Крутые зигзаги российской ипотеки

31 января 2022

Эксперты прогнозируют в 2022 году рост ставок по ипотеке до 16% из-за возможного повышения ключевой ставки до 11%. Что влияет на ценообразование и есть ли механизмы для предоставления комфортных условий по ипотеке?

В январе 2022 года из экспресс-мониторинга аналитической компании Frank RG стало ясно, что в декабре прошлого года непрогнозируемый всплеск интереса к ипотеке стал драйвером кредитования населения — показатель составил 1,38 трлн рублей, что является рекордом для российской финансовой системы. Из этой суммы 645 млрд рублей — кредиты, выданные на покупку жилья, а в целом по году показатель составил более 5,76 трлн рублей. Годом ранее банки прокредитовали ипотеку на сумму 4,5 трлн рублей. Объем рынка за 2021 год увеличился на 27%.

РЕКОРД НА ФОНЕ РОСТА ЦЕН

Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» так прокомментировал статистику: «В 2021 году рынок был разогрет госпрограммой льготной ипотеки и поддержан ажиотажным спросом на жилье. Это привело к абсолютным рекордам как по количеству проданного жилья, так и по выдачам ипотечных кредитов».

«Число выданных ипотечных кредитов увеличилось за год лишь на 6,5%, а вот средний размер кредита в год — на 27%, что мы связываем с ростом цен на жилье», — дополнил картину проектный лидер Frank RG Артем Мосин.

Александр Лотобаев, начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный», сказал: «Банком выдано кредитов в количественном отношении на 10% меньше, чем в 2020 году. Но за счет роста средней суммы кредита на 17% рост объемов составит 5%».

«ВТОРИЧКА» СНОВА В ФОКУСЕ

Помимо высокого спроса цены на недвижимость подстегнул рост издержек при строительстве многоквартирных домов. К тому же программа льготной ипотеки с июля 2021 года была скорректирована в сторону ужесточения — займы выдаются только на покупку жилья в новостройках стоимостью до 3 млн рублей по ставке 7%, а первоначальный взнос должен быть не менее 15%. 

Прошлой осенью впервые за почти полтора года наблюдались «провалы» в ипотечном кредитовании, следует из исследования Банки.ру.

Если в апреле 2021 года было выдано 550,9 млрд рублей ипотечных ссуд — в 2,5 раза больше, чем в апреле 2020 года, то в сентябре показатель составил минус 5,3%, а в октябре минус 8,4% месяц к месяцу и минус 24,8% год к году.

Декабрьский бум на рынке ипотечного кредитования Артем Мосин объяснил предновогодним периодом скидок и акций от застройщиков и риелторов, а также ожиданием населения дальнейшего роста ставок по кредитам. 

На этом фоне проявилась еще одна тенденция 2021 года  — резкий рост интереса покупателей к «вторичке». Ранее банкиры уверяли, что предпочтения россиян навсегда отданы комфортабельным новостройкам. Но, как отметила начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева, «после изменения условий по госпрограмме-2020 спрос сместился в сторону вторичного рынка». 

Согласно данным «ДОМ.РФ», за прошлый год на вторичном рынке прошло на 10% больше сделок, в то время как количество выданных на первичном рынке ипотечных кредитов снизилось на 4%. Весь рост пришелся на «вторичку». В декабрьском исследовании НКР «Ипотека на пике» специалисты прогнозируют, что доля вторичного рынка в выдачах продолжит расти под влиянием снижения объема выдач по госпрограммам и вывода на рынок большого числа инвестиционных квартир, приобретенных в 2019–2021 годах, с дисконтом к ценам застройщиков.

СТАВКИ-2022: НА ПУТИ В 2010-Е

Один из факторов, влияющих на динамику ипотечных ставок в 2022 году, — насколько банки уже успели «отыграть» прошлогодний рост ключевой ставки. 

Как подсчитали аналитики ресурса Банки.ру, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась за период с марта по октябрь с 7,26 до 7,70%, успев в июне опуститься до исторического минимума в 7,07% годовых на фоне роста ключевой ставки с 5,0 до 5,5%. Лишь в середине ноября подорожала ипотека от двух лидеров рынка — Сбера и ВТБ.

Предправления банка «Кузнецкий» Михаил Дралин заявил, что «процентная маржа по ипотечному кредитованию постоянно снижается, поскольку повышение ключевой ставки влияет на удорожание ресурсов». Банкир сообщил, что в 2021 году в «Кузнецком» не повышали ставок по кредитам физлицам, но «в случае общего тренда на повышение ставок банками-конкурентами последуют за рынком». 

ЯНВАРСКИЕ РЕАЛИИ, ПО ДАННЫМ «ДОМ.РФ» И «ЭКВИФАКСА» 

В НКР считают, что «средняя стоимость новых выдач в 2022 году превысит 9%, вернувшись на уровень второй половины 2019 года». Константин Енин предполагает, что «с учетом продолжающегося цикла повышения ключевой ставки наиболее вероятным сценарием становится сохранение ставок на протяжении большей части 2022 года в диапазоне 10–12%». Аналитик «Фридом Финанс» Александр Осин видит «базовый справедливый уровень ключевой ставки Банка России на 2022 год в районе 8–11% годовых», и уже в середине года ипотечные ставки достигнут максимума, который «при таком сценарии может составить 16%». А в БКИ «Эквифакс» уверяют, что средняя полная стоимость ипотечного кредита, которая в ноябре составляла 8,8%, уже в декабре достигла 13,2%. 

По актуальным данным таблицы «ДОМ.РФ» «Средневзвешенные ставки по топ-15 банков, % годовых», на 16 января двузначной является ставка рефинансирования. По новостройкам и «вторичке» показатели сравнялись и составляют 9,84 и 9,83% соответственно. «Среднее значение» семейной ипотеки — 4,77% годовых, индикатор по программам ипотеки с господдержкой — 5,88%.  

РЕАКЦИЯ В ВИДЕ КОРРЕКЦИИ

В Ак Барс Банке на вопрос о том, закладывал ли рынок заранее возможность повышения ставки по ипотеке, ответили, что «у каждого коммерческого банка свой подход к ценообразованию, но большинство участников рынка уже скорректировали свои ставки по результатам повышения ключевой ставки в октябре и декабре 2021 года». Средняя ставка по ипотечным кредитам в самом Ак Барс Банке в течение 2021 года поднялась на 0,8 п.п. и составила 8,3% — объемы выдачи снизились. 

В противовес этому показатели кредитования в Совкомбанке росли в течение года и в ноябре достигли 46,8 млрд рублей «за счет роста по рыночным программам и ипотеке с господдержкой для семей с детьми», сообщил управляющий директор Артем Языков. По итогам 2021 года Совкомбанк в рейтинге «Топ ипотечных банков» «ДОМ.РФ» занял десятую строчку, в начале прошлого года он был на 11-й позиции. На конец января кредит на новостройки в банке предлагается под 10,74%, на «вторичку» — под 11,99%.

Банк «Левобережный» поднял ставки в 2021 году в общей сложности на 0,9%, и в четвертом квартале средневзвешенный показатель составил уже 9,3%, в то время как средняя ставка в выдачах 2020 года была на уровне 7,48%; оптимистичный прогноз на первый квартал 2022 года составляет +0,5%, рассказал Александр Лотобаев. 

Татьяна Акрамова, владелец продукта «Ипотека» МТС Банка, сообщила, что ставки по ипотеке в 2021 году поднимали синхронно с изменением ключевой ставки ЦБ. Сейчас ипотека в новостройках предлагается банком по ставке от 9,85%, по остальным продуктам без господдержки предложения уже двузначные — от 10,5%.

Руководитель направления департамента розничного бизнеса Новикомбанка Иван Беляев наблюдает стабильный спрос на ипотечные кредиты и закладывает в прогнозы рост ставок. Банк работает только по вторичной ипотеке, предлагая кредиты по ставке от 9,5%.  

НЕ ИНФЛЯЦИЕЙ ЕДИНОЙ 

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, высказал мнение, что ставки выше 12% способны «затормозить развитие рынка и привести к сжатию спроса вдвое и даже больше, но вряд ли рынок их увидит». 

Корректировке ситуации будет способствовать снижение инфляции: прогнозы на 2022 год начинаются с отметки 4,7% («ВТБ Капитал») и доходят до 6% (Альфа-Банк). В базовом сценарии Bloomberg инфляция достигнет пика в январе, то есть декабрьское повышение ключевой ставки «может стать последним». Банк России закладывает на конец года более низкий показатель, чем независимые эксперты, — 4-4,5% в годовом выражении. 

В ситуации высокой инфляции ряд факторов отличают 2022 год от 2017-го с точки зрения перспектив кредитования. Один из них — развитие практики рефинансирования. «Можно предположить, что мы в очередной раз пройдем через цикл: повышение ставки, снижение спроса на ипотеку, снижение цен на жилье и как следствие рост спроса на ипотеку», — считает Иван Беляев. — Важно, что сейчас клиенты хорошо изучили возможности рефинансирования. Раньше уровень ставки мог стать одним из аргументов против, сейчас клиенты знают, что можно решить жилищный вопрос, а по мере снижения ставок изменить условия кредитования». 

Артем Языков полагает, что рост ставок сделает менее привлекательным рефинансирование ипотечных кредитов, на долю которых в 2021 году приходилось около 10%. При этом сегмент рефинансирования может поддержать «детская ипотека», адресная программа, ставки по которой находятся на исторически минимальных уровнях. 

СТАВКИ В СВОБОДНОМ ПЛАВАНИИ

«В условиях постоянного роста ключевой ставки ЦБ банки все чаще склоняются в сторону установления плавающей ставки по ипотечным кредитам, привязанной к ключевой ставке», — добавил Михаил Дралин. 

Заместитель генерального директора Челиндбанка Станислав Андрющенко акцентировал внимание на том, что риски потери залога снизились: «В ипотечной сделке участвуют обычно все работающие члены семьи, при возникновении временных финансовых затруднений банки обычно не идут на радикальные меры, такие как реализация залога, а совместно ищут взаимоприемлемый способ реструктуризации долга. Обязанность банков предоставить ипотечные каникулы при наступлении определенных обстоятельств закреплена на законодательном уровне». 

Банкир уверен, что основная проблема для заемщиков — не столько возросшие ставки, сколько рост цен на недвижимость в последние два года: «Требуется время, чтобы привыкнуть к новым ценам. Должен отрегулироваться платежеспособный спрос: средние доходы населения остались на прежнем уровне <…> важно не отпугнуть заемщика».

В НКР прогнозируют, что средний размер ипотечного кредита к концу 2022 года прибавит около 10% и достигнет 3,6 млн рублей, отражая динамику цен на жилье.

ГОЛЫЙ МАРКЕТИНГ ИЛИ WIN-WIN?

В «Открытии», ориентируясь на показатели 2018-2019 годов, придерживаются мнения, что рост ставок не отыгран и на протяжении большей части 2022 года они сохранятся в диапазоне 10–12%, а рынок ждет существенное охлаждение. Среднегодовая фактическая цена продажи квартир может снизиться по отношению к уровням конца 2021 года на 3–5%. Однако цены на вторичное жилье сохранятся примерно на текущем уровне, что в совокупности с завершением цикла ажиотажного спроса вынудит застройщиков предлагать дополнительные прямые и скрытые скидки, дал прогноз Константин Енин.

В выигрышном положении оказались банки, которые в последние годы активно занимались проектным финансированием в сфере жилищного строительства. 

В банке «Кубань Кредит» с начала года ставки в среднем выросли на 13%, приобрести квартиры в новостройках можно по ставке от 4,99% годовых, готовое жилье — по ставке от 9,9% годовых. Совместно с партнером-застройщиком банк предлагает специальные акционные условия по ипотеке на квартиры в новостройках по ставке до 1,9% годовых. Объем выдачи за прошлый год увеличился: по новостройкам — на 5,39%, по вторичному жилью — на 24,6%. 

В Ак Барс Банке сообщили, что достигнуто соглашение с застройщиком по реализации программы семейной ипотеки по ставке от 0,1% на весь срок кредита. 

В ПСБ стремятся сохранять низкие ставки по востребованным ипотечным программам, предлагая льготную ипотеку по ставке от 2,35% годовых на весь срок кредитования, которая субсидируется партнером-застройщиком, рассказала Татьяна Чернышева. 

В «Эксперт РА» рассказали, что совместные программы банков и застройщиков по субсидированию ипотечных ставок продолжат стимулировать спрос на новостройки. Ни один из опрошенных банков, кредитующих девелоперов, не намерен сворачивать программы — только развивать, что свидетельствует об эффективности инструмента поддержки. 

Но не все банки практикуют такие партнерства. Татьяна Акрамова сказала: «Подобные программы чаще всего являются маркетинговыми ходами. У нас в МТС Банке их не было».

НЕ СТАВКОЙ ЕДИНОЙ ЖИВ КЛИЕНТ

Андрей Спиваков, управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка, рассказал, что в конце года банк скорректировал ипотечные ставки, но они по-прежнему остаются на комфортном уровне: «Программа с субсидией от застройщика предлагается по ставке от 2,99% на первые два года или от 6,5% на весь срок кредитования. Сейчас к ней подключено уже порядка десяти крупных девелоперов по всей стране, и этот пул постоянно увеличивается. Еще два года назад представить ставки ниже 10% годовых было невозможно <…> В борьбе за клиентов банки сами ищут и находят новые варианты кредитования, которые позволят клиентам получить ипотеку на комфортных условиях».

На сайте Райффайзенбанка сказано, что ипотечные ставки начинаются от 1,99%. Речь идет не только о ценовых параметрах: по одному кредиту могут быть до четырех созаемщиков в возрасте от 21 до 65 лет; ведется учет совместного дохода; ипотека доступна самозанятым.

«В ПСБ в течение 2021 года менялись и ценовые, и неценовые параметры по различным ипотечным продуктам, в том числе сроки кредитования увеличены до 30 лет, максимальная сумма кредита и размер первоначального взноса по программам вторичного жилья снижен с 15 до 10%», — сообщила Татьяна Чернышева.

В Ак Барс Банке уверены, что коммерческие банки продолжат анонсировать и привлекательные программы с низкими ставками, и другие акции: субсидирование ипотеки, увеличение сроков оплаты, отсрочки и другие инструменты привлечения клиентов. В банке в тестовом режиме функционирует сервис по приемке квартиры в новостройке, предлагаются услуги по быстрому ремонту и даже клинингу. 

Совкомбанк в качестве альтернативы ипотеке в январе 2022 года предложил такой продукт, как покупка первичной недвижимости в рассрочку по карте «Халва» сроком действия 9–18 месяцев на сумму до 20 млн рублей. 

ЛЬГОТНЫЕ ПРОГРАММЫ «ДЕРЖАТ» РЫНОК 

«Стратегия частных банков может корректироваться в сторону роста числа сделок по субсидированным программам государства, развитию партнерских программ со специализированными финансовыми институтами, такими как «ДОМ.РФ». Это позволит предлагать расширенную линейку ипотечных продуктов, покрывающую потребности большего числа клиентов», — считает Станислав Андрющенко.

«Первичный рынок будет поддерживаться множеством сохраняющихся льготных ипотечных госпрограмм, — уверен Константин Енин. — В октябре 2021 года в 16 регионах России средний выдаваемый ипотечный кредит был меньше 3 млн рублей, еще в 26 регионах — в пределах 3–3,5 млн рублей. Почти половина регионов страны укладываются в максимальный размер кредита по госпрограмме льготной ипотеки, следовательно клиенты там могут рассчитывать на субсидированную ставку вплоть до середины 2022 года». 

В случае сворачивания льготной ипотеки во втором полугодии 2022 года кредитование недвижимости по году сократится на 40%, до 1 трлн рублей, оценили в «Эксперт РА». Аналитики прогнозируют рост ипотечного портфеля по году в 15–17% и 7–11% без учета госпрограмм. 

В НКР ожидают по итогам текущего года снижения объемов в количественном выражении до 2–25%, что «будет частично компенсировано дальнейшим ростом среднего чека», в финансовом выражении выдача ипотеки составит 5 трлн рублей (минус 10%).

Поделиться: