Тревоги и надежды новосибирского рынка недвижимости

11 апреля 2022

Достаточная инерционность рынка недвижимости вкупе с мерами господдержки — факторы, которые должны уберечь застройщиков и риэлторов от тяжелых травм драматичного 2022-го.

Таково резюме круглого стола, устроенного информационно-аналитическим порталом Infopro54 31 марта и объединившего авторитетных субъектов рынка — застройщиков, риэлторов, операторов кредитно-банковской сферы.

Мнение-лейтмотив, в котором единодушны все участники встречи: рынок недвижимости в таком городе, как Новосибирск — достаточно большой и «громоздкий», чтобы очень уж сильно «завибрировать» в ответ на политическую конъюнктуру. Даже на такую экстраординарную, без всяких исторических аналогов. При этом именно в Новосибирске отчетливо видна системообразующая роль строительства и девелопмента в локальной экономике. Потому все сопричастные с отраслью думают о самозащите — и коллегиальной, и на уровне своих брендов.

Мамонты тут не ходят!

Впрочем, объемность новосибирского рынка недвижимости (он объективно третий после двух столичных) не означает, что он обладает темпераментом мамонта. Никакой флегматики! Бурные эмоции рынок выдал. Правда, на самом старте сюжета, быстро и ненадолго.

— В первой половине марта все участники рынка — банки, покупатели, застройщики — были дезориентированы. Решения принимались хаотично. Порой, руководствуясь одной и той же информацией, люди принимали прямо противоположные решения: «я не буду квартиру покупать — посмотрите, что в стране происходит» и «давайте быстрее оформлять сделку — видите, что в стране происходит». То есть решение зависело не от обстоятельств, а от индивидуальной реакции человека на стресс, — комментирует Алексей Епанчинцев, руководитель службы новых контрактов АН «Метр».

Эксперт также оценил ситуацию со стороны застройщиков, так как компания работает с девелоперами по многим проектами. В начале марта застройщики тоже были дезориентированы и принимали самые противоречивые решения.

— Мы смотрим на ситуацию позитивно, — рассуждает Григорий Якобсон, руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд». — Да, то, что происходит, неоднозначно. Март-2022 — двойственная ситуация. В первую половину месяца на рынке недвижимости был нервический подъем и ажиотаж. По моему мнению, необоснованный. Ибо люди, которые хотели продавать, в любом случае планировали деньги перекладывать. И взлеты были довольно любопытные. Например, на вторичке могли прибавить 50% к стоимости объекта. Впрочем, это были недоговоропригодные продавцы, которые фактически просто вышли помаячить своей ценой. Я даже не уверен, что они задумывались о получении сверхприбыли — тогда цена была бы более корректная. А не в стиле «а прибавьте-ка 5 млн к моей стоимости». В сегменте новостроек себестоимость растет объективно. Но я не думаю, что дело только лишь в ней. Ведь застройщик эти 28% прибавил не только к себестоимости, но и на всю свою цену. Ну и банки замечательно подогревают цену новостроек.

Максим Марков, директор по управлению проектами и инвестициями «Корпорации ЁЛКА», согласен в целом с Григорием Якобсоном и уверен, что пока оперативно наблюдаемая ситуация не отражает всего положения дел на рынке.

— Сейчас мы наблюдаем, скорее, эмоциональную реакцию, — констатирует Марков. — У многих застройщиков ценовые метания — в течение дня цену поднял, в тот же день опустил.
По мнению Григория Якобсона, из-за этих ценовых скачков предсказуемо возник коллапс с продавцами вторичной недвижимости — они начали отказываться от сделок, не понимая, что происходит.

— Но конкретно мы среагировали быстро, — вспоминает эксперт. — И старались всю цепь вести одномоментно — тут и продажа, тут же покупка, тут же договоры и регистрация. И в итоге первую половину этого месяца прожили. Вторая половина марта была совсем другая. День-рубеж — 15 марта. Честно скажу, грустно было в этот день с утра. А к вечеру настроение начало подниматься. Агенты очнулись и, поняв, что их товара становится меньше, стали обзванивать рынок, стали активнее общаться с продавцами. И в итоге цены начали падать. То, что в начале месяца было взвинчено на 50%, подешевело процентов на 40. В итоге месяц мы все-таки закончили с приростом — перекрыли предыдущие показатели по количеству сделок. Да, сыграли свою роль и сбербанковские смски об отмене кредитных решений. Безусловно, мы «откусили» часть сделок по следующим месяцам, но все не так уж драматично. За последние дней 15 истерия на рынке если не сошла на нет целиком, то уменьшилась очень сильно. Думаю, все выровняется. Точнее, если и вырастет, то вместе со всем рынком.
Алексей Епанчинцев также констатирует, что во второй половине марта стало понятно, что рынок недвижимости жив, никакой катастрофы не произошло и покупатели старались воспользоваться условиями, которые действовали на тот момент.

— Я говорю, прежде всего, про ипотеку с господдержкой под 6% годовых. Когда стало понятно, что такие условия сохранятся до конца марта, все, кто хотел купить квартиру в новостройках в марте и апреле, решили, что это нужно делать срочно. Поэтому вторая половина марта у нас была очень активной — и всем нашим клиентам удалось провести сделки, — говорит Епанчинцев.

Застройщики к середине марта тоже успокоились, поняли, что никакой катастрофы не происходит. При этом девелоперы стали более внимательно относиться к рискам. Ключевой из них — продать больше, чем нужно в текущих условиях. Поэтому компании начали выставлять на рынок квартиры небольшими партиями, дозированно, чтобы не перепродать какой-то объект.

Ценовая пружина сжималась долго

Максим Марков ценовой скачок 2022-го считает объективно неизбежным. Причем «Z-фактор» повлиял только на процентную детализацию роста. А сам рост обусловлен еще и совокупностью других факторов.

— Реально располагаемые доходы населения не растут восьмой год подряд, — поясняет Марков. — Это косвенным образом говорит о высокой закредитованности населения. На сегодня можно говорить, что мартовский уровень инфляции составил 18-19% к аналогичному периоду прошлого года. Такие показатели выдает сейчас Росстат. То есть за год на ровном месте мы получили 20% инфляции. Хотя с инфляцией по всему миру сейчас проблемы — у кого +7%, у кого +13%. Во-вторых, кроме индекса потребительских цен, есть еще индекс цен производителей. Его тоже мониторит Росстат, изучая товарные цепочки. Но этот процесс более медленный — пока нет даже декабрьских значений. А на ноябрь индекс цен производителей был 28,7. Это очень похоже на тот масштаб удорожания квадратного метра, который мы все увидели в 2021 году. Можно предположить, что это есть объективная причина, заставившая расти рынок, — застройщики стали перекладывать собственные издержки на стоимость своего продукта. Поэтому мы видим инфляцию и не растет объем денежных средств, которые потребители готовы потратить на покупку жилья. Еще в начале февраля (это время сейчас кажется эпически далеким) было понятно, что у квадратного метра есть потенциал подорожать на 10-15%. Ибо индекс цен производителей никто не отменял, себестоимость растет. Редкий застройщик сейчас не обратился к теме дофинансирования. Сейчас есть основания говорить, что квадратный метр за 2022-й подорожает на 20-30%. Не берусь судить, хорошо это или плохо. Но это объективно. Кстати, в прошлогодних прогнозах на нынешний год я единственный из экспертов отрицал снижение цены. И, в общем-то, не ошибся.

«Сложносочиненность» строительного рынка обуславливает и многообразие его ценообразующих сил — факторов, с разной степенью опосредованности влияющих на цену жилья в готовых зданиях. На волне «импортозаместительного» патриотизма сформировалось популярное мнение, что принципиально незамещаемыми у нас будут только концептуальные отделочные материалы из Старого Света — из сугубо враждебных ныне краев. И разного рода архитектурная фурнитура оттуда же: витражные рамы, лепнина, мрамор-полуфабрикат или готовые изделия. На деле же все несколько сложнее. На удорожание отрасли влияют и сугубо «грубые» материалы, из групп, не тронутых прессингом санкции: арматурный и каркасный металл, конструкционный и облицовочный  кирпич, цемент.

— У нас взвинчена цена металла, — сетует Владимир Литвинов, генеральный директор ООО «СКАЙ ГРУПП». — В Краснодарском крае он стоит 61 тысячу за тонну, у нас в Новосибирской области — 77 тысяч. Если убрать заградительные пошлины на цемент из Таиланда, цену строительных работ тоже можно снизить. Процентов на 30!
Кроме того, по мнению Владимира Литвинова, на отрасль негативно влияет девелоперская «мифологизация» многих объектов. По его словам, на рынке еще не вычистилось сообщество девелоперов-манипуляторов — специалистов, упаковывающих новостройки в фантик сверхцены «за концептуальность».

По мнению финансистов, «заморозки» уже подписанных сделок, испугавшие покупателей, не были критичными — они оказались разовой, чисто эмоциональной акцией.

В определенной степени и банкиры, и застройщики опасаются «измельчания товара». Вот как на этот феномен смотрит Григорий Якобсон:

— Рынок новостроек прочно зависим от банков, от ипотеки. Да, ипотечных покупок будет меньше, меньше будет метраж купленного. Застройщики сейчас осторожно зондируют тему увеличения плотности. Ну будут «муравейники», опять вернемся к студиям. Но это будет именно шаг в прошлое. И миграция денег, их перекладка тоже, мне кажется, должна приостановиться. В ближайшие 2-3 месяца на рынке, думаю, появятся инвестиционные квартиры, купленные впрок — когда люди захотят вернуть в свои бизнесы эти законсервированные деньги.

Ипотечный сектор пока практически не ощутил сколь либо драматичного ситуативного воздействия.
— Спрос на ипотеку в марте остался таким же, каким был, — отметила директор по ипотеке ВТБ в Новосибирской области Виктория Ферле. — При этом произошло смещение в сторону программ господдержки. По итогам трех недель марта мы выдали 400 кредитов по госпрограммам на общую сумму в 1,2 млрд рублей. Это на 38% больше, чем за аналогичный период в феврале.

Приросла, например, доля «семейной» ипотеки – сейчас это примерно половина всех льготных кредитов. Причем для формирования первого взноса активно используются средства материнского капитала. Перераспределение спроса в сторону госпрограмм продлится и в последующие месяцы года. Думаю, повышение максимальной суммы кредита по программам господдержки убережет рынок от дрейфа в сторону маленьких квартир и студий.

По мнению Виктории Ферле, в ходу будут суммы, позволяющие приобрести, как минимум, квартиру двухкомнатную. Для Новосибирска максимальная сумма льготного кредита выросла до 6 млн рублей, а это значит, что можно рассматривать уже именно полноценное, функциональное жилье.

— Льготная ипотека у нас сейчас будет предоставляться под 12%. Если те ожидания по инфляции, о которых говорит Росстат, подтвердятся, эти 12% превратятся в 8-9%. Жили же мы с такой ипотекой — и довольно долго. И на фоне 20-30% инфляции 12%-ная ипотека — это прекрасное вложение. В подавляющем большинстве первая квартира, купленная после студенческого общежития, это отнюдь не трешка, а однокомнатная квартира в 1,5-2-3 млн рублей. Жилищные условия люди улучшают постепенно. И ипотечный дебют гражданина — это не 7 млн, а 1,5-3 млн рублей,  — комментирует Алексей Епанчинцев. — Главное, чтобы государство этот здоровый потребительский аппетит аккуратно подогревало наличием зарплатных денег в карманах населения. К счастью, государство их печатает в более-менее сбалансированном количестве.

Обмен полюсами

При том, что спрос на ипотеку не изменился в общем и на эмоциональном уровне, внутри самого сервиса произошла фундаментальная перестановка. Практически смена полюсов. Вот как этот процесс описал Александр Лотобаев, начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» (ПАО):
— У нас продуктовая прошивка по ипотеке всегда была в сторону «вторички» — на 85-90%. Но сейчас у нас тоже сместился спрос в сторону «первички». Разница с прошлым месяцем существенная — были 85% «вторички», стали 85% «первички».

При этом все участники круглого стола уверены, что затянувшаяся концентрация ипотечных сервисов на первичном рынке будет вредна для отрасли, ибо это приведет к стагнации «вторички». В некоторых менее везучих областных центрах такая стагнация — реалия целого десятилетия. И для Новосибирска это стало бы воистину ужасной судьбой (учитывая его образ вечно строящегося города и драйверную роль стройиндустрии в местной экономике). Впрочем, все надеются, что от такого сюжетного поворота отрасль уберегут программы господдержки, тематическо-целевые программы и различные индексации.

Степень эмоциональности в ожидании господдержки у участников рынка неодинакова.

— От государства мы ждем только того, чтобы оно не изнуряло нас заботой и опекой. Мы сами справимся, просто не нависайте, — таково, к примеру, мнение Владимира Литвинова.

В его понимании, расставание с образом избыточно старательной няньки — это лучшее, что государство сейчас может сделать для строителей. Но столь жесткая самодостаточность — тоже не всеобщая точка зрения.

— Сейчас по вторичному жилью без господдержки идет кредитование под ставку 21-23%, — отмечает Александр Лотобаев. — Нынче, кстати, эта разница между 21% и 23% не принципиальна для заемщиков — им важнее сам допуск до кредита получить. В целом по ипотеке сейчас положительные решения получают в разы меньше заемщиков, чем раньше. Раньше для кредита на 3 млн рублей нужно было иметь доход не меньше 50 тысяч в месяц (без долговой нагрузки и кредитных карт). А сейчас нужно уже от 105 тысяч. Средний доход по Новосибирской области — от 40 до 46 тысяч рублей. И что эти люди теперь позволят себе купить на вторичном рынке? Следовательно, единственный вариант — это господдержка и новостройки. 3 млн — очень узкая воронка для Новосибирска. А 6 млн — уже можно выбирать.
По этом банкир отметил, что рынок сейчас ждет программу для IT-специалистов, другие программы, тематические сертификаты. Например, недавно обсуждали сертификаты для детдомовцев. Их можно будет направлять на первоначальный взнос.

— Индексация материнского капитала тоже оживит спрос. Но все равно трендом года будет смещение в «первичку». Еще пока не прогрет господдержкой сегмент готовых новостроек, — констатировал Лотобаев.

Рынок станет рельефнее

К слову, не все тематическо-целевые программы застройщики поддерживают с равным энтузиазмом. Например, такой зыбкой темой слывут «детдомовские» сертификаты.

— С детдомовцами я завязал года 4 назад, — эмоционально восклицает Владимир Литвинов, генеральный директор ООО «СКАЙ ГРУПП». — Ни одной квартиры детдомовцам я больше не продаю. У них, скажем так, очень специфический стиль социального взаимодействия. А просрочки по коммунальным платежам порой достигают нескольких лет!

Социокультурную маргинализацию заселенных новостроек Владимир Литвинов вообще считает одной из главных опасностей. И готов всеми силами этому явлению сопротивляться:

— Потому мы, например, не будем делать мелкую квартирографию НИ-КО-ГДА?! Мы таким образом отсекаем маргинализованные слои покупателей. Много однешек и студий — это бесконечные аренды и субаренды, это нестабильное сообщество жильцов. И все проблемы, которые этим обусловлены. Во-вторых, нет смысла удешевлять жилье ниже уровня качества. Хорошо сделанная квартира продастся всегда! И улучшение жилищных условий — это естественный ритм жизни жителя мегаполиса. Однешка — это только продукт для потребительского старта, первая квартира молодого человека или молодой семьи. Первенец появляется — нужна уже двухкомнатная. Вообще, хронологический шаг рынка в приложении к конкретной семье — это 6-7 лет. То есть время первичного взросления ребенка-первенца. Ребенку, вышедшему из детсадовского возраста, безоговорочно нужна своя комната. Это залог социального и даже психического здоровья. Чтобы рынок жил в этом здоровом, естественном ритме, нужно учиться управлять ценами, а не идти бездумно на поводу у вульгарного монетаризма. Нет пока специалистов, которые осмысленно бы управляли ценообразованием на строительном рынке.
По мнению всех участников круглого стола, в течении года ценовой «скайлайн» рынка станет более рельефным, более готичным по силуэту.

— Первым вниз пойдет эконом-сегмент в панельном исполнении, — прогнозирует Владимир Мартыненков, председатель совета директоров ГК «Группа Мета». — За ним стоят заводы, а там себестоимость определяется объемом производства. Чем меньше на заводе панелей объем производства, тем плачевнее ситуация. Цены на панельное жилье «потекут» вниз, чтобы удержать объемы, придется снижать цены.

Владимир Мартыненков убежден, что для сохранения эконом-сегмента нужно действенное, непоказное содействие властей. Поскольку такие площадки находятся в неразвитых, «сырых» по инфраструктуре районах города, шансов на автоматическое успешное развитие у таких районов нет. Нужно содействие властей в развитии инфраструктуры. Но оно, это содействие, по оценке Мартыненкова, сейчас довольно сумбурное. Например, подписали концессионное соглашение по 6 школам для новых окраинных районов. Но ни один из проектов до сих пор не согласован. Сроки его реализации непонятны.

— Предполагаю, что на рынке новостроек продолжится и усугубится расслоение — на массовый сегмент и премиальный, — прогнозирует Максим Марков. — Массовый рынок — это «Расцветай» (за исключением его ЖК Almond), «Брусника». А премиальный рынок — штучные, камерные проектные истории. Эти слои будут принципиально различаться своими бизнес-моделями. На массовом рынке главная задача — удержание высокой выручки в периоде, а на премиумном — доходность с одного квадратного метра. «Ёлка», к слову, яркий представитель штучного подхода. Мы все делаем для того, чтобы обеспечить максимальный разрыв между себестоимостью и ценой продажи своего квадратного метра. Соответственно, на массовом рынке задача — понижение себестоимости, а у нас, в премиумном сегменте, — повышение стоимости. Массовому продукту необходимы большие земельные участки. А они все по окраинам городов. Тогда как премиальность будет процветать в обжитых уголках Новосибирска. Все, что ниже 120 тысяч за кв. м, сегодня — массовый сегмент. От 220 тысяч — премиум. Причкм (сужу по нашему собственному опыту) это покупки без привлечения ипотечных средств. Массовый рынок может быть провокатором остановки ценового роста и даже понижения среднего уровня цен. В премиальном сегменте показаний к демпингу не просматривается.

А в виде своеобразного обобщения всей коллективной беседы Максим Марков посоветовал сохранять «акварельность» восприятия и не ждать от реалий года чеканного вида. Дескать, вглядывайтесь в нюансы, сохраняйте здравомыслие и скорострельность ума.

— Сейчас никто не в силах сказать что-то чеканное, — подчеркнул Марков. — А если кто-то и высказывается категорично, просто не верьте ему.

Источник: https://infopro54.ru/news/trevogi-i-nadezhdy-novosibirskogo-rynka-nedvizhimosti/