менее Российское законодательство не ограничивает покупателя в выборе собственника приобретаемой по ипотечному кредиту квартиры. Другими словами, даже если ваша жилплощадь находится в залоге у банка, ее собственником будете являться вы или ваш супруг (если он является созаемщиком), а вовсе не банк. Но не стоит расслабляться, ведь по условиям договора, в "ипотечной квартире" вы можете только жить, зарегистрировать в ней родственников и сделать косметический ремонт, но не более.
Что нельзя делать с "ипотечной" квартирой?
Все остальные действия, как, например, продать, сдать в аренду, обменять, вывести в состав нежилого фонда или сделать перепланировку в данной квартире, можно только с согласия банка или уже после полного погашения кредита. Как правило, все эти нюансы оговорены в кредитном договоре. А потому, прежде чем подписывать договор, тщательно изучите его и задайте специалисту кредитного отдела банка все интересующие вопросы.
На Западе, где подавляющее большинство недвижимого имущества находится в залоге, проблема его отчуждения не представляет проблемы, а технология сделок детально отработана. Но в нашем городе, да и в целом на российском рынке, подобные сделки пока относительно редки. Наиболее частой причиной продажи заложенных квартир, по словам работников новосибирских банков, сегодня является желание заемщика улучшить свои жилищные условия вследствие роста доходов.
А если вдруг
Если вы все-таки решили продать квартиру, например, в связи с изменившимся семейным или материальным положением, дальнейшее развитие событий целиком и полностью зависит от позиции банка. Мы попросили прокомментировать данную ситуацию специалистов известных новосибирских банков:
Инесса Овчинникова, начальник Сектора ипотечного кредитования Отдела кредитования физических лиц Кредитного управления Новосибирского Муниципального банка: "Если у заемщика изменились жизненные обстоятельства - переезд, невозможность погасить кредит или желание купить квартиру большей площади, сделка по продаже квартиры может быть осуществлена только при условии контроля со стороны банка. В Муниципальном банке возможен единственный вариант проведения таких сделок: заемщик подписывает договор купли-продажи с покупателем заложенной квартиры (цена на данную квартиру устанавливается заемщиком), покупатель передает заемщику денежную сумму (не менее остатка ссудной задолженности), заемщик гасит ипотечный кредит. После погашения кредита сотрудник юридического подразделения Банка готовит и предоставляет письмо в Управление Федеральной регистрационной службы на снятие обременения с заложенной квартиры. После снятия обременения сделка купли-продажи данной квартиры проходит на стандартных условиях.
Заместитель управляющего Новосибирской дирекции ОАО "УРСА Банк" по розничному бизнесу Наталья Ивановна Лорай: "Если у заемщика изменились обстоятельства, скажем так, в лучшую сторону, и он планирует переезд или покупку квартиры большей площади, продажа недвижимости, находящейся в залоге, возможна, но опять же с согласия банка. Для этого будущему покупателю необходимо погасить задолженность по кредиту, после чего банк выводит квартиру из залога. Если же у заемщика снизился уровень доходов и он не имеет возможности расплатиться по обязательствам, то решение о продаже недвижимости для погашения кредита принимается либо банком совместно с заемщиком, либо судом. Квартира в любом случае продается по рыночной цене. Цена во многом зависит от договоренностей между продавцом и покупателем, но не должна быть меньше суммы привлеченных у банка средств".
Евгения Юрьевна Гречихина, начальник Управления ипотечного кредитования Банка "Левобережный" (ОАО): "По закону собственник квартиры имеет право на отчуждение заложенного имущества (т. е. подарить, продать, передать по наследству и т. п.), но с обязательным условием: обязательства по возвращению кредита новый собственник принимает на себя. Что касается реализации прав, не требующих смены собственника (например, перепланировка квартиры или сдача ее в аренду), то в этом случае заемщики Банка "Левобережный" могут получить разрешение, написав заявление. В любом случае об изменениях в жизни, влияющих на погашение кредита, нужно сообщить в банк. Например, в Банке "Левобережный" всегда рассмотрят в индивидуальном порядке проблемы клиента, касающиеся возврата кредита. На практике очень редко возникает ситуация, когда продажа заложенной квартиры неизбежна. Если возникнет необходимость продать квартиру, то всегда можно подобрать наиболее подходящую схему сделки, все зависит от возможностей покупателя и продавца".
Юлия Богданова