Под крышей дома своего. Эксперты обсудили перспективы ипотечного рынка

28 марта 2018

Рынок ипотеки продолжает успешно развиваться, и есть основания полагать, что процентная ставка будет и дальше снижаться.

Ждать обвала процентных ставок по жилищными кредитам всё-таки не стоит – об этом предупреждают эксперты, обсуждавшие проблемы и перспективы ипотечного рынка на круглом столе в редакции «АиФ на Оби».

…Плюс цифровизация всей страны

– Какие тенденции мы видим сейчас на рынке ипотеки?

Анна Семерьянова, начальник отдела сводного экономического управления Сибирского ГУ Банка России:

– За 2017 год в Новосибирской области средняя процентная ставка по ипотеке снизилась с 11,7% до 10%. В 2018 году снижение продолжилось. В феврале 2018 года средняя процентная ставка по ипотеке составляет 9,87% по Новосибирску.

За январь-февраль 2018 года жители СФО в целом взяли 25 тысяч ипотечных кредитов на сумму 39,4 млрд руб. Рынок ипотеки успешно развивается. За январь–февраль 2018 года новосибирцы получили больше 4 тысяч ипотечных кредитов на сумму 7,4 млрд руб. – на 74% больше в количественном выражении, а по сумме – на 87% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сказываются результаты отложенного спроса 2015–16 гг., низкие цены на жильё, комфортные ставки по ипотеке.

Также растёт спрос на рефинансирование кредитов. Это выгодно заёмщикам. Банки, предлагая программы рефинансирования, делают это, чтобы переманить к себе хороших заёмщиков.

Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования:

– Рынок ипотечного кредитования в 2018 году имеет все шансы на динамичное развитие. Во-первых, за счёт расширения числа банковских программ и предложений, снижения ставок. Во-вторых, некоторой стабилизации цен на жильё и повышения его доступности для населения благодаря программам социальной поддержки. В-третьих, за счёт активного развития таких программ банков, как рефинансирование других кредитов заёмщика и кредиты под залог имеющейся недвижимости на разные цели.

В России один из самых больших показателей в мире недвижимости в собственности населения - около 80%. Это - потенциал развития рынка качественного кредитования. Уже сегодня, получая кредит под залог недвижимости, которая  есть у клиента, он может развивать свой бизнес, покупать землю или недвижимость без первого взноса, делать хороший ремонт жилья. Для банков такой кредит становится хорошей альтернативой обычному необеспеченному потребкредиту, так как позволяет снижать риски, а для клиента – это кредит с минимальной ставкой и низким платежом.

– Какие новые продукты, новые бонусы предлагают ипотечным заёмщикам банки?

Александр Лотобаев, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Банка «Левобережный»:

– Большим спросом пользуется льготная ипотека с господдержкой для семей с двумя и более детьми. Соответствующая программа действует с 1 января 2018 года. Думаю, к сентябрю–октябрю будет наиболее высокий спрос на нее.

Евгений Шеин, управляющий филиалом Абсолют Банка в Новосибирске:

– По условиям госпрограммы величина процентной ставки для ипотечных заёмщиков будет составлять 6% в течение 3 лет при рождении второго ребёнка или 5 лет при рождении третьего ребёнка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Если и второй, и третий ребёнок родились в обозначенный период, то время действия льготной ставки может увеличиться до 8 лет.

По завершении льготного периода размер процентной ставки будет равен значению ключевой ставки Центробанка, действующей на момент заключения кредитного договора, увеличенный на 2 п.п. В настоящее время это значение составляет 9,5% годовых в рублях. Остальные условия такие же, как и по другим ипотечным программам.

Если оценивать перспективы «детской ипотеки», то очевидно, что уже через год число банков, аккредитованных по этой программе, сократится в два раза, по моим подсчётам, (сейчас аккредитованных банков всего 46).

Вспомните программу господдержки 2015–2016 годов, когда субсидировалась ставка при покупке жилья в новостройках. Изначально заявки на аккредитацию подали 39 банков, но уже через несколько месяцев выяснилось, что справиться с нормативами и показать заявленные выдачи смогли только 17 кредитных организаций. В случае с «детской ипотекой» потребуется опыт работы с бОльшим массивом документов, знание специфики работы с маткапиталом и взаимодействия с органами опеки. Далеко не все кредитные организации обладают соответствующей экспертизой в этих вопросах.

Интерес у жителей Сибири вызывает и возможность предоставления кредита на покупку квартиры, находящейся в обременении у другого банка. Ставка по данной программе не отличается от стандартных ставок по кредитам. Данная программа работает всего несколько месяцев, но уже получила многочисленные положительные отклики от риелторов и клиентов, которые с нетерпением ждали этот продукт.

Ещё один востребованный продукт – ипотечное кредитование по паспорту. Минимализация пакета документов для получения ипотеки – один из главных трендов года.

Елена Гааль, руководитель розничного направления банка «Акцепт»:

– Часто проблемы с ипотекой возникают у индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. Не все банки их любят, так как это повышенные риски. Предприниматель может в любой момент разориться. А на то, чтоб поставить бизнес с нуля, нужны время и средства. Банки, которые работают с такими клиентами, оценивают их бизнес. Клиентам это интересно ещё и потому, что часто они узнают много нового о своём бизнесе от банковского эксперта. Поскольку таких банков не очень много, предприниматели выстраиваются в очередь, несмотря на повышающий коэффициент.

Игорь Жигунов:

– Один из трендов года – рост кредитования населения на погашение ранее взятых кредитов, так называемая консолидация задолженности и кредиты под залог жилья на разные цели. Оба продукта позволяют населению получить кредит дешевле и снизить платёжную нагрузку.

Ещё одна тенденция рынка – сервисы для клиентов и В2В аудитории (юридические лица). Онлайн-кабинет клиента и партнёра, где можно не только подать заявку, но и подготовить сделку, всё чаще можно встретить в предложении банков. Например, благодаря внедрению онлайн-сервисов и электронной регистрации, удаётся увеличить долю прямых продаж ипотеки и сократить сроки решения по кредиту и его выдачи до 2–3 дней. Что сейчас в качестве элемента сервиса и продаж очень важно.

Дмитрий Бориков, начальник финансово-экономического управления ГК SKY GROUP:

– Очень привлекательна для клиентов программа удалённой регистрации ДДУ. Покупатель никуда не ходит. Отправляет документы с помощью электронных сервисов. Точно так же – посредством электронных денег – происходят расчёты. Не надо тратить время на перемещения и очереди.

Основная цель всех новых сервисов – завоевать лояльность клиента. С этой же целью застройщики реализуют программу субсидирования с банками. Банк уменьшает клиенту ставку по ипотеке. Застройщик частично компенсирует банку потери от уменьшения процента (недополученную прибыль). Получается ипотека не 9%, а 6%. Выгода достигается увеличением числа клиентов.

Обвала цен не будет

– Как меняется спрос на рынке жилья?

Олеся Воздвиженская, начальник отдела продаж ГК SKY GROUP :

– Если раньше самым ходовым товаром были квартиры-студии, то сейчас спрос переориентировался на более просторное и комфортное жильё. Самые ходовые – двухкомнатные площадью порядка 60 кв. м стоимостью до 3,5 млн руб. Студии уходят в последнюю очередь вместе с 3-комнатными квартирами. Пользуются спросом большие 1-комнатные.

Лариса Неретина, руководитель отдела продаж ООО «Новосибирский квартал» :

– Пять лет назад был большой выброс квартир-студий на рынок. Их скупили. А сейчас семьи растут – людям надо расширяться. У нас всегда двухкомнатные пользовались спросом. А сейчас разобраны и 3-комнатные 100-метровые квартиры.

– С чем это связано?

Елена Гааль:

– Тренд на понижение процентной ставки даёт возможность взять большую сумму и платить те же деньги, что платили два года назад за худшее жильё. Выбор делают в пользу расширения площади.

Олеся Воздвиженская:

– Многие застройщики сейчас предлагают программу трейд-ин – берут у клиента маленькую квартиру и с небольшой доплатой, например, в размере маткапитала, предлагают 2-, 3-комнатную.

Дмитрий Бориков:

– Многие переезжают в районе одного жилищного комплекса – из соседнего дома, бывает даже на одном этаже.

Как реагирует рынок?

– Что предлагают сегодня  ипотечным клиентам?

Лариса Неретина :

– На рынке сейчас разноформатные объекты: коттеджи, малоэтажки, многоэтажное жильё. Для покупателей важно, чтобы была инфраструктура – магазины, транспорт, школы и детские сады. Большинство новосёлов предпочитают квартиры с отделкой под ключ – это очень удобно, так как, беря ипотеку, очень сложно где-то найти деньги ещё и на ремонт.

Олеся Воздвиженская:

– Ещё покупатели очень ценят комфорт: чтобы была огороженная территория, спорткомплекс во дворе.

Что касается квартир, то сейчас многие хотят получить не просто стены, но планировку, которая будет удобна именно им, отделку в соответствии со вкусами будущих хозяев и даже меблировку.

Евгений Машанов, директор ГЖА «Центр Ипотечных Программ» в Новосибирске:

– Свежие фишки – междугородние и международные обмены. Ведь миграция населения – естественный процесс. Новосибирцы активнее всего мигрируют в Москву, Санкт-Петербург, Сочи, Крым и Таиланд. Агентства недвижимости идут им навстречу. Таким образом, сидя за компьютером в Новосибирске, можно купить квартиру в Паттайе и приезжать туда как на дачу на несколько месяцев в год. Скоро квартиры на Пхукете или в Паттайе можно будет приобретать в ипотеку. Тем более что цены на жильё в Новосибирске и в Таиланде – сопоставимые. Крым тоже примерно на одном уровне со столицей Сибири. Сочи дороже, чем Новосибирск, примерно на 40%. Скоро сделки с недвижимостью из Новосибирска можно будет совершать в Турции, Болгарии и Арабских Эмиратах.

Олеся Воздвиженская:

– Новосибирские застройщики активно осваивают площадки в других городах. Например, в Белореченске Краснодарского края. Там 100 км до моря. Для сибиряков это – отличное второе жильё, куда можно отправлять пожилых родителей с маленькими детьми.

Ждать ли снижения ставок?

– Как обеспечить безопасность сделки при покупке жилья?

Лариса Неретина:

– Самое надёжное – купить квартиру перед сдачей, когда дом уже подключён к системам жизнеобеспечения. Покупать лучше у застройщика, а не у посредников. Главный и единственный документ, по которому осуществляются сделки со строящейся недвижимостью, – договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре. При этом нужно сразу отсекать всевозможные договоры займа и прочие сомнительные документы.

Надёжный застройщик – это компания, давно работающая на рынке, активно строящая, вовремя сдающая объекты.

Александр Лотобаев:

– Чем больше банков-партнёров у застройщика – тем лучше. Это один из косвенных признаков того, что банки ему доверяют. Если аккредитация только в одном банке, который только начал развивать ипотечное кредитование или не имеет хорошего опыта сопровождения и ведения собственного ипотечного портфеля, не построил собственную систему андеррайтинга – это повод насторожиться.

Кроме того, судить о застройщике можно по совокупности ряда факторов -наличию официального сайта, его качественному и активному наполнению, по отзывам и оценкам независимых аналитиков.

Евгений Шеин:

– В плане безопасности очень удобен цифровой формат: вся кредитная документация формируется автоматически, поэтому вероятность ошибок практически исключена.

Как будет развиваться рынок ипотеки в ближайшее время?

Анна Семерьянова:

– По результатам исследования ЦБ, тридцать процентов банков планируют смягчать условия ипотеки в 1-м полугодии 2018 года. Среди них сейчас очень высокая конкуренция. На рынке ипотеки – 50 кредитных организаций.

Александр Лотобаев:

– Да, тенденции ведут к снижению процентных ставок, но не стоит откладывать покупку жилья на неопределённый срок. Кредит, который вы сейчас возьмёте под 9% годовых, можно будет рефинансировать, если ставки снова понизятся.

Елена Гааль:

– Глобального снижения ставок ожидать всё равно не стоит. Так что, если есть необходимость купить квартиру сейчас, – надо это делать.

Олеся Воздвиженская:

– По нашим прогнозам, объёмы застройки будут расти. В последнее время строители проявляют интерес к ранее застроенным территориям. Например, сейчас идут торги по расселению бараков на ул. Никитина, Чехова, Титова. Это неплохие места для жизни с уже сложившейся инфраструктурой. Плюс – социальная ответственность бизнеса.

Дмитрий Бориков:

– Земельные участки ближе к центру заканчиваются. Двухэтажные бараки уже почти все снесли. Скоро перейдут на трёхэтажки. Это стало возможным благодаря госпрограммам, которые помогают переселять граждан из ветхого жилья.

Игорь Жигунов:

– При стабильной экономической ситуации в стране вполне можно ожидать ещё коррекции ставок чуть вниз. Прежде всего – по классическим программам покупки жилья. Весомым фактором влияния будут конечно госпрограммы кредитования и поддержки.

Говоря о перспективах года – это всё большая диджитализация, внедрение электронных сервисов, включая электронную закладную, оценку и электронный страховой полис. Также следует ожидать роста объёма кредитования под залог жилья на иные цели и рефинансирования.

Евгений Шеин:

– Цифровизация, на наш взгляд, не окажется временным явлением. Она способна кардинально поменять довольно консервативный рынок российской ипотеки. Сделать его более высокоскоростным и технологичным, а значит, более доступным и прозрачным.

Что касается прогноза по ценам на жильё, то мы ожидаем роста по «первичке» к концу года на 5–10%, по «вторичке» – 1–3%. Сразу отмечу, что мы говорим не о рынке в целом, а именно о том его сегменте, где совершаются ипотечные сделки. Снижения цен точно не будет, разве что на малоликвидные предложения. Взрывного роста цен на недвижимость ипотечным заёмщикам до конца года тоже опасаться не стоит – предпосылок для этого совершенно нет.